Reits Immobilienaktien in neuem Gewand

Anleger erhalten eine weitere Möglichkeit, um in Immobilien zu investieren. Der Bundestag verabschiedete am Freitag in Berlin nach langem politischen Streit ein Gesetz zur Einführung von deutschen Immobiliengesellschaften mit börsennotierten Anteilen, sogenannten Reits (Real Investment Trusts) (siehe auch: Bundestag stimmt REITs-Gesetz zu).

Wenn der Bundesrat dem Gesetz am kommenden Freitag wie erwartet zustimmt, wird die neue Rechtsform rückwirkend zum 1. Januar 2007 gelten. Bundesfinanzminister Peer Steinbrück (SPD) sagte in der Debatte: „Deutschland schafft als letztes Land der G7 den Einstieg in den Reits-Markt. Damit vermeiden wir, dass an dieser wichtigen Schnittstelle zwischen Immobilien- und Kapitalmarkt Deutschland den Anschluss verliert.“

Reits haben Steuervorteile für beide Seiten

Reits versprechen eine höhere Rendite als die bei den deutschen Anlegen bislang so beliebten offenen Immobilienfonds, sind aber risikoreicher. Gegenüber den wenigen schon börsennotierten deutschen Immobiliengesellschaften wie IVG oder Deutsche Wohnen haben Reits Steuervorteile für die Unternehmen und die an sie verkaufenden Immobilienverkäufer.

Jörg Märtin von JP Morgan hält es daher für realistisch, dass sich bis zum Jahresende zehn Unternehmen als Reit gründen oder sich in einen Reit umwandeln. Dazu gehört das Büroimmobilienunternehmen Alstria, das noch als Aktiengesellschaft organisiert mit einem Emissionsvolumen von immerhin rund 450 Millionen Euro den Börsengang schon für den 3. April plant. Alstria wäre der bislang größte Börsengang in diesem Jahr.

Immobilienvermögen von 80 Milliarden Euro

Finanzminister Steinbrück erhofft sich durch Reits auch Steuermehreinnahmen durch die Auflösung stiller Reserven. Er sagte, immer mehr Kommunen und Unternehmen trennten sich von ihren Immobilien, um Vermögen liquide zu machen. Allein die 65 größten börsennotierten Gesellschaften in Deutschland verfügten über Immobilienvermögen im Wert von 80 Milliarden Euro.

Wenn Unternehmen Immobilien, die sie mindestens fünf Jahre im Bestand haben, an einen Reit verkaufen, müssen die die Differenz aus Marktwert und den (meist sehr niedrigen) Bilanzbuchwerten nur zur Hälfte versteuern. Das schafft Reits - gerade auch im Vergleich zu Immobilienfonds - einen großen Vorteil. Es ist daher damit zu rechnen, dass auch schon börsennotierte Immobiliengesellschaften Teile ihrer Immobilien als Reit ausgründen. IVG, DIC Asset und Deutsche Euroshop sind dabei, derartige Pläne zu prüfen.

Reits schon in mehr als 20 Ländern etabliert

In mehr als 20 Ländern der Welt sind Reits schon als Immobilienanlage-Produkt etabliert. Sie sind zum Teil recht spezialisiert - auf Hotels oder Logistik-Anlagen. Reits-Anteile werden an der Börse gehandelt. Die Unternehmensgewinne werden nicht auf Gesellschaftsebene besteuert, sondern die Gewinnausschüttungen beim Anleger. Die Befreiung von der Körperschaft- und Gewerbesteuerpflicht wird in Deutschland aber nur gewährt, wenn der Reit hohe Anforderungen erfüllt: Vor allem muss er mindestens 90 Prozent der Gewinne als Dividende ausschütten.

„Mit einer Dividendenrendite von 3,5 bis 4,5 Prozent als Grundverzinsung kann man als Anleger rechnen. Sie ist relativ sicher, vor allem dann, wenn für die Immobilien im Reit langfristige Mietverträge abgeschlossen sind“, erklärt Märtin von JP Morgan. Zur Dividendenrendite hinzu komme die Chance auf die Wertsteigerung der Immobilien, die sich in möglichen Kursgewinnen zeige.

Immobilienaktien haben zuletzt kräftig zugelegt

Als Gradmesser für den Unternehmenswert einer börsennotierten Immobiliengesellschaft gilt der Nettovermögenswert. Er ist die Differenz aus dem von Gutachtern festgestellten Wert der Immobilien im Reit und dem Fremdkapital der Gesellschaft. Lange wurden die deutschen Immobiliengesellschaften an der Börse mit einem Abschlag zum Nettovermögenswert gehandelt.

Etwa seit Jahresanfang 2005, als vor allem ausländische Finanzinvestoren wie Blackstone, Lone Star, Terra Firma oder Cerberus den deutschen Immobilienmarkt entdeckten, haben auch die Immobilienaktien kräftig zugelegt. So hat sich der Kurs der M-Dax-Werte IVG und Deutsche Euroshop seither verdoppelt. Im Jahr 2006 gab es aus keiner Branche so viele Börsengänge wie aus dem Immobiliensektor.

Einbeziehung von Wohnimmobilien als Streitpunkt

Inzwischen weist die Börsenbewertung der Branche trotz des hohen zusätzlichen Aktienangebots eine Prämie zum Nettovermögenswert auf. Die Prämie gilt dann als gerechtfertigt, wenn Vorstand und Aufsichtsrat über besonders gute Kontakte zu Immobilienverkäufern wie Versicherungen verfügen und die Immobilien dank guter Lage Wertsteigerungspotential haben.

Streitpunkt bei der Reits-Einführung war lange die Einbeziehung von Wohnimmobilien. Kritiker fürchteten unter Hinweis auf einen erhöhten Renditedruck Mietsteigerungen und eine vernachlässigte Instandhaltung. Nach heftigem Protest von Mieterschützern und Teilen der SPD wurden sie daher ausgeklammert. Geschützt werden aber nur bestehende Wohnungen; Neubauten dürfen in Reits eingebracht werden. Zudem dürfen Reits mit Sitz im Ausland in deutsche Wohnungen investieren, und deutsche Reits dürfen ausländische Wohnungen besitzen.