29.03.2010 · Nicht alle Kommunen haben die Bedeutung schon erkannt: Der Europäische Gerichtshofs hat entschieden, dass eine Kommune den Verkauf ihres Grundstücks nicht ausschreiben muss, wenn sie den Erwerber über städtebauliche Verträge verpflichten will, die Attraktivität des Stadtbilds zu erhöhen.
Von Rainer Schulze
© Julia Zimmermann
In Frankfurt ist die Umgestaltung des Naxosgeländes - hier einer der beiden Gewinnerentwürfe aus dem Architektenwettbewerb - von der Gerichtsentscheidung zu Grundstücksverkäufen betroffen
Nicht alle Kommunen haben die Bedeutung der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs schon erkannt. Der Städtetag jubelte zwar am Donnerstag über die „Handlungsspielräume“, die die Kommunen durch das Urteil zur Ausschreibungspflicht von Grundstücksverkäufen der öffentlichen Hand gewinnen würden. Einige Rathäuser in der Region reagierten auf Anfrage aber zunächst ratlos.
Der Europäische Gerichtshof korrigiert mit seinem Urteil die umstrittene Rechtssprechung des Oberlandesgerichts Düsseldorf zur sogenannten Ahlhorn-Problematik. Grundstücksverkäufe der öffentlichen Hand an Private, mit denen konkrete Bauverpflichtungen verbunden sind, waren lange Zeit nicht ausschreibungspflichtig, wenn das Projekt der Stadtentwicklung diente. Viele Städte suchten sich ihren Käufer gerne selbst aus, um auch nach dem Verkauf noch die Entwicklung und die Nutzung beeinflussen zu können.
Das Oberlandesgericht hatte Grundstücksverkäufe, die mit einer Bauverpflichtung des Erwerbers verbunden sind, aber als problematisch eingestuft und den Begriff der Baukonzession sehr weit gefasst. Schon das bloße städtebauliche Interesse einer Kommune an einem Bauvorhaben reiche aus, um einen Beschaffungszweck anzunehmen. Es war daraufhin befürchtet worden, dass Städte und Gemeinde künftig alle Grundstücke, auf denen mehr als 4,85 Millionen Euro investiert werden soll, europaweit ausschreiben müssten. Der Grundstücksverkauf an private Investoren war aus Angst vor Klagen stark zurückgegangen.
„Damit kann man umgehen“
Der Europäische Gerichtshof hat nun entschieden, dass eine Kommune den Verkauf ihres Grundstücks nicht öffentlich ausschreiben muss, wenn sie den Erwerber lediglich über städtebauliche Verträge oder Gestaltungssatzungen verpflichten will, bestimmte städtebauliche Ziele zu erfüllen, um die Attraktivität des Stadtbilds zu erhöhen. Damit ist es wieder möglich, Grundstücke für größere Bauprojekte gezielt an bestimmte Investoren zu vergeben. Sofern das mit dem Grundstückskauf verbundene Bauvorhaben der Kommune aber unmittelbar wirtschaftlich zugute kommt, sie das Gebäude also als Behördensitz, Kindertagesstätte, Schule oder anderweitig nutzt oder erwirbt, muss sie den Verkauf weiterhin ausschreiben.
Nach Ansicht der auf Vergaberecht spezialisierten Rechtsanwältin Annette Rosenkötter von der Kanzlei Fritze Wicke Seelig stellt das EuGH-Urteil den Kommunen daher keinen Freibrief aus. Zudem fordere das EU-Beihilferecht, Wertgrenzen einzuhalten. „Das Eigentum der öffentlichen Hand darf nicht zu sehr niedrigen Preisen an Lieblingsinvestoren veräußert werden.“
Der Leiter des Frankfurter Liegenschaftsamts Alfred Gangel reagiert erleichtert auf den Urteilsspruch aus Luxemburg: „Damit kann man umgehen, die Baukonzession wurde enger gefasst.“ Die wegen der langen Fristen unbeliebten europaweiten Ausschreibungen hätten Gangel zufolge Projekte um mindestens ein halbes Jahr verzögert.
Naxosgelände von Urteil betroffen
In Frankfurt ist zum Beispiel die Umgestaltung des Naxosgeländes von dem Urteil betroffen. Die Stadt vergibt einen Teil des Grundstücks mit einer Baukonzession an genossenschaftliche Wohngruppen. Ob das Vorhaben dennoch ausgeschrieben werden muss, hängt an den Baukosten für eine geplante Kindertagesstätte. Sollten sie die Vergabegrenze überschreiten, wäre eine Ausschreibung notwendig. Gangel müsste der Rechtssprechung zufolge auch ein geplantes Behördenzentrum ausschreiben, da die Stadt als Nutzer auftreten würde. „Die spannenden Sachen wie öffentlich-private Partnerschaftsprojekte bleiben weiter ausschreibungspflichtig“, sagt er.
Nach Ansicht des Geschäftsführers der städtischen Wohnungsbaugesellschaft ABG, Frank Junker, hat das Urteil keine Konsequenzen für den Verkauf des Campus Bockenheim. Wegen unterschiedlicher Vorstellungen über den Wert des Geländes sind die Verhandlungen zwischen dem Finanzministerium und dem an einem Erwerb interssierten Konsortium aus ABG und OFB noch zu keinem Abschluss gekommen. Das Land wäre der neuen Rechtssprechung folgend nur dann zu einer Ausschreibung verpflichtet, falls es selbst als Nutzer auftreten sollte. Da dies nicht der Fall ist, genügt es nach Junkers Ansicht, das Gelände nicht unter Wert zu veräußern.
