Es klingt ganz einfach: Vor ein paar Wochen hat Peter Hansen, der seinen richtigen Namen nicht in der Zeitung lesen will, seine Altbauwohnung im Frankfurter Stadtteil Bockenheim verkauft. Ohne allzu großen Aufwand, ohne Ärger, ohne Makler, aber mit großem Gewinn. Der Käufer zahlte ihm einen Quadratmeterpreis von knapp 3500 Euro - obwohl die Wohnung keinen Balkon hat. „Die haben mir fast die Bude eingerannt“, sagt er.
Was Hansen erlebt hat, ist kein Einzelfall: Eigentumswohnungen sind gefragt wie lange nicht mehr - vorausgesetzt, sie liegen in jenen Städten, in denen die Haushaltszahlen stetig wachsen. Vor einigen Jahren eher das Stiefkind unter den Wohnimmobilien, rangieren sie nun in der Gunst der Käufer weit oben; gleich, ob es sich dabei um Eigennutzer oder Kapitalanleger handelt. Zum einen sind die Städte als Wohnort begehrt, zum anderen flüchten viele aus Frucht vor einer steigenden Inflationsrate in die vermeintlich sichere Immobilie.
Verkaufsbereitschaft ist gering
So brummt das Geschäft. Binnen eines Jahres sind die aufgerufenen Kaufpreise, die der Online-Marktplatzbetreiber Immobilienscout 24 ausgewertet hat, in Frankfurt-Bockenheim um 10 Prozent gestiegen. Bezogen auf das gesamte Stadtgebiet ermittelte das Unternehmen für Wohnungen im Bestand ein Plus von 9,5 Prozent.
Das ist noch wenig: In Hamburg verlangen die Besitzer von Wohnungen im Bestand zurzeit 16 Prozent mehr als noch vor einem Jahr, in Berlin sind es fast 15 Prozent, im besonders teuren München 12,6 Prozent und in Köln etwas mehr als 11 Prozent. Doch nicht nur in den großen Städten des Landes werden die Immobilien auf der Etage höher gehandelt. Auch in Städten wie Freiburg, Ingolstadt oder Bamberg heißt es derzeit: Vorteil Verkäufer.
Doch obwohl die Nachfrage hoch ist und teilweise Spitzenpreise gezahlt werden, ist die Verkaufsbereitschaft anscheinend gering. So kommt das Maklerhaus Planet Home in seiner aktuellen Trendstudie, an der 1180 Befragte teilnahmen, zu dem Ergebnis, dass aktuell nur 15 Prozent der Deutschen ihre Immobilie verkaufen würden. Knapp die Hälfte hält es demnach für sinnvoll, mit dem Verkauf noch zu warten. 36 Prozent würden gar nicht veräußern wollen.
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„Für viele Eigentümer wäre ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt allerdings eine vernünftige Entscheidung“, urteilt Robert Anzenberger, Vorstand des Immobilien- und Finanzierungsvermittlers, mit Blick auf die Gruppe der Kapitalanleger. Doch da die Preisspirale sich weiter nach oben zu drehen scheine, spekulierten viele Eigentümer offenbar auf noch höhere Preise. Diese Hoffnung könne sich aber als trügerisch erweisen, warnt er.
Die Einschätzung ist nicht falsch. Sie hat aber, da Makler nur verdienen, wenn verkauft wird, einen Beigeschmack. Und auch die Empfehlung Anzenbergers, dass Verkaufswillige sich in jedem Fall an einen professionellen Immobilienvermittler wenden sollen, ist selbstverständlich ein Rat im eigenen Interesse. Vom hohen Nachfragedruck seien die privaten Verkäufer als Laien schnell überfordert, meint der Planet-Home-Vorstand. Und: Der private Immobilienverkauf führe nicht immer zu Höchstpreisen. Wer binnen kürzester Frist den Kaufpreis um 100.000 Euro erhöhe, nur weil das Interesse groß sei, verbessere seine Verhandlungsposition nicht wirklich.
Maklerpreise „in der Regel zu hoch angesetzt“
Tatsächlich weiß ein professioneller Vermittler um die Verhandlungsspielräume und geht garantiert nicht mit der unteren Preisgrenze ins Rennen. „In der Regel sind die Maklerpreise zu hoch angesetzt“, berichtet Rüdiger Hornung, Geschäftsführer der TÜV Süd Immowert GmbH, aus seiner Erfahrung. Der Wertermittlungsdienst prüft Immobilien überwiegend für die Käuferseite. Auch Hornung sieht Schwierigkeiten, wenn Laien ihr Eigenheim auf eigene Faust veräußern wollen. Schwachstellen und Pluspunkte des eigenen Objekts realistisch einzuschätzen, fällt ihnen oft schwer. „Besonders wenn eine starke emotionale Bindung an das Haus besteht“, hat Hornung beobachtet. Vor allem auf dem Häusermarkt seien Objekte nicht so ohne weiteres vergleichbar. Leichter ist es dagegen mit Eigentumswohnungen. „Da bietet das Umfeld oft eine Menge Vergleichspunkte.“
Der vorteilhafte Markt für Verkäufer, verleitet allerdings viele Anbieter zu der Annahme, sie könnten alles unters Volk bringen. Das bekommen auch Dienstleister wie die Home-Staging-Agenturen zu spüren, die sich auf eine vorteilhafte Präsentation von Immobilien spezialisiert haben, um die Objekte besser zu verkaufen. Der Austausch von Argumenten mit den Maklern sei mühsam, sagt etwa Madeleine von Beckrath, die mit ihrem Hamburger Unternehmen zu den Pionieren der hiesigen Branche zählt. Doch es wird nicht nur auf die Inszenierung der Verkaufsobjekte verzichtet. Auch an der Werbung für Objekte wird gespart: Waren früher in den Internetanzeigen ein Foto des angebotenen Objekts und möglichst detaillierte Informationen gewissermaßen Pflicht, verlässt sich so mancher Verkäufer nun darauf, dass er seine Immobilie ohne jeden Aufwand zum Höchstpreis loswird.
In Frankfurt-Bockenheim etwa wird - durch den rasanten Preisanstieg beflügelt - zurzeit eine 63 Quadratmeter große Altbauwohnung über einen Makler angeboten. Bilder, Grundriss und eine ausführliche Beschreibung fehlen. Dafür lässt man sich beim geforderten Quadratmeterpreis nicht lumpen: Er liegt bei 3960 Euro. Das wirkt fast bescheiden, sobald man unter den weiteren, auf Immobilienscout inserierten Objekten auf eine 39 Quadratmeter große, als „Goldgrube“ angepriesene Butze gestoßen ist. In diesem Fall schweben dem Eigentümer 4700 Euro je Quadratmeter vor. Die Liste der Beispiele ließe sich beliebig verlängern.
Peter Hansen grübelt angesichts solcher Forderungen darüber nach, ob er nicht noch mehr hätte herausholen können. Allerdings fällt ihm auch auf, dass einige Wohnungen in seiner Nachbarschaft schon seit längerem zu haben sind. Alles verkauft sich dann doch nicht von allein.
Besser ohne Makler
Marvin Parsons (mapar)
- 24.05.2012, 13:31 Uhr
