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Steigende Mieten : Die Zutaten einer Immobilienblase

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Kost und Logis frei - dafür hat man als Untermieter im Hexenhäuschen andere Nachteile. Bild: INTERFOTO

Noch ist die Blase nicht greifbar, doch in den deutschen Ballungsgebieten steigen die Preise bedenklich. Das gilt auch für andere Metropolen in Europa wie Paris und London.

          Jetzt ist es sozusagen amtlich: Mitte November warnte die Bundesbank ungewöhnlich deutlich vor einer Blasenbildung auf dem deutschen Markt für Wohnimmobilien. Noch gebe es keine Preisblase, sagte die Vizepräsidentin Sabine Lautenschläger, doch die Zutaten seien vorhanden. Darunter versteht die Bundesbank zunächst die niedrigen Zinsen, die zur Eskalation beitragen könnten. Mit Sorge betrachten die deutschen Notenbanker, dass immer mehr Anleger aus Sorge vor mangelnder Geldwert- und Währungsstabilität ihre Ersparnisse in Sachwerte, also vor allem in Immobilien, stecken. Das gilt vor allem für Wohnimmobilien in den größten deutschen Städten, in denen nicht nur die Bundesbank immer deutlichere Anzeichen für eine Überhitzung erkennt. So rechnet sie für 2012 mit durchschnittlichen Preisanstiegen für Wohnungsneubauten von 3 bis 4 Prozent. In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart aber von 11 Prozent.

          Ob da eine Blase heranwächst, lässt sich aus der Sicht von Immobilienwissenschaftlern wie Tobias Just indes bis jetzt nur sehr spekulativ beantworten. So befürchtet er, dass so manche Anleger in Toplagen von Hamburg oder München schon deutlich überhöhte Preise bezahlen: Wer das Dreißigfache der Jahresmiete auf den Tisch lege, dürfe sich nicht wundern, wenn Anlegerträume zerplatzen, falls die europäische Wirtschaft in der Rezession steckenbleibt oder die Zinsen steigen. Andererseits verweist Just darauf, dass das Angebot an Wohnungen knapp bleibt - angesichts von 180.000 neuen Wohnungen 2011 bei gleichzeitigem Zuzug von 280.000 Menschen oder 140.000 neuen Haushalten.

          Getrieben von der Angst vor Inflation und einem Aus des Euro

          Der angelsächsische Immobiliendienstleister Cushman & Wakefield beobachtet seit 2009 Anzeichen der Überhitzung am deutschen Wohnungsmarkt. Zunächst hätten vor allem vermögende Inländer Wohnungen und Mehrfamilienhäuser in besten Innenstadtlagen gekauft, sagt Ulf Buhlemann, Partner aus der Berliner Deutschland-Zentrale des Unternehmens. Sie seien extrem getrieben gewesen von der Angst vor Inflation und einem möglichen Aus des Euro. Seit etwa anderthalb Jahren aber treten nach Buhlemanns Erkenntnissen vermehrt auch ausländische Investoren auf den deutschen Wohnungsmarkt. Wegen dieser in- und ausländischen Investoren macht er sich aber zumindest volkswirtschaftlich keine größeren Sorgen, da sie überwiegend mit relativ hohem Eigenkapitalanteil engagiert seien. Etwas kritischer sieht er den inzwischen nennenswerteren Anteil kleiner privater Investoren, die oftmals ohne Expertise handelten.

          Auch wenn Buhlemann vor allem wegen der moderaten Kreditvergabe derzeit noch keine Blase erkennen mag: Wieder sinkende Preise hält er für nicht unwahrscheinlich, auch in Hamburg oder München. So wie der gegenwärtige Drang privater Anleger zur Wohnimmobilie als Ausdruck von Angst in der wirtschaftlichen Großwetterlage zu verstehen sei, so könne sich das Blatt schnell wieder wenden, wenn es auf den Aktienmärkten zu einem deutlichen Aufschwung komme und das Zinsniveau steige.

          Von Altbauwohnungen zu Plattenbauten

          Schlicht „zu teuer“ findet Andreas Lewandowski inzwischen das Preisniveau in den deutschen Ballungsgebieten. Der Vorstand des börsennotierten Berliner Immobilienunternehmens Estavis investiert lieber in Wohnungen, die nicht mehr als das Zwölffache der Jahresmiete kosten - und die findet er eher in Oberzentren wie Leipzig, Görlitz, Erfurt oder Rostock. Selbst Plattenbauten kann er etwas abgewinnen: Sie seien leichter zu sanieren als Gründerzeithäuser. Zu den Kunden der Tochtergesellschaft Accentro, die derartige Wohnungen verkauft, zählen übrigens auch zahlreiche Investoren aus dem Ausland, die nicht zu den Reichen gehören, sondern ihr Geld im vermeintlich sicheren Hafen Deutschland anlegen wollen.

          Der Blick auf den deutschen Wohnungsmarkt zeigt, dass er kaum generelle Urteile erlaubt, sondern den regional differenzierten Blick erfordert. Das gilt auch auf europäischer Ebene mit den einzelnen nationalen Märkten. Für den französischen Wohnungsmarkt sagen viele Fachleute seit langem einen Preiseinbruch voraus, doch er will sich nicht einstellen. Der Maklerverband Fnaim erwartet für 2012 einen Rückgang von maximal 1,5 Prozent und von 3,5 Prozent im kommenden Jahr (ohne Neubauten). Die regionalen Unterschiede sind allerdings groß.

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