Frankfurt Der Büromarkt bricht ein

Das Airrail Center am Frankfurter Flughafen steht zur Hälfte leer, zwei Drittel des Büroturms im Palais Quartier sind nicht bezogen. Selbst die Anbieter von Büroflächen, die in diesem Jahr fertiggestellt werden, sind derzeit vergeblich auf der Suche nach Mietern. Die Büromarktzahlen des Jahres 2009 zeigen, dass diese Gebäude zu einem denkbar ungünstigen Zeitpunkt auf den Markt gekommen sind. Nur 422 000 Quadratmeter Bürofläche wurden im vergangenen Jahr im Frankfurter Marktgebiet, zu dem auch Kaiserlei und Eschborn zählen, neu vermietet. Nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens BNP Paribas Real Estate ist dies das schlechteste Ergebnis seit 1996. Der Frankfurter Investmentmarkt hat ebenfalls stark unter der Krise gelitten: Das Investitionsvolumen ist um die Hälfte auf 744 Millionen Euro zurückgegangen.

Dass die Bedingungen für die Immobilenbranche schwer würden, hatten die Makler schon vor einem Jahr vorhergesagt. Aber dass die Zahlen derart einbrechen, hatten sie nicht erwartet. „Das ist ein sehr, sehr trauriges Ergebnis“, sagte der Frankfurter Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate, Oliver Barth. Er rechnet für dieses Jahr nur mit einer leichten Erholung. Der Vorstandsvorsitzende des Projektentwicklers DIC, Ulrich Höller, sagt voraus, dass die Talsohle für den Büromarkt erst im Herbst 2010 erreicht wird: „Für die Immobilienbranche wird 2010 das härtere Jahr.“

Spitzenmiete ist gesunken

Abschlüsse für große Büroflächen, die traditionell den Hauptanteil in der Vermietungsstatistik ausmachen, waren im vergangenen Jahr selten. Nur vier Verträge über Anmietungen von mehr als 10.000 Quadratmetern wurden geschlossen. Der größte Abschluss gelang der Commerzbank, die im Silberturm und einem angrenzende Gebäude insgesamt 72.000 Quadratmeter an die Deutsche Bahn vermietete. Die im Zuge der Fusion mit der Dresdner Bank anstehende Neuordnung brachte den zweithöchsten Abschluss hervor: Die Commerzbank hat 14.000 Quadratmeter im Pollux-Hochhaus angemietet. Auf dem dritten Platz folgt der Neubau der Niederlassung des Gebäudedienstleisters Imtech auf Gateway Gardens am Flughafen.

Die Krise des Büromarkts schlägt sich auch in der Entwicklung der Spitzenmiete nieder, die von monatlich 37,50 Euro je Quadratmeter um neun Prozent auf 35 Euro gesunken ist. Die Höchstmiete und die Durchschnittsmiete, die 14,09 Euro beträgt, liegen zurzeit auf dem Niveau von 2006. Allerdings gibt es in Frankfurt noch Flächen, für die ein weit höherer Quadratmeterpreis gezahlt wird. Im zu 85 Prozent vermieteten Opernturm sollen mehr als 40 Euro für den Quadratmeter Büroraum gezahlt worden sein. Der Niederlassungsleiter des Maklerunternehmens CB Richard Ellis, Carsten Ape, betrachtet die Immobilie als Ausnahme. „Der Opernturm erfreut sich einer überdurchschnittlichen Nachfrage“, sagt er.

Hoffnung auf Unterstützung durch die Stadt

Im vergangenen Jahr sind 280.000 Quadratmeter neue Bürofläche hinzugekommen, darunter der Opernturm mit 63.000 und das Palais Quartier mit 29.000 Quadratmetern. Da die neuen Flächen vom Markt nicht aufgenommen wurden, ist der Leerstand deutlich auf nun 2,2 Millionen Quadratmeter gestiegen. Nur ein geringer Teil der leerstehenden Fläche entspricht Barth zufolge aber der Nachfrage, die sich an modernen Büroflächen orientiert. „Zirka eine Million Quadratmeter sind nicht mehr am Markt plazierbar“, sagt der Makler. Da sich die Nachfrage vor allem auf die Innenstadt konzentriere, werden es Nebenlagen schwer haben. Höller befürchtet mit Blick auf den Umzug zweier Wirtschaftsprüfungsunternehmen, dass das Mertonviertel leidet. „Das Mertonviertel muss aufpassen, dass es nicht die Entwicklung von Niederrad vor einigen Jahren macht“, sagt er.

Um den Sockelleerstand zu bekämpfen, hofft Barth auf Unterstützung der Stadt. Alte Büroflächen in den Nebenlagen ließen sich nicht mehr vermieten. „Man muss sich von den Gebäuden verabschieden. Dort funktioniert auch eine Umwandlung in Wohnraum nicht mehr“, sagt der Makler. Die Stadt solle die Eigentümer durch Fördermaßnahmen motivieren, in ihre Gebäude zu investieren.

Die aktuellen Schwierigkeiten der Bauherren, neue Bürotürme in der Innenstadt zu vermieten, hängen Barth zufolge indirekt mit dem im Hochhausrahmenplan geforderten Wohnanteil zusammen. Dort ist vorgesehen, dass 30 Prozent der über der Hochhausgrenze gelegenen Fläche als Wohnraum im Gebäude oder in dessen Nachbarschaft geschaffen werden muss. Da der Bau von Wohnraum ein Zuschussgeschäft sei, müsse der Bauherr mehr Bürofläche planen, um sein Projekt rentabel zu machen. Für derart große Büroflächen seien aber kaum Mieter zu finden.