Altstadt Baubeginn frühestens Anfang 2010

Was wird gebaut werden?

Das Dom-Römer-Areal wird kleinteilig bebaut werden, soviel ist sicher. Unumstritten ist mittlerweile auch, daß der historische Stadtgrundriß möglichst wiederhergestellt werden soll. An den Übergängen zu modernen Nachbarbauten - vor allem der Schirn Kunsthalle und dem Kunstverein - wird es allerdings zwangsläufig zu Abweichungen kommen. Über deren Ausmaß ist noch nicht entschieden, wie der jüngste Vorschlag des Stadtplanungsamts gezeigt hat. Daß es zu der Totalrekonstruktion der Altstadthäuser kommen wird, wie sie auf Initiative des BFF-Stadtverordneten Wolfgang Hübner diskutiert wird, kann als ausgeschlossen gelten. Die schwarz-grüne Koalition hat sich auf die Rekonstruktion von vier Häusern festgelegt: der Goldenen Waage, des Roten Hauses, des Goldenen Lämmchens und des Hauses Zum Jungen Esslinger, auch bekannt als Haus der Tante Melber.

Über die Gestaltung der restlichen Häuser gibt es innerhalb der Koalition jedoch noch erhebliche Meinungsunterschiede. Während es in der CDU Stimmen gibt, generell eine Nachahmung der historischen Umrisse vorzuschreiben, favorisieren viele Stadtverordnete der Grünen eine modernere Formensprache. Auch Oberbürgermeisterin Petra Roth (CDU) neigt dieser Haltung zu. Es steht zu erwarten, daß es in dieser Frage noch längere Debatten geben wird, sobald es darum geht, eine Gestaltungssatzung für das Areal zu formulieren. Viel wird auch davon abhängen, wer als Bauherr tätig wird. Sollten einzelne Bürger zum Zug kommen, könnte sie wohl niemand an einer Rekonstruktion auf ihrem Grundstück hindern. Sie müßten dann die Mehrkosten dafür tragen.

Was passiert mit dem Archäologischen Garten?

In der bisherigen Debatte über die Neubebauung hat sich gezeigt, daß der Archäologische Garten für viele Bürger ein wichtiger Ort der Stadtgeschichte ist - trotz seiner derzeitigen unansehnlichen Gestalt. Dem Vorschlag des Architekten Christoph Mäckler, ihn einfach zuzuschütten, wird daher keine Chance eingeräumt. Die Mauerreste aus Antike und Mittelalter so zu überbauen, daß sie weiterhin öffentlich zugänglich sind, ist allerdings kein einfaches Unterfangen. Abgesehen von den teuren statischen Vorkehrungen, würde die Nutzung der Häuser zumindest im Erdgeschoß stark eingeschränkt werden. Zudem ragen die Mauerreste im Osten, also zum Domturm hin, über den Rand der historischen Bebauung hinaus. Die Höllgasse, die dort wieder entstehen soll, müßte mithin teilweise in Glas ausgeführt werden, wenn die Mauerreste weiterhin sichtbar sein sollen.

Wer wird Bauherr?

Nicht nur die Befürworter einer Totalrekonstruktion haben den Wunsch geäußert, die Parzellen der Altstadt an möglichst viele Bürger zu vergeben, die sich als Bauherren betätigen sollen. Das werde die Identifikation mit dem Vorhaben stärken und für Vielfalt in der Bebauung sorgen. Ob tatsächlich genügend Bürger bereitstehen, als Investor tätig zu werden, ist allerdings noch nicht ermittelt worden. Das wäre ohnehin erst möglich, wenn belastbare Angaben zu den Grundstückspreisen vorliegen. Die Stadt hat die Absicht bekundet, die Grundstücke nur in Erbpacht zu vergeben, um auch in Zukunft auf die Entwicklung Einfluß nehmen zu können. Zudem wäre in Erbpachtverträgen wohl leichter zu regeln, daß die Stadt weiterhin den Zugriff auf die Tiefgarage und die U-Bahn-Station unter dem Areal hat und sich bauliche Veränderungen im Untergrund vorbehält. Heikel ist die Vergabe der Grundstücke an Dritte, egal ob durch Verkauf oder Verpachtung, ob an Bürger oder Unternehmen, aus ordnungspolitischen Erwägungen. Denn aufgrund der finanziellen Vorleistungen der Stadt müßten die Grundstücke zu subventionierten Preisen angeboten werden. Das würde eine Bevorzugung einzelner bedeuten. Im Römer wird daher erwogen, den städtischen Wohnungskonzern ABG Holding mit der Bebauung zu beauftragen.

Welche Nutzungen sind zu erwarten?

Die Koalitionsfraktionen von CDU und Grünen haben sich für eine gemischte Nutzung bei einem hohen Wohnanteil ausgesprochen. Sie dürften damit einem unter den Bürgern weitverbreiteten Wunsch entsprechen, die sich nach einer urbanen Mitte ihrer Stadt sehnen. Moderne Büroflächen wären in dieser Lage und bei der vorgesehenen kleinteiligen Bebauung ohnehin nur schwer zu vermarkten. Das ursprünglich vorgesehene Hotel neben dem Haus am Dom soll durch kleinere Pensionen ersetzt werden - ein schöner Gedanke, der von Kennern des Hotelmarkts allerdings skeptisch betrachtet wird, da gerade die kleinen Häuser schwer zu kämpfen haben. Auch Cafés und Restaurants stehen auf der Wunschliste. Hier sind, das lehrt die Erfahrung, Konflikte mit den künftigen Bewohnern angelegt. In dieser Hinsicht weniger problematisch wäre eine Einzelhandelsnutzung. Hätten die Läden abends lange auf, könnten sie zur gewünschten Belebung der gesamten Innenstadt beitragen. Systematische Untersuchungen, ob es eine entsprechende Nachfrage unter Ladenbetreibern gibt, fehlen noch. Der Gedanke, daß das Altstadtareal von einem Quartiersmanagement geführt werden könnte, das für einen attraktiven und einheitlichen Auftritt sorgt, hat jedenfalls einigen Charme. Die Bebauung über dem Archäologischen Garten wird wohl weitgehend für öffentliche Nutzungen reserviert, dabei könnte es sich um Außenstellen einzelner Museen oder um eine Erweiterung der Schirn handeln.

Was kostet die Bebauung?

Die Stadt soll nach einem Stadtverordnetenbeschluß das Technische Rathaus von der Deutschen Immobilien Leasing (DIL) zurückkaufen. Dazu wird es trotz einzelner Bestrebungen, den Vertrag mit der DIL einer Neubebauung anzupassen, wohl auch kommen. Für den Rückkauf sind 70 Millionen Euro aufzubringen, zuzüglich Grunderwerbssteuer sowie Notar- und Gerichtskosten in Höhe von drei Millionen Euro. Diese Summe, so argumentiert die Kämmerei mit einigem Recht, darf allerdings nicht dem neuen Projekt als Kosten aufgebürdet werden. Denn sie bringt ein Leasinggeschäft zum Abschluß, das vor etlichen Jahren einen großen Betrag in die Stadtkasse gespült hat. Zu den Kosten, die dem Neubauprojekt zuzurechnen sind, zählt dagegen der Abriß, der mit fast acht Millionen Euro zu Buche schlagen wird. 15 Millionen Euro sind schon in den Haushalt eingestellt, die für den Teilabriß der Tiefgarage aufzuwenden sind. Weitere 21 Millionen Euro sind nach derzeitigen Schätzungen aufbringen, um den Baugrund während der Bauzeit zu stabilisieren. Auch die Einnahmen aus einem möglichen Verkauf sind schon grob geschätzt worden. Die Fachleute von der OFB Projektentwicklung sind zu dem Ergebnis gekommen, daß für Wohnungen rund 400 Euro für den Quadratmeter Bruttogeschoßfläche zu erwarten sind. Bei Hotelnutzung sind es 550 Euro und bei gewerblichen Nutzungen rund 800 Euro. Wieviel die Stadt einnähme, hinge demnach an der Bebauungsdichte und an der Nutzungsmischung. Zwischen 10 und 18 Millionen wären es nach einer ersten Schätzung, bei einer Verpachtung sänke diese Summe noch einmal deutlich. Zusätzliche Einnahmen von bis zu 17 Millionen Euro wären aus dem Verkauf von Stellplätzen und aus den Pachterlösen der Tiefgarage zu erwarten. Die Mehrkosten einer Rekonstruktion gegenüber einem herkömmlichen Bau hat die OFB übrigens auf 1300 Euro je Quadratmeter beziffert. Bei den vier Häusern, die die Stadt als Bauherr selbst rekonstruieren will, summierte sich der "Rekonstruktionszuschlag" auf einen hohen einstelligen Millionenbetrag. Rechnet man alle diese Punkte gegeneinander auf, kommt man - bei aller gebotenen Vorsicht - für die Stadt auf Kosten von rund 25 Millionen Euro.

Was kann man von Projekten anderenorts lernen?

Die Mitglieder des Sonderausschusses Dom Römer wollen sich demnächst auf Informationsreise nach Nürnberg und Dresden begeben. Beide Städte taugen allerdings nur bedingt als Anschauungsobjekte. Gerade Dresden mit seiner großzügigen barocken Neustadt ist mit Frankfurts verwinkelter gotischer Altstadt städtebaulich nicht zu vergleichen. Das gilt teilweise auch für die Nutzungen, die in den Gebäuden unterzubringen sind. In Nürnberg liegen die Wiederaufbauentscheidungen, wie auch in Münster, schon länger zurück. Ulm, das die Umgebung seines Münsters in den vergangenen Jahren dezidiert modern neu gestaltet hat, wurde als Reiseziel des Sonderausschusses verworfen. Mehr als von Dresden ließe sich womöglich von Hildesheim lernen, das vor rund 20 Jahren Knochenhauer-Amtshaus und Bäckerhaus aufgebaut hat. Diese beiden Prachtbauten fügen sich in eine eher unscheinbare Fünfziger-Jahre-Bebauung ein.

Wann ist mit dem Baubeginn zu rechnen?

Mit dem Abriß des Technischen Rathauses kann nach jetzigem Stand frühestens im Sommer 2008 begonnen werden, wenn die städtischen Ämter ins ehemalige Stadtwerkegebäude umgezogen sein werden. Für den Abriß ein Jahr einzukalkulieren ist vermutlich nicht übertrieben, zumal auch Teile der Tiefgarage abgetragen werden müssen. Es wird wohl Ende 2009 sein, bis der Baugrund gegen den Druck des Grundwassers stabilisiert ist. Würde dann umgehend mit der Neubebauung begonnen, könnten Anfang 2012 die ersten Gebäude bezogen werden. Das wäre der Idealfall. Es ist, wie immer am Bau, davon auszugehen, daß es zu Verzögerungen kommen wird. Man denke nur an das Holz für die Rekonstruktionen, das mehrere Jahre lang lagern muß.

Wer steuert den Bauprozeß?

Je professioneller die Steuerung des Projekts, desto rascher wird es abgeschlossen sein. Es wird wichtig sein, daß die Stadt die Bauleitung in eine Hand gibt. Würden mehrere Bauherren auf dem Areal unabhängig voneinander tätig werden, käme es fast zwangsläufig zum Chaos - mit womöglich fatalen Folgen für die Kalkulation der einzelnen Beteiligten. Schon die Baustellenlogistik ist in dieser zentralen Lage eine gewaltige Herausforderung. Die Stadt muß nicht nur ein erfahrenes Unternehmen finden; dieses muß auch die nötige Sensibilität für die besondere historische Bedeutung und die damit verbundenen Qualitätsanforderungen des Projekts erfüllen.