Frankfurt Das Gallusviertel steht vor dem Wandel

Auf der Rückseite des Frankfurter Firmengeländes von Holz Fiedler haben sich Ünal, Abdul und Vitalis mit Sprühdosen verewigt. „Vanessa, Du Hure“, hat jemand an die Wand der Werkhalle im Gallusviertel gesprüht. Auf der anderen Seite, an der wegen der vielen Autohäuser und Gebrauchtwagenhändler auch „Automeile“ genannten Mainzer Landstraße, ist ein Firmen-Schriftzug schon verblasst. „Fiedle - für ein schöneres Zuh“, ist nur noch zu lesen.

Ein schöneres Zuhause, das wünschen sich viele im Gallus. Seit Jahren wird der Wandel des Stadtteils vorhergesagt, der trotz seiner Nähe zur Innenstadt als Wohnquartier für sozial benachteiligte Schichten gilt. 41Prozent der 27000 Einwohner haben ausländische Wurzeln. Bisher ist vom Wandel wenig zu sehen. Das könnte sich bald ändern. Durch zahlreiche neue Bauvorhaben können mehr als 1500 Wohnungen entstehen - Wohnraum für rund 3000 Frankfurter.

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Miet- und Eigentumswohnungen

Ehemals gewerblich oder industriell genutzte Flächen werden durch den Wohnungsbau neu genutzt. Baurechtlich ist das relativ einfach möglich, weil im Gallus oft keine Bebauungspläne gelten. Seit mindestens acht Jahren war das Gelände von Holz Fiedler auf dem Markt. Doch lange hat niemand zugegriffen, bevor Bewegung in die Sache kam. Jetzt hat das Unternehmen Opera One, eine Tochtergesellschaft des Investors Franconofurt, das Gelände gekauft und will dort 300Wohnungen bauen, wie der Vorstandsvorsitzende Ralph Jerey sagt. Eine Bauvoranfrage sei positiv beschieden worden. Derzeit nutzt der Schluckspecht-Markt die Hallen für den Getränkeverkauf. „Bis Ende des Jahres können wir noch bleiben“, sagt der Mann an der Kasse.

Direkt dahinter an der Lahnstraße bietet eine Brache am neuen Ordnungsamt Platz für mehrere hundert Wohnungen. Das Gelände hat die Hochtief-Tochter Formart erworben. „Ein neues Wohnquartier mit Miet- und Eigentumswohnungen“ wolle man dort errichten, sagt eine Sprecherin. Noch in diesem Jahr soll die Vermarktung beginnen. Schließlich steht gegenüber von Holz-Fiedler an der Mainzer Landstraße auch das alte Opel-Autohaus leer. Die Pläne des Bauherrn Patron für eine neue Nutzung hat das Architekturbüro KSP schon vor einiger Zeit im Planungsausschuss vorgestellt. Jetzt soll endlich Bewegung in die Sache kommen, für ein Wohn- und Geschäftshaus mit Einzelhandel gibt es eine Bauvoranfrage.

Neubauwohnungen sind naturgemäß teuer

Am weitesten gediehen sind die Pläne für die „Adlerquartiere“ auf einem Areal neben den Adlerwerken an der Kleyerstraße. Nach jahrelangem Stillstand sollen dort im Oktober die Bagger rollen. 430Wohnungen will der Düsseldorfer Projektentwickler PDI dort errichten. Die 240Wohnungen schließlich, die die Unternehmensgruppe Frank Heimbau in einem Block zwischen Frankenallee, Kriegkstraße und Flörsheimer Straße errichtet, sind schon bald fertig. Am 22.August wird Richtfest gefeiert, im Februar soll der Neubaukomplex mit Eigentums-, Miet- und geförderten Seniorenwohnungen fertig sein. Die Eigentumswohnungen sind schon komplett verkauft.

Neubauwohnungen sind naturgemäß teuer. Wie verträgt sich der Bauboom mit einem Viertel, dessen Bewohner eher zu den Geringverdienern gehören? Und wie verdaut das Gallus seinen neuen Nachbarn, das hochpreisige Europaviertel? Nach Meinung der Stadtplaner kann eine Aufwertung dem Viertel nur gut tun. Stadtplanungsamtsleiter Dieter von Lüpke spricht von einer „sinnvollen Konversion“, das Europaviertel sei für das Gallus eher eine Chance als eine Gefahr. Er hält die Gefahr der Gentrifizierung, also des Austauschs der Bevölkerung infolge des Preisanstiegs, für überschaubar, weil das Viertel sehr groß und von vielen Sozialwohnungen geprägt sei. Ohnehin sei ein erheblicher Teil des geplanten Wohnungsbaus nicht hochpreisig, sondern habe einen „reduzierten Standard“. „Wir haben hier nicht die Standortqualität wie im Westend.“ Der Projektentwickler Martin Wentz fände eine „rasante Entwicklung“ des Gallus gut. „Das Gegenteil wäre Pauperisierung.“ Wentz prognostiziert: „In drei Jahren werden wir über die Gentrifizierung des Gallus sprechen.“

Unterschiedliche Zielgruppen

Hier und da ist die Angst vor der Verdrängung schon zu spüren. Auf Fassaden im benachbarten Europaviertel hat jemand „Yuppies raus“ gesprüht. ABG-Geschäftsführer Frank Junker versucht, den Ängsten entgegenzuwirken. Allein 820Sozialwohnungen gehören der städtischen Wohnungsbaugesellschaft im Gallus. Insgesamt hält die ABG im Gallus 5500Wohnungen. Sie unterliegen nicht alle einer Mietpreisbindung, werden aber vergleichsweise günstig vermietet. Junker sieht darin einen Schutzmechanismus für die angestammte Bevölkerung. Die ABG verkaufe auch keine Bestandswohnungen. „Wir sind ein Fels in der Brandung“, sagt er. Die neuen Projekte gefallen auch ihm. „Sie dienen einer gesunden Mischung.“

Die Projektentwickler, die sich im Gallus engagieren, haben unterschiedliche Zielgruppen. Jerey meint, dass mit der Summe der neuen Bewohner jene „kritische Masse“ erreicht werden könne, die den Wandel des Gallus beschleunigen würde. Er träumt von einem „neuen Gallusviertel“ und spricht von einer „Insel“, auf der er mittleren und gehobenen Wohnungsbau realisieren will. Der Projektentwickler Max Baum dagegen, der das Projekt auf dem früheren Opel-Grundstück betreut, ist der Meinung, dass das Gallus kein Standort für teures Wohnen sei. „Es muss nicht immer hochpreisiges Wohnen sein. Es muss auch qualitätvolles Wohnen für alle Bevölkerungsgruppen geben.“

Im Gallus sesshaft werden

Diejenigen, deren Projekte schon weiter vorangeschritten sind, glauben ebenfalls nicht an ein neues Westend im Gallus. In den Adlerquartieren sollen die Preise unter denen des Europaviertels liegen. „Wir wollen das Niveau leicht erhöhen, aber mit den Mieten unter denen des Europaviertels bleiben“, sagt Projektleiter Enrico Shetschew. Das PDI-Bauvorhaben wendet sich vor allem an junge Familien und Singles. Da gerade Familien bei der Wahl ihres Wohnorts auch auf die Qualität der sozialen Infrastruktur und auf den Ruf der Grundschulen und Kindertagesstätten in der Umgebung achten, soll das Projekt eine eigene Kita mit sechs Gruppen umfassen. Der Wunsch des Bauherrn, auch eine neue Grundschule zu bauen, wurde aber abgelehnt, weil eine nahe gelegene Schule nach Kapazität hat.

Harald Lotz, Vertriebsleiter der Frank-Gruppe, hat mit seinem Projekt an der Frankenallee die Erfahrung gemacht, dass außer Kapitalanlegern eher langjährige Mieter, die ohnehin im Gallus sesshaft sind, sich für eine Eigentumswohnung interessieren. „Viele Käufer stammen aus dem Gallus. Andere tun sich mit dem Viertel schwer.“ Allerdings glaubt auch er an einen Preissprung. „Unsere Kunden haben für 3000 Euro pro Quadratmeter eine Wohnung erworben, die in einigen Jahren schon 3500 oder 3700 wert sein könnte.“

Die Stadt hat einiges getan

Die Entwicklung der Mietpreise im Gallus gibt ihm recht. Die Angebotsmieten für neu vermieteten Wohnraum sind dem Maklerunternehmen Nai Apollo zufolge von 9,80Euro je Quadratmeter im Jahr 2010 auf 10,80Euro 2011 gestiegen. Der Leiter der Forschungsabteilung Konrad Kanzler glaubt ohnehin, dass man mit Wohnungsbau in Frankfurt derzeit wenig falsch machen könne. „Der Wohnungsmangel wird sich weiter verschärfen.“

Die Stadt hat in den vergangenen zehn Jahren einiges getan, um das Gallus zu verschönern. Mithilfe des Bund-Länder-Programms „Soziale Stadt“ wurde in die Gestaltung des öffentlichen Raums investiert. Die Frankenallee wurde umgestaltet, ein neuer Gastronomiepavillon an der Quäkerwiese ist ein beliebter Treffpunkt. Planungsamtsleiter Lüpke empfiehlt, bei den neuen Bauvorhaben nicht nur auf „harte, bauliche“, sondern auf solche weichen Faktoren zu achten.