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Teures Pflaster: Für gewisse Lagen in Frankfurt erlaubt der Mietspiegel Zuschläge von bis zu 1,87 Euro je Quadratmeter Wohnfläche
Für den aufgeheizten Frankfurter Wohnungsmarkt zeichnet sich keine Entspannung ab. Sowohl die Mieter- als auch die Vermieterverbände gehen davon aus, dass infolge eines neuen Mietspiegels, der derzeit vorbereitet wird, die Mieten eher noch steigen werden. Vermieter kritisieren, das aktuelle Zahlenwerk decke das Marktgeschehen nur unzureichend ab. Inzwischen ist die Mietspiegelkommission, in der sowohl Mieter- als auch Vermieterverbände vertreten sind, erstmals zusammengetreten, um die Ausschreibung des neuen Spiegels vorzubereiten.
Die Vermieter kritisieren, dass schon der aktuelle, wegen pauschal berechneter Innenstadtzuschläge umstrittene Mietspiegel seine Funktion nicht erfüllt: „Er bildet den Markt nicht ab“, sagt Rudolf Ridinger vom Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft. Gerade bei Wohnungen in jüngeren Gebäuden müssten die Werte höher sein, wie entsprechende Neuvermietungen belegten. Andere Eigentümervertreter pflichten Ridinger bei. Stephan Schlocker, stellvertretender Vorsitzender im Regionalverband Mitte des Immobilienverbands Deutschland, ist der Ansicht, dass der Mietspiegel in Frankfurt den Markt verzerrt. „Neuvertragsabschlüsse liegen weit außerhalb des Mietspiegels.“ Methodisch müsse sich die Erstellung des Mietspiegels stärker an Neuverträgen orientieren. „Neuvertragsabschlüsse werden zu gering gewichtet.“
Methodik gesetzlich geregelt
Der Mietspiegel erfasst je nach Lage, Alter, Größe und Ausstattung einer Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei Mieterhöhungen sind die Vermieter an diese Werte gebunden, bei Neuvermietungen können sie jedoch vollkommen frei den Preis verlangen, den der Markt hergibt. Die Methodik für einen qualifizierten Mietspiegel, wie er für Frankfurt gilt, ist gesetzlich geregelt: Der Mietspiegel orientiert sich an Wohnungspreisen der vergangenen vier Jahre. Die Datenbasis dafür sind rund 3500 per Zufallsgenerator ermittelte Mietverträge, die in diesem Zeitraum entweder neu abgeschlossen oder aber verändert worden sind.
Günther Belz, Verbandsvorsitzender der Eigentümervereinigung Haus&Grund Hessen, meint, dass die hierbei erfassten Mieterhöhungen preisdämpfend wirken. Die neu abgeschlossenen Mietverträge machten schätzungsweise nur zehn Prozent der Datengrundlage für den Mietspiegel aus. Das System sei „nicht besonders glücklich“ und müsse geändert werden.
Schlocker ist sich bewusst, dass in der Forderung, den Mietspiegel anzupassen, „durchaus sozialpolitischer Sprengstoff“ liegt. „Aber der Mietspiegel ist per Definition ein Spiegel des Marktes.“ Wolle man sinkende Mieten in der Stadt, müsse man das Angebot erhöhen, „also mehr Wohnungen bauen“. Die Stadt müsse Anreize schaffen, um das Bauvolumen zu erhöhen. Das ist allerdings heute schon auf einem außergewöhnlich hohen Niveau.
Jürgen Conzelmann, Frankfurter Vorsitzender von Haus & Grund, geht davon aus, dass die Mieten weiter steigen. „Die Mieterverbände schießen sich ins eigene Knie mit der Forderung eines neuen Mietspiegels.“ Der Eigentümerverband habe kein Interesse an überzogenen Mieten. Viele seiner Mitglieder seien sehr zurückhaltend und schöpften den Spielraum bei der Miete nicht aus. „Aber vielen Leuten ist nicht klar: Wenn die Eigentümer keine einträgliche Miete erzielen, dann wird das Haus verkauft. Damit vertreibt man die Mieter.“
Auch Rolf Janßen, Geschäftsführer des Frankfurter Mieterschutzvereins, rechnet nicht damit, dass die Mieten sinken. „Ein neuer Mietspiegel bedeutet: Die Miete steigt weiterhin.“ Das liege an der Systematik, da der Mietspiegel nur die Mieten der vergangenen vier Jahre erfasse. „Gerade in einer Stadt wie Frankfurt mit einer hohen Fluktuation haben wir ständig Erhöhungen.“ Daher sei die aktuell gezahlte Marktmiete ohnehin in vier Jahren die ortsübliche Vergleichsmiete.
Neue Komponenten umstritten
Janßen hält einen neuen Mietspiegel dennoch für notwendig. Der aktuelle Mietspiegel habe in einigen Stadtteilen zu einer „völlig absurden Situation“ geführt. Dort seien unterschiedliche Wohnlagen fälschlich mit dem gleichen Zuschlag bedacht wurden. Man könne die Entwicklung „ausbremsen“, indem diese Stadtteile künftig nicht über einen Kamm geschoren würden. Anders als ein Aktionsbündnis von Mietern, die ganz auf einen Mietspiegel verzichten wollen, hält Janßen das Zahlenwerk aber weiter für notwendig. Ein Verzicht „funktioniert vielleicht in einem Dorf in der Wetterau, aber nicht in einer Stadt mit 700.000 Einwohnern“. Das Instrument diene dazu, ein „Hauen und Stechen“ zwischen Mietern und Vermietern zu verhindern.
Neue Komponenten, die bei der Neuauflage des Mietspiegels aufgenommen werden sollen, sind umstritten. Dass Fluglärm etwa für die südlichen Stadtteile zu einem Abschlag führen soll, kritisiert Conzelmann. Etwa 15 bis 20 Prozent der Frankfurter Mitglieder von Haus & Grund haben ihre Immobilien in diesen Stadtteilen. Es sei nicht erwiesen, dass dort die Miete wegen des Fluglärms sinke. Auch die Bestrebungen, den Mietspiegel um ökologische Komponenten zu erweitern, sieht Conzelmann kritisch. Aufschläge für eine Dämmung von Keller und Dach, eine neue Heizung und neue Fenster hält er für vernünftig. Andere Modernisierungen wie die Dämmung der Fassade eines Wohnhauses seien aber sehr aufwendig und teuer. „Dass unsere Mitglieder über die Mietpreistabelle zu weiteren Modernisierungen verpflichtet werden sollen, werden wir nicht mittragen“, sagt der Rechtsanwalt. Er stellt sich damit gegen Ridinger, der einen Aufschlag für modernisierte Wohnungen gefordert hat. Ridinger will, dass der Zustand einer Wohnung methodisch stärker gewichtet wird.
