Wohnimmobilien-REITs Vor großen Herausforderungen

Für den Sektor der Wohn-REITs formuliert S&P neutrale Fundamentalaussichten. Nach unserer Schätzung nahm die Leerstandsrate für Mietwohnungen im ersten Quartal den mittlerweile zweiten Berichtszeitraum in Folge zu, und spiegelt damit sowohl saisonale Schwankungen als auch Angebotsausweitungen wider. Daneben rechnen wir mit einem möglicherweise beginnenden Widerstand der Mieter gegenüber weiteren Mietpreiserhöhungen, die im Jahr 2006 durchschnittlich vier bis sechs Prozent betrugen.

Ferner könnte die jüngste Schwäche bei Immobilienpreisen dazu führen, dass Mieter den Erwerb von Wohneigentum als Alternative zur Miete ins Auge fassen. Ungeachtet dessen hält sich der Vermietungsstand im historischen Vergleich auf hohem Niveau, weshalb S&P für das Quartal 2007 vergleichsweise solide Gewinne erwartet.

Angebot wird weiter zunehmen

Im späteren Jahresverlauf 2007 sehen wir einige weitere Herausforderungen auf diese Unternehmen zukommen. Der sich abschwächende Häusermarkt hat zu einer drastischen Verringerung der in Wohneigentum umgewandelten Mieteinheiten geführt, und wir schätzen, dass viele bereits umgewandelte Einheiten wieder auf den Mietmarkt zurückgekehrt sind und damit das Angebot in einzelnen Märkten erhöhen. Daneben prognostiziert S&P für die kommenden Monate eine Verlangsamung der Konjunktur, hauptsächlich aufgrund der Häusermarktkrise. In der Folge gehen wir davon aus, dass Mieter weniger bereit sein werden, im weiteren Jahresverlauf Mietanhebungen zu akzeptieren.

Auf lange Sicht sehen wir die Fundamentalaussichten für Wohn-REITs indes positiver. S&P prognostiziert einen graduellen Rückgang der Baubeginne bis 2008 sowie einen stetigen Anstieg der Haushaltsgründungen durch zunehmende Einwanderung und den Eintritt der „Echo-Boomer“ (die Kinder der „Baby-Boomer“) in das Arbeitsleben. Die landesweite Leerstandsrate von Mietwohnungen für das Jahr 2009 sehen wir bei 9,12 Prozent gegenüber 9,85 Prozent 2005. Der Titel mit der höchsten S&P-Bewertung in diesem Index ist mit vier Sterne Essex Property Trust.