Offene Immobilienfonds Wieder Unruhe um den Grundbesitz-Invest

Die Immobilienfondsbranche kommt offenbar nicht so rasch zur Ruhe: Nachdem sich die Aufregung um drei offene Immobilienfonds, die geschlossen werden mußten, etwas gelegt hat, kursierten am Mittwoch in Frankfurt Gerüchte um den Grundbesitz-Invest, den offenen Immobilienfonds der Deutschen Bank, der im Dezember als erster deutscher offener Immobilienfonds überhaupt geschlossen wurde.

Einem Bericht der „Financial Times“ zufolge soll sich der Abwertungsbedarf, dessentwegen der Fonds im Dezember des vergangenen Jahres geschlossen wurde, auf 3 bis 5 Prozent belaufen - das wäre deutlich weniger als die von der Bank und deren Immobiliengesellschaft DB Real Estate in Aussicht gestellten 10 Prozent.

Bank müßte wohl mit einigen Prozessen rechnen

Was auf den ersten Blick harmlos klingt, könnte sich für die Deutsche Bank als geschäftspolitisch fatal erweisen. Im Dezember hatte die Bank mit Verweis auf einen vermuteten Abwertungsbedarf der im Fonds befindlichen Immobilien den Verkauf von Anteilsscheinen ausgesetzt und angesichts der möglichen Abschreibungen auf das Immobilienportfolio eine Neubewertung in Auftrag gegeben. Als daraufhin Anleger ihre Mittel aus dem Fonds abzogen, mußte die Bank auch die Rücknahme der Anteilsscheine einstellen.

Sollte sich der angekündigte Abwertungsbedarf tatsächlich zwischen 3 und 5 Prozent bewegen, so geriete die Deutsche Bank noch mehr unter Rechtfertigungsdruck - ein solcher Abwertungsumfang würde kaum das Vorgehen der Bank rechtfertigen, das bereits im Dezember scharf kritisiert wurde. Beobachter rechnen damit, daß die Bank dann wohl mit einigen Prozessen rechnen müßte. Die ersten Klagen gegen die Deutsche Bank sind bereits anhängig: So vertritt die Kanzlei Tilp DB-Real-Estate-Kunden, die gegen die Schließung des Fonds vor Gericht ziehen. Sie sehen in der Neubewertung der Immobilien keinen Grund, den Fonds zu schließen, und verlangen ihr Geld zurück, wie die Anwälte am Mittwoch mitteilten. Das Gesetz sehe als Grund für eine Aussetzung nur das Vorliegen von Liquiditätsschwierigkeiten vor, darauf habe sich die DB Real Estate aber ausdrücklich nicht berufen.

DB Real Estate: Ergebnisse abwarten

Die Deutsche Bank wollte die Spekulationen nicht kommentieren. Die Bank ließ auch offen, ob sich Vorstandschef Josef Ackermann am Donnerstag bei der Vorlage der Jahreszahlen 2005 zu dem Thema äußern werde. In Finanzkreisen heißt es, daß diese Zahlen nicht so unwahrscheinlich seien. Die Bewertung der im Fonds befindlichen Immobilien sei durchaus marktgerecht gewesen, zudem zeigten deren Verkehrswerte und Rohertragsdaten, welche die DB Real Estate in ihren Geschäftsberichten veröffentlicht hat, daß der Fonds keinen Abwertungsbedarf im zweistelligen Prozentbereich habe.

„Das sind alles verfrühte Zahlenspiele, die nichts bringen, solange die Wertgutachten nicht fertig sind“, sagt hingegen Gernot Archner, Geschäftsführer des BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen. Bei der DB Real Estate hieße es, daß man zuerst Ergebnisse der kompletten Neubewertung abwarten werde, dann werde entschieden, wann und wie der Fonds geöffnet werde.

Zahlen müssen hinterfragt werden

Grundsätzlich sind alle diese Überlegungen problematisch, da sie eine Erwartungshaltung gegenüber den unabhängigen Gutachtern aufbauen - insofern müssen auch die jetzt genannten Zahlen hinterfragt werden. Bereits im Dezember gab es Kritik an der Deutschen Bank, daß das Institut den Gutachtern keine Vorschriften über die Höhe der Bewertungen machen könne.

Die Gutachter werden zwar von der Kapitalanlagegesellschaft bestellt, müssen aber der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) angezeigt werden, die deren Bestellung genehmigt - was teilweise nur unter Auflagen geschieht. Grundsätzlich sind die Gutachter unabhängig, sie unterliegen bei der Wertermittlung also keinerlei Weisungen seitens der Kapitalanlagegesellschaft. Diese hat nur die Pflicht, das Gutachten auf Plausibilität zu prüfen, kann aber grundsätzlich keinen Einfluß auf die Wertermittlung nehmen.

Unabhängigkeit der Gutachter ausreichend gesichert?

Allerdings gab es bereits im vergangenen Jahr ein Gutachten der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Pricewaterhouse Coopers (PWC), das im Frühjahr in Auftrag gegeben wurde, als die Staatsanwaltschaft in der Frankfurter Immobilienszene wegen eines Korruptionsskandals ermittelte. PWC ermittelte für einen Teil des Portfolios des Grundbesitz-Invest, der nach Angaben von Eingeweihten „weit über eine Stichprobe“ hinausgegangen sei, einen Wertminderungsbedarf von 15 bis 17 Prozent. Die Immobiliensachverständigen attestieren diesen Gutachten jedoch erhebliche methodische Mängel und Marktferne.

Um die Objektivität des Bewertungsverfahrens bei offenen Immobilienfonds zu stützen, hatte der BVI, die Interessenvertretung der Fondsbranche, vorgeschlagen, daß die Zuteilung der Sachverständigen an die Fondsgesellschaften künftig durch eine neutrale Stelle, beispielsweise die Bafin, erfolgen solle. Unter den Sachverständigen stößt dieser Vorschlag nicht nur auf Gegenliebe, obgleich er vordergründig sogar im Interesse der heutigen Sachverständigen sein könnte: Die Unabhängigkeit der Gutachter sei durch das aktuelle Bestellungsverfahren ausreichend gesichert. „Dieses Verfahren liefe auf eine öffentliche Bestellung bereits öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger hinaus“, kritisiert Archner.