Ausbau Frankfurter Flughafen Fluglärm lässt Hauseigentümer doppelt leiden

Käufer von Immobilien, die einem „Dauerschall“ zwischen 55 und 60 Dezibel ausgesetzt sind, haben im Durchschnitt zehn Prozent mehr gezahlt, als sie für vergleichbare Objekte in lärmfreien Zonen hätten ausgeben müssen. Das ist das Ergebnis einer Studie des Regionalen Dialogforums. Basis der Analyse sind 807 Grundstücksverkäufe zwischen 2004 und 2006 in von Fluglärm belasteten Kommunen – und die Erkenntnisse decken sich in etwa mit den Eindrücken, die Anwohner in Städten nahe des Flughafens im Laufe der Jahre gewonnen haben.

Zehn Prozent Abschlag beim Verkauf sind normal

„Der Fluglärm ist ein eindeutiger und gravierender Faktor für den Preis“, sagt Horst Bröhl-Kerner von der Bürgerinitiative gegen den Flughafenausbau in Raunheim, der schon jetzt mit am stärksten von Fluglärm belasteten Kommune der Region. Und Gerhart Thallmayer berichtet aus eigener Erfahrung: Er wohnt an der Oderstraße in der geplagten Untermainstadt und wollte eigentlich schon seit einem halben Jahr weggezogen sein. Sein Reihenhaus habe er für 239 000 Euro zum Kauf angeboten, berichtet er. „Und da ist schon ein Abschlag eingerechnet, denn ein fairer Preis für vergleichbare Häuser liegt zwischen 250 000 und 270 000 Euro.“ Mehr als 220 000 Euro habe ihm aber niemand geboten. Deshalb sei er geblieben.

Den Wohnort gewechselt hat dagegen Günter M. Er will seinen Namen nicht in der Zeitung lesen, will „mit der ganzen Sache eigentlich nichts mehr zu tun haben“. Er hatte sich vor sieben Jahren für den Umzug entschieden, als schon abzusehen gewesen sei, dass die neue Landebahn in einer der beiden Nordvarianten komme werde. Schon damals habe er beim Verkauf einen Abschlag von zehn Prozent zum aktuellen Marktpreis gewähren müssen. Der Schritt sei ihm sehr schwergefallen, schließlich habe er seit 1965 in Raunheim gelebt. Bereut hat er ihn jedoch bis heute nicht. Das Ehepaar wohnt jetzt in der Nähe von Bad Dürkheim in der Pfalz. „Verkehrslärm“ sind heute nur die Autos, die an ihrem Haus vorbeifahren.

Nähe zum Großflughafen als Standortvorteil für Raunheim

Raunheim ist nicht von der Region abgeschottet, auch weiterhin ziehen Menschen dorthin, die in der Nähe einen Arbeitsplatz, zumal am Flughafen gefunden haben. „Das ist gerade angesichts steigender Benzinpreise ein wichtiger Grund für die Wohnortwahl“, sagt Stephan Schlocker, der für den Immobilienverband Deutschland die Gebäudepreisentwicklung unter anderem im Rhein-Main-Gebiet analysiert. Nach der Studie des Regionalen Dialogforums sind Käufer durchaus bereit, dafür zu zahlen, dass der internationale Großflughafen so schnell zu erreichen ist – allerdings nicht so viel, dass dadurch die Lärmbelastung kompensiert würde.

Auch die Nähe zur Großstadt ist ein relativer Parameter. Wer in Raunheim in die S-Bahn steigt, braucht nach Fahrplan 22 Minuten bis zum Frankfurter Hauptbahnhof. Von der Main-Taunus-Kreis-Stadt Bad Soden aus dauert die Anfahrt ungefähr genauso lange. Häuser und vor allem Grundstücke sind dort allerdings wesentlich teurer. Zwar unterliegen die Immobilienpreise im Taunus vielen Kriterien, die für Raunheim nicht gelten. Das „soziale Umfeld“ lässt sich schwer fassen und entfaltet eine eigene Dynamik. Je höher das Einkommen der Nachbarschaft, desto höher die Grundstückspreise. Aber es gibt durchaus auch vergleichbare Faktoren, etwa die Nähe zur Natur. Darauf verweist Raunheims Bürgermeister Thomas Jühe (SPD), wenn er sagt: „Unsere Südstadt grenzt auch unmittelbar an einen Wald, und hier wachsen keine anderen Bäume als nördlich des Mains.“

Fraport: Casa-Programm soll Anwohner entschädigen

Dass sich in den vergangenen zehn Jahren die Schere zwischen den Preisen in Bad Soden und in Raunheim weiter geöffnet hat, wie an den von Gutachterausschüssen jedes Jahr neu ermittelten „Bodenrichtwertkarten“ abzulesen ist, lässt sich wohl vor allem mit der steigenden Lärmbelastung erklären. Nach diesen Richtwerten fallen seit der Jahrtausendwende die Preise in den von einem Flughafenausbau am stärksten betroffenen Kommunen, während der Wert in Gemeinden wie Soden konstant geblieben ist. Ein Quadratmeter Wohnbaugebiet kostete etwa in Kelsterbach damals noch mehr als 500 Euro, heute sind es 375 Euro, 25 Prozent Wertverlust in sieben Jahren. In Raunheim sind die Grundstücksrichtwerte in diesem Zeitraum um zehn Prozent gesunken. Sie liegen heute bei rund 300 Euro pro Quadratmeter. Demgegenüber ist der Richtwert für Grundstücke in Bad Soden seit zehn Jahren konstant bei 690 Euro geblieben.

Der Flughafenbetreiber Fraport hat auf diese Entwicklung und mit Blick auf die zu erwartende Verpflichtung, Werteinbußen als Folge des Ausbaus auszugleichen, schon vor drei Jahren reagiert. Seit Januar 2005 lief das sogenannte Casa-Programm. Zuerst sollte es nur Anwohner entschädigen, die von einer neuen Landebahn betroffen werden. Später wurde das Programm auf diejenigen ausgeweitet, die unter den alten Verhältnissen schon stark unter Fluglärm leiden. Sie erhalten zwischen 50 und 100 Euro je Quadratmeter, wenn sie ihre Immobilie vor Juni 2002 erworben haben. Jedoch müssen sie im Gegenzug verbindlich auf eine Klage wegen des Lärms gegen Fraport verzichten.

In einigen besonders betroffenen Gebieten können die Eigentümer wählen zwischen einer Entschädigung von 150 Euro je Quadratmeter oder dem Verkauf ihres Domizils an die Flughafengesellschaft. Das Programm sei gut angenommen worden, sagte ein Fraport-Sprecher. In Raunheim haben nach seinen Angaben 165 Immobilienbesitzer die Kompensationszahlung beantragt. 145 Fälle seien abgearbeitet, rund 1,5 Millionen Euro schon geflossen.

Unterschiedliche Angaben zu zukünftigen Preisabschlägen

Wie viel Raum für Zahlenspiele und Interpretationen trotz oder wegen aller Gutachten bleiben, wurde am Beispiel Offenbach deutlich. Dieter Faulenbach da Costa, Leiter der städtischen „Arbeitsgruppe Flughafen“, hatte seiner Darstellung nach anhand der Zahlen des Regionalen Dialogforums (RDF) ausgerechnet, dass Immobilien in Offenbach als Folge der Nordwest-Landebahn mehr als 960 Millionen Euro an Wert verlören. Dabei hatte er einen fünf- bis zehnprozentigen Abschlag für mit 50 bis 60 Dezibel beschallte Häuser zugrunde gelegt.

Zwar haben auch die vom RDF beauftragten Wissenschaftler hochgerechnet, wie stark die Landebahn den Wert der Häuser und Grundstücke unter den Einflugschneisen mindern werde. In dieser „Projektion“ für das Jahr 2020 kommen sie allerdings nur auf einen Abschlag von 1,5 Prozent für alle flughafennahen Gemeinden zusammen und auf 2,6 Prozent für die besonders betroffenen Gemarkungen. Daher widersprach das Dialogforum der Rechnung da Costas und ermittelte für Offenbach lediglich Gesamteinbußen von rund 37 Millionen Euro.

Warum die Preisabschläge wegen Fluglärms künftig geringer ausfallen sollen, als sich in den vergangenen zehn Jahren gezeigt hat, ist für viele Anwohner schwer zu verstehen. Ein Grund mag darin liegen, dass die Studie des RDF vorwiegend mit Durchschnittswerten operiert, die von persönlichen Erfahrungen deutlich abweichen. Die Unsicherheit bleibt daher ebenso groß wie das Misstrauen.

Die Antragsfrist für das Casa-Programm von Fraport ist für Raunheim vor einem Jahr abgelaufen. Gerhart Thallmayer hat keine Ansprüche geltend gemacht. Die Entschädigung ist ihm zu niedrig. Er hatte Einwendungen gegen den Ausbau des Flughafens erhoben. Er will sich die Option offenhalten, auf eine höhere Kompensation zu klagen.