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Wohnungsmarkt Die große Angst vor der Blase

Die Wohnungspreise steigen wie noch nie. Viele fragen sich, wie lange das noch gutgeht. In den ersten Großstädten läuft der Markt heiß. Den großen Knall dürfte es hierzulande trotzdem nicht geben.

© Getty Vergrößern Die Immobilienpreise in Deutschland steigen. Und mancher raunt verschwörerisch, die große Immobilienblase, die sich da aufblähe, werde bestimmt bald platzen

Irgendeine dieser Geschichten hat im Moment jeder zu erzählen, wenn das Gespräch auf Immobilien kommt: Die Geschichte von Freunden, die fieberhaft nach einem Haus suchen - nur sei das ja mittlerweile unbezahlbar. Oder die von Bekannten, die gerade erst eine Wohnung kauften und sich schon über 30 Prozent Wertzuwachs freuen. Oder die vom Neubau um die Ecke, für den astronomische Preise aufgerufen würden, sonst hätte man ja selbst investiert.

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen und gehen in Orten wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt oder Köln bald durch die Decke. Seit 2010 legt der Markt jedes Jahr rund sieben Prozent zu - so viel Boom war beim Betongold selten. Und mancher raunt verschwörerisch, die große Immobilienblase, die sich da aufblähe, werde bestimmt bald platzen.

„Drei bis fünf Prozent Wertsteigerung pro Jahr allemal noch drin“

In Spanien, Großbritannien und Amerika, wo die Hauspreise einen gigantischen Auftrieb erlebten, habe es ja auch gekracht. Warum sollten also ausgerechnet wir verschont bleiben? Weil im deutschen Immobilienmarkt noch längst nicht so viel Luft drinsteckt, sagen Bewertungsexperten. Und weil die Kreditvergabe hierzulande viel strenger ist. Alle, die demnächst in ein Eigenheim investieren möchten, müssen also stark sein: „Die Preise werden weiter steigen“, sagt Reiner Braun vom Beratungsinstitut Empirica, das sich auf die Immobilien spezialisiert hat, „zumindest in den kommenden fünf Jahren.“

Infografik / Der Aufwärtsdrang am Immobilienmarkt © F.A.Z. Bilderstrecke 

Damit rechnet auch Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg: Drei bis fünf Prozent Wertsteigerung pro Jahr seien allemal noch drin, sagt er, also noch mal 30 Prozent in den Großstädten: „Das ist aber noch längst keine Blase, deshalb wird da auch nichts platzen.“

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Was Analysten so sicher macht, ist das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Mieten und Einkommen. Diese Zahlen ergeben den Erschwinglichkeitsindex, der besagt, wie leicht oder schwer es für Normalbürger ist, Wohneigentum zu kaufen und zu finanzieren. Langfristig liegt dieser Index bei 100 Punkten, das ist die Marke, um die er schwankt.

Immer nur der landesweite Durchschnitt

Das bedeutet: In der Regel steigen die Gehälter, die Mieten und auch die Immobilienpreise im gleichen Ausmaß. In Ländern wie Spanien und Großbritannien allerdings lag der Index laut Berechnungen von Deutsche Bank Research zuletzt bei 160 Punkten. Häuser waren deutlich überteuert. Auch in Belgien, Frankreich und den Niederlanden gelten die Märkte als heißgelaufen.

In Deutschland dagegen ist der Index seit 1995 stetig gesunken, auf aktuell 80 Punkte. Das liegt einerseits an den leicht sinkenden Hauspreisen im Vergleich zu den steigenden Einkommen. Und andererseits an den Minizinsen, die Käufer für Immobilienkredite zahlen. Sie können sich derzeit so günstig ein Haus zulegen wie noch nie. Selbst wenn die Kaufpreise hierzulande pro Jahr um fünf Prozent zulegten, hätte Deutschland erst 2020 wieder einen Erschwinglichkeitsindexwert von 100 Punkten erreicht. Also das Normalmaß.

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