Im feinen Pankow, dort, wo in den frühen Jahren der DDR die SED-Granden lebten, halten Rentner seit Wochen eine sanierungsbedürftige Villa besetzt, ihren „Freizeittreff“. Die Villa kostet 60 000 Euro Unterhalt im Jahr und sie soll verkauft werden – der Bezirk muss sparen. In dieser Gegend wäre sicher ein guter Preis zu erzielen. Doch die Alten wollen unbedingt zusammenbleiben. Sie haben Geschmack gefunden am Wohngemeinschaftsleben und ihrer seit der Besetzung erlangten Prominenz. Bekannte Politiker der Linkspartei kommen zu Besuch, bringen Lebensmittel, und versuchen, sich nützlich zu machen.
Viel Besuch bekommt auch das Besetzercamp „Kotti & Co“ am nicht so feinen Kottbusser Tor in Kreuzberg. Was die dortigen Aktivisten fordern, ist teurer als die Wünsche der Pankower Senioren: Ihre Mieten sollen bei vier Euro den Quadratmeter auf Dauer festgesetzt werden, diese „soziale Richtsatzmiete“ dürfe nicht überschritten werden. Tatsächlich, so ermittelte der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen, betrug die Nettokaltmiete im Dezember 2011 durchschnittlich 5,04 Euro pro Quadratmeter, ausgerechnet in Sozialbauwohnungen allerdings liegt sie höher. Und bei Neuvermietungen wird in den meisten Stadtteilen inzwischen mehr verlangt.
Im Szene-Stadtteil Friedrichshain griffen kürzlich Maskierte im Schutz der Nacht ein auf einem leeren Grundstück errichtetes Bio-Hotel an, schlugen Scheiben ein, verunstalteten die vom Eigentümer kunstvoll mit Graffiti verzierte Fassade mit Teer und verwüsteten das Mobiliar in der Eingangshalle. Ein Mittäter erklärte im Internet-Netzwerk „Indymedia“: „Es entsteht eine Boutique neben der nächsten, und es werden reihenweise Häuser entmietet und deren Bewohner auf die Straße gesetzt, um Platz für Eigentumswohnungen und Hotels zu schaffen. Um darauf hinzuweisen und zu zeigen, dass die von Gentrifizierung betroffenen Menschen keine Lust (und Möglichkeiten mehr) haben, sich verdrängen zu lassen, haben wir unserem Ärger an einem Paradebeispiel Luft gemacht.“
Berliner Mietpreise sind vergleichsweise gering
Berlins Wohnungsmarkt ist ein heißes Pflaster geworden, für Investoren, für Mieter, und auch für die Politik. Die Infrastruktur der Stadt ist für fünf Millionen Einwohner entworfen, doch nach Jahren des Schrumpfens freut man sich dieser Tage über die Meldung, Ende 2011 seien über 3,5 Millionen Berliner gezählt worden. Wer einmal in einer anderen deutschen Großstadt wohnte, hält Berlin für ein Mieterparadies, von Paris, London und New York, mit denen Berlin sich gern vergleichen lässt, ganz zu schweigen. Der New Yorker Bürgermeister Michael Bloomberg will die gesetzliche Mindestgröße für eine Wohnung in New York von 37 auf 27 Quadratmeter senken, um überhaupt noch bezahlbaren Wohnraum anbieten zu können. Von solchen Verhältnissen ist Berlin weit entfernt: In der Hauptstadt der armen Leute liegt die durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner bei 40 Quadratmetern.
86 Prozent der Berliner wohnen zur Miete, mehr als die Hälfte lebt allein, insgesamt gibt es 1,9 Millionen Wohnungen in der Stadt. Sechs städtische Wohnungsbaugesellschaften besitzen zusammen 270 000 Wohnungen, 16 Prozent des Bestandes. Es sollen, das haben SPD und CDU in ihrem Koalitionsvertrag im November 2011 vereinbart, bis zum Ende der Wahlperiode 300 000 werden. Die städtischen Gesellschaften sollen eine „preisdämpfende und sozial integrierende Funktion“ haben. Um auch ihnen Neubauten zu ermöglichen, erhalten sie aus dem Liegenschaftsfonds des Landes günstig 14 Grundstücke. Eigentlich geplante Mieterhöhungen wurden ihnen vor einem halben Jahr vom Eigentümer, dem Land Berlin, untersagt. Auch die mehr als 80 Wohnungsbaugenossenschaften werden vom Land unterstützt. Sie besitzen zusammen 186 000 Wohnungen, das ist ein Anteil von rund elf Prozent aller Mietwohnungen. Für Bauvorhaben von Genossenschaften hat der Senat einen 15-Millionen-Euro-Fonds bei der Investitionsbank aufgelegt.
In den zehn Jahren, in denen Berlin von SPD und PDS/Linkspartei regiert wurde, waren Mieterhöhungen und die Angst der Eingesessenen vor Verdrängung durch reiche Neuankömmlinge („Gentrifizierung“) ein beliebtes Thema für Politiker mit einer Neigung zum Alarmismus. Den Slogan der Linkspartei „Mieter vor Wild-West schützen“ wiesen die Berliner noch im Herbst 2011 durch ihr Wahlverhalten zurück. Denn in Berlin war alles gut – verglichen mit anderen Städten. Gemessen aber an den Zuständen, an die sich Alteingesessene und Zugezogene gemeinsam gewöhnt hatten, wurden die Nachrichten für Mieter in der letzten Zeit schlechter. Zuvor hatten die zuständigen Senatoren in Seelenruhe auf die hohe Zahl leerstehender Wohnungen – regelmäßig weit über 100 000 – und auf die andauernd niedrigen Mieten verwiesen. Selbst der Mieterverein nannte noch 2009 Berlin „die bezahlbare Metropole“.
Die große Anziehung, die Berlin auf junge Kreative ausübt, hat auch mit den günstigen Mieten zu tun. So gediehen in den vergangenen Jahren Kreativwirtschaft und Tourismus. Die Zahl der edlen Hotels stieg, die der billigen Jugendherbergen auch. Angeblich hat Berlin inzwischen mehr Hotelbetten als New York. Dass immer mehr Berliner ihre Wohnungen oder einzelne Zimmer an Touristen vermieten, die weder die Mülltrennung noch die bürgerlichen Umgangsformen ernst nehmen, hat Zwietracht in viele Häuser gebracht.
Weil Berlin auf diese Weise aber immer jünger und attraktiver wird, nannte der Regierende Bürgermeister Klaus Wowereit (SPD) die Stadt „arm, aber sexy“. Etwas weniger arm machte der rot-rote Senat den Haushalt der Stadt, indem er das seit Jahrzehnten bestehende, milliardenteure System der Förderung des sozialen Wohnungsbaus beendete. SPD und CDU wünschen, „dass Berlin reicher wird und sexy bleibt“. So steht es in Zeile elf ihres Koalitionsvertrags. Die Mieten folgen dieser Linie: Sie steigen kräftig. Die Urteile über diese Entwicklung gehen weit auseinander. Die einen halten es für „sexy“, wenn Quartiere, wie etwa der Neuköllner Schillerkiez nach der Einstellung des Flugbetriebs in Tempelhof, im Ansehen steigen und zu beliebten Wohngegenden werden. Die anderen lehnen es ab, wenn gutsituierte Menschen in ehemalige Arme-Leute-Gegenden ziehen, höhere Mieten zahlen und andere Ansprüche stellen.
Im Wahlkampf hatte Wowereit kein Verständnis für die Kritik an der „Gentrifizierung“ einzelner Viertel. Schließlich sei es ein ureigenes sozialdemokratisches Anliegen, elende Verhältnisse zu verbessern. Bei der Regierungsbildung wurde sein langjähriger Weggefährte, der Fraktions- und Parteivorsitzende Michael Müller, Stadtentwicklungssenator. Er ist seitdem Chef einer unübersichtlich großen und notorisch schwer zu leitenden Behörde und bekam prompt Ärger mit den eigenen Leuten. Der linke Flügel der SPD hat ihn inzwischen als Vorsitzenden abgelöst. In den Wochen vor dem Parteitag wurde das wohnungspolitische Sündenregister der Berliner SPD häufig und mit Brio vorgetragen.
Und so kann das geneigte Publikum in den nächsten Jahren im laufenden Großstadtbetrieb ein Experiment verfolgen: Kann Politik soziale Prozesse verhindern, beeinflussen, sie auf ihre positiven Effekte begrenzen? Kann auf dem Wohnungsmarkt viel Staatsgeld viel Gutes bewirken? Und wenn selbst mit viel Geld wenig auszurichten ist, wie viele meinen, helfen Vorschriften und Gesetze?
Bauen und Mieten sind stark verrechtlichte Sphären, in denen die gute Absicht oft nicht weit reicht. Das Bezirksamt Pankow beispielsweise wollte den alteingesessenen Mietern am schönen Arnimplatz nahe der Schönhauser Allee etwas Gutes tun. Die Grünanlage wurde gartendenkmalpflegerisch wiederhergestellt, die Häuser sind renoviert, ihre Fassaden gestrichen geworden. Von spektakulären Streitereien zwischen Eingeborenen und Zugezogenen – wie am Helmholtzplatz zwischen den mittelständischen jungen Eltern und ihren Kleinen und den Trinkern und Junkies, die sich von ihrem Stammplatz vertrieben fühlten – ist nichts bekannt. Doch die Bezirksverwaltung verbot einem Hauseigentümer, den neuen Aufzug außer im ausgebauten Dachgeschoss auch im vierten Stock anhalten zu lassen, um mögliche Mietsteigerungen zu verhindern. Das unterbanden die Verwaltungsgerichte: Das Bezirksamt dürfe „auch in einem Gebiet, für das eine Erhaltungsverordnung besteht, eine Modernisierungsmaßnahme nicht verhindern, wenn die Maßnahme dazu dient, eine durchschnittliche Wohnung in einen zeitgemäßen Ausstattungszustand zu versetzen“, hieß es.
Zu wenig neue Wohnungen, Preise steigen
30000 Neubauwohnungen sollen in den nächsten fünf Jahren gebaut werden, um die steigende Nachfrage bedienen zu können. Das reiche beim gegenwärtigen Zuzug längst nicht aus, glauben Wohnungseigentümer. Die legendäre Umzugsfreude der Berliner ist gedämpft, die Leerstandsquote inzwischen so niedrig, dass sich Mieter auf dem Wohnungsmarkt keineswegs als Könige fühlen können. Nur in Spandau im Westen und in Marzahn-Hellersdorf im Osten hätte man noch eine größere Auswahl.
Wer den Kurfürstendamm entlang spaziert oder die Kastanienallee in Prenzlauer Berg, bekommt den Eindruck, in Berlin werde überall gebaut. Doch manche Neubauten sind schon verhasst, bevor ihnen das Dach aufgesetzt wird. Verschrien ist auch das „Carloft“-Haus am idyllischen Paul-Lincke-Ufer in Kreuzberg, in dem die Wohnungseigentümer ihre schicken Autos mit in ihr Stockwerk nehmen können. Aber auch das Vorhaben, auf der westlichen Seite des Mauerparks zu bauen, erzeugt seit Jahren Wut und Protest. Das Bezirksamt Mitte hat nun beschlossen, sowohl die lange überfällige Erweiterung des Parks als auch die Bebauung mit 600 Wohnungen an seinem nördlichen Ende zu betreiben, und so die Debatte zu beenden.
Dass in der Innenstadt trotz der inzwischen angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt schätzungsweise 12 000 Wohnungen nicht zur Verfügung stehen, weil sie als Ferienwohnungen genutzt werden, soll künftig mit einem Verbot von Zweckentfremdungen verhindert werden. Außerdem wird Senator Müller den Regierungsfraktionen SPD und CDU nach der Sommerpause ein „Mietenbündnis“ mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften vorlegen. Es soll eine Härtefallregelung für alle enthalten, die mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete aufwenden. Die Kosten für Modernisierungen sollen nur noch mit neun statt mit elf Prozent auf die Mieten umgelegt werden dürfen. Zudem sollen die Mieten künftig innerhalb von vier Jahren um 15 Prozent statt wie bisher um 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöht werden dürfen. Das sei „noch keine soziale Wohnungspolitik für die ganze Stadt“ monieren die Grünen. Doch Finanzsenator Ulrich Nußbaum (parteilos) zeichnete Müllers Vorlage mit, nachdem die Kosten des Bündnisses vorgelegt worden waren: Bis zum Ende der Wahlperiode im Herbst 2016 wären es 100 Millionen Euro für alle sechs Unternehmen zusammen.
Je rascher Berlins Wohnungsmarkt nachholt, was in anderen Großstädten in den vergangenen zehn bis zwanzig Jahren geschah, desto häufiger liest man Geschichten von Schikane von Mietern durch ihre Hauseigentümer: stillgelegte Fahrstühle, zugemauerte Fenster, rücksichtslose Handwerker. Dass die Justiz gegen die Verkäufer von „Schrottimmobilien“ vorgeht und dabei auch Notare verhaftet, ist Material für Titelgeschichten.
Es gibt auch verblüffende gute Nachrichten: Zwei Investoren aus „Westdeutschland“, wie es früher in West-Berlin hieß, haben einen unansehnlichen Plattenbau an der Frankfurter Allee in Lichtenberg gekauft und bauen ihn um. „Q 216“ heißt die Anlage, die über 400 kleine, preiswerte Apartments für Singles und Studenten bietet. Vorn achtspurige Ausfallstraße, hinten Gleisanlagen: Dort wohnt man vielleicht nicht zentral, kommt aber gut und rasch weg.
Wie in vielen Großstädten zählt in Berlin, wann man auf den Wohnungsmarkt getreten ist. Wer während der Kuba-Krise in West-Berlin blieb, konnte günstig Häuser in Dahlem oder Lichterfelde-West erwerben. Wer aber in den frühen neunziger Jahren ins wiedervereinte Berlin kam, das mit sechs Millionen Einwohnern rechnete, unterschrieb in der Erwartung großen Andrangs – der jedoch ausblieb – bereitwillig Staffelmietverträge mit regelmäßigen kräftigen Mieterhöhungen. Und noch etwas haben Berliner in den vergangenen Jahren lernen müssen: Je höher die Fluktuation, desto höher die Mieten. Bei jedem neuen Vertrag steigt die Miete. Und so steigen die Wohnkosten dort am stärksten, wo viele Langzeitarbeitslose wohnen, deren Miete vom Jobcenter bezahlt wird. Das hat den paradoxen Effekt, dass die Mieten besonders dort steigen, wo die Bewohner am ärmsten sind.
