Frankfurt Neue Hoffnung für Investoren des Turmcenters

Die Büroturm-Ruine an der Eschersheimer Landstraße wird nun wohl doch wie ursprünglich geplant zu einem Hotel oder einem Wohngebäude umgebaut werden können. Damit rechnen Juristen, nachdem der Dritte Senat des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs in Kassel (VGH) die Berufung gegen ein Aufsehen erregendes Urteil des Frankfurter Verwaltungsgerichts zugelassen hat. Dessen Achte Kammer hatte im Mai vorigen Jahres die 2009 von der Bauaufsicht erteilte Genehmigung für den Umbau des Turm-Centers kassiert und damit der Klage eines Nachbarn stattgegeben. Das Gericht hatte die Pflicht zur Beachtung nachbarlicher Interessen verletzt gesehen. Und nicht nur das, es hatte auch die ursprüngliche Baugenehmigung für den Turm aus dem Jahr 1974 für nichtig erklärt.

In ihrer Entscheidung, die dieser Zeitung vorliegt, melden die Kasseler Richter nun gleich mehrfach „ernstliche Zweifel“ an der Richtigkeit des Frankfurter Urteils an. Nach Ansicht von Fachleuten ist aufgrund der außerordentlich klaren Wortwahl vorgezeichnet, wie das Berufungsverfahren ausgehen wird. Der Verwaltungsgerichtshof dürfte das Urteil der ersten Instanz aufheben und die Nachbarklage abweisen. Zudem bliebe die ursprüngliche Baugenehmigung für den Turm, der einer Projektgesellschaft der LBBW gehört, rechtens.

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Erhebliche Tragweite

Im konkreten Fall geht es im Kern um eine eher nebensächliche Angelegenheit. Ein Nachbar hatte geltend gemacht, die Fläche für eine Werbetafel auf seinem Grundstück werde durch die geplante Erweiterung des Turm-Centers im Sockel beeinträchtigt. Weitreichende Bedeutung hatte das Verfahren erst dadurch bekommen, dass die Kammer des Frankfurter Verwaltungsgerichts die Klage zum Anlass genommen hatte, die baurechtlichen Umstände zur Entstehungszeit des Hochhauses zu überprüfen. Die Bauaufsicht hatte damals ein Bauwerk mit 22 Geschossen genehmigt, obwohl der geltende Bebauungsplan nur ein viergeschossiges Gebäude zuließ. „In diesem eklatanten Missbrauch liegt der besonders schwerwiegende, zur Nichtigkeit führende Fehler“, hieß es im Urteil, das sogar ausdrücklich von einem „Schwarzbau“ sprach.

Da vor allem während der sechziger und siebziger Jahre mehrere hundert Gebäude in Frankfurt aufgrund ähnlicher Befreiungen von Bebauungsplänen entstanden sind, wurde der Entscheidung in der Immobilienbranche erhebliche Tragweite zugemessen. Sanierung und Umnutzung aller vergleichbaren Gebäude wären unmöglich geworden. Zudem wäre das Recht der Bauaufsicht, Befreiungen in einem nicht unbeträchtlichen Ausmaß auszusprechen, de facto stark beschnitten worden.

Irrtum der Frankfurter Richtr

Umso wichtiger ist es für Verwaltung und Investoren, dass der VGH schwere Zweifel daran erkennen lässt, ob es zulässig sei, die ursprüngliche Befreiung und die darauf aufbauende Baugenehmigung für den Altbestand einzubeziehen, wenn die Genehmigung von Umbauten geprüft werde. Vielmehr sei nur das neue Bauvorhaben darauf zu prüfen, ob das Gebot, auf die Nachbarn Rücksicht zu nehmen, verletzt sei.

Die Frankfurter Richter haben nach Ansicht ihrer Kasseler Kollegen zu Unrecht angenommen, dass der Kläger in eigenen Rechten verletzt sei. Dass in der ersten Instanz zur rechtlichen Beurteilung nicht nur das aktuelle Erweiterungsvorhaben, sondern auch das Gesamtvorhaben einschließlich des Altbestands zu Grunde legt, sei fraglich. Es sei daher in der Berufung zu klären, ob das Verwaltungsgericht mit dieser Rechtskonstruktion nicht den Bereich des subjektiven Rechtsschutzes verlasse und in unzulässiger Weise eine objektive Rechtskontrolle ausübe. Der Nachbar könne jedoch nur die Verletzung eigener Rechte geltend machen. Ein solches Recht sei der Anspruch auf Würdigung nachbarlicher Interessen, nicht aber die Einhaltung der Grundzüge der Planung.

Bei Bestätigung hätte die Stadt zwei Möglichkeiten

Der Kläger kann sich laut VGH zudem nicht auf die Nichtigkeit des Befreiungsbescheids für den Altbestand berufen. seine Rechtsvorgänger hatten nämlich damals der Errichtung des Hochhauses zugestimmt. Daran sei auch der neue Eigentümer, der Kläger, gebunden. Außerdem habe dieser das Grundstück mit seiner „Situationsbelastung“ durch das benachbarte Hochhaus erworben, was eine Einschränkung oder den Verlust nachbarrechtlicher Abwehrrechte zur Folge haben könne.

Würde das Urteil des Verwaltungsgerichts wider Erwarten doch noch bestätigt, hätte die Stadt Frankfurt nur zwei Möglichkeiten. Entweder müsste sie den Abriss jener Gebäude anordnen, die aufgrund zu großzügiger Befreiungen genehmigt worden waren. Oder sie müsste in allen betreffenden Quartieren neue Bebauungspläne erstellen und damit nachträglich für eine Legalisierung sorgen. Das wäre nach Einschätzung von Spitzenbeamten der Stadt mit einem riesigen Verwaltungsaufwand verbunden und nur in einem sehr langen Zeitraum zu leisten.

Wichtig für die Immobilienbranche

Nach Ansicht von Thomas Schröer, Partner der Kanzlei FPS Fritze Wicke Seelig, wird der Verwaltungsgerichtshof Kassel die Verhältnis in Frankfurt wieder gerade rücken. Mit dem sich abzeichnenden Tenor des Kasseler Urteils werde nun ein alter Grundsatz wieder hergestellt: „Was steht, steht.“

Für die Immobilienbranche ist die wahrscheinliche Korrektur aus Kassel auch deshalb wichtig, weil das Urteil aus der ersten Instanz die ohnehin schon starke Position von Nachbarn weiter verbessert hätte, wenn es um die Zustimmung zu Baumaßnahmen geht. Allein mit der Androhung, die ursprüngliche Baugenehmigung von Bestandsgebäuden vor Gericht überprüfen zu lassen, hätten sie erheblichen Druck auf den Bauherrn ausüben können, sie mit einer Entschädigungszahlung davon abzuhalten. Die Kasseler Richter machen deutlich, dass einmal erteilte Nachbarzustimmungen zu einem Bauprojekt dauerhaft und auch für spätere Eigentümer bindend seien.

Juristen warten mit Spannung

Bis das Urteil des Verwaltungsgerichtshofs gesprochen ist, können zwölf Monate vergehen. In der Immobilienbranche wird damit gerechnet, dass die LBBW nun eine außergerichtliche Einigung mit dem Kläger anstrebt, um Anwaltskosten zu sparen und die Bauarbeiten zügig wieder aufzunehmen. Dem Vernehmen nach trägt die Landesbank an der verfahrenen Situation erheblich Mitschuld, weil sie den Nachbarn gegenüber rücksichtslos aufgetreten sein soll.

Das konkrete Verfahren hätte sich im Falle einer Einigung erledigt, die bisher gefällten Urteile und Beschlüsse wären hinfällig. Juristen erwarten mit Spannung, wie sich die Achte Kammer des Verwaltungsgerichts bei dem nächsten vergleichbaren Fall verhalten wird, der nicht lange auf sich warten lassen wird. Der Kammer-Vorsitzende hat den Ruf, seine Überzeugungen nicht so leicht aufzugeben, auch nicht bei sehr eindeutigen Hinweisen höherer Instanzen. Es könnte also zu einer Art verwaltungsrechtlichem Ping-Pong zwischen Frankfurt und Kassel kommen.