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Kreditverträge : Wenn der Kredit zum Ärgernis wird

Einen Baukredit für das eigene Haus aufzulösen kann schon mal 40 000 Euro kosten. Bild: Frank Röth

Lösen Kunden vorzeitig ihre Kreditverträge, fordern Banken eine üppige Entschädigung. Dagegen kann man sich aber wehren.

          Als er die dritte Hiobsbotschaft bekam, wollte Peter Behrend resignieren. Alles, was er der Familie aufgebaut hatte, zerbröselte plötzlich zu Staub. In der Großstadt hatte er einen gutbezahlten Beruf gefunden, er war mit Frau und zwei Kindern endlich ins Traumhaus gezogen und freute sich, angekommen zu sein. Doch ein paar Jahre später kündigte ihm seine Firma, weil sie mit einem Wettbewerber fusioniert hatte. Auch nach monatelangem Suchen fand Behrend keinen Job. Dann war klar: Er würde das Haus nicht halten können, dafür waren die monatlichen Kreditbelastungen zu hoch. Die Familie musste ihr Heim verkaufen.

          Nadine Oberhuber

          Freie Autorin in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Als wäre das nicht schon schlimm genug, kam auch noch der Brief von der Bank: Das Darlehen sei nun mit dem Verkaufserlös zurückbezahlt, doch die Bank forderte gut 40000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung – als Schadenersatz für die Zinsen, die ihr entgingen, weil die Immobilienfinanzierung nicht bis zum Ende der Restlaufzeit weiterlaufen würde. Bei diesem Brief wäre Behrend bald durchgedreht. Er hatte keine Arbeit mehr, kein Haus, hatte Unsummen von Raten gezahlt und ziemlich hohe Zinsen, weil er den Kredit schon 2008 aufgenommen hatte. Ganz zu schweigen von den fünfstelligen Nebenkosten für Makler und Notar. Und nun sollte er die Bank auch noch entschädigen?

          Oftmals Gerichtsurteil nötig

          Behrend zahlte die 40000 Euro notgedrungen, aber das machte ihn so wütend, dass er vor Gericht zog. Er ärgert sich noch heute, dass die Familie ihr Eigenheim verlor, deswegen möchte er auch nicht mit richtigem Namen in der Zeitung stehen. Aber dass er nicht klein beigegeben hat, könnte sich für ihn noch auszahlen.

          Die Gerichte müssen inzwischen häufiger Streitfragen in Sachen Vorfälligkeitsentschädigung entscheiden. Erst Anfang Juli gab ein Urteil einem Familienvater recht, der genau wie Behrend arbeitslos geworden war: Die Vorfälligkeitsentschädigung sei eine „ungerechtfertigte Bereicherung“ der Bank, erklärten die Richter des Landgerichts Frankfurt. Die Familie bekam das Geld zurück.

          So traurig es ist: Fälle, in denen der Traum vom Eigenheim bei Hauskäufern nach einigen Jahren zerstört wird, gibt es häufiger. Paare lassen sich scheiden und müssen allzu oft das Haus wieder verkaufen, um ihre Finanzen auseinanderzudividieren. Schwere Krankheiten verhindern, dass Kreditnehmer weiterarbeiten können und die Raten bedienen. Andere Käufer werden arbeitslos oder insolvent, oder sie geraten als Unternehmer in wirtschaftliche Notlagen. Oder Eigenheimbesitzer müssen aus beruflichen Gründen wegziehen. Manche halten den Hausverkauf für einen Befreiungsschlag. Doch die Vorfälligkeitsentschädigung, die oft fünfstellig ausfällt, haben sie erst einmal nicht auf der Rechnung.

          Jede zweite Entschädigungsforderung zu hoch

          Es gibt allerdings auch erfreuliche Gründe, einen Kredit vorzeitig abzulösen: Etwa wenn ein Hauskäufer plötzlich zu Geld kommt und den Restbetrag auf einen Schlag tilgen kann, zum Beispiel durch eine Erbschaft, einen hohen Bonus oder weil andere Sparanlagen unverhofft hohe Gewinne abgeworfen haben. Auch in solchen Fällen verlangen Banken eine Entschädigung für die zu kurz geratene Vertragslaufzeit. Meist zu Recht.

          Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung jeweils ist – die es übrigens auch für normale Ratenkredite gibt –, lässt sich bei Immobiliendarlehen nur schwer sagen. Verbraucherschützer monieren, dass Banken zwar bei Ratenkrediten nachvollziehbare Regelungen zur Berechnung haben (dort beträgt die Entschädigung höchstens ein Prozent der Kreditsumme, bei einer Restlaufzeit von weniger als einem Jahr 0,5 Prozent). Doch bei Hypothekendarlehen seien die Berechnungsmethoden höchst undurchsichtig. Drei von zehn Berechnungen der Banken fielen dabei laut Erhebungen der Verbraucherzentralen regelmäßig zu hoch aus. Kundenanwälte sagen, sogar jede zweite Entschädigungsforderung sei zu üppig bemessen. Selbst der Bundesgerichtshof mahnte schon 2016 an: Der Verbraucher müsse selbst berechnen können, was ihn ein Zahlungsverzug oder eine Kreditkündigung kosten werden, doch bei der Vorfälligkeitsentschädigung sei er dazu nicht in der Lage.

          Die Ermittlung der Entschädigung bemisst sich zum einen an der sogenannten Sollzinshöhe, die im Vertrag vereinbart ist und der Bank entgeht. Zudem verlangt sie eine Entschädigung dafür, dass sie mit einer Ersatzanlage zu einem anderen Zinssatz einen Refinanzierungsschaden erleidet. Es gibt einige Internetseiten, auf denen man Näherungswerte für die Entschädigung ermitteln kann, bei den Vergleichsportalen FMH, Dr. Klein oder Interhyp etwa.

          Vorfälligkeitsentschädigungen nicht immer möglich

          Solche Berechnungen helfen vor allem jenen Hausbesitzern, die finanziell nicht unter Zugzwang stehen, sondern sich durch einen plötzlichen Geldsegen überlegen, einen Kredit vorzeitig abzuzahlen. In solchen Fällen dürfen Banken die Entschädigung verlangen. Sie können allerdings auch eine vorzeitige Rückzahlung ablehnen.

          Anders sieht es aus, wenn ein Kreditnehmer sein Haus verkaufen muss. Dann darf eine Bank die Kreditkündigung zwar nicht verweigern, weil Haus und Kredit aneinander gekoppelt sind. Doch sie kann eine Entschädigung fordern – allerdings auch nicht in jedem Fall. Einige Banken definieren Härtefälle, in denen sie ankündigen, auf die Entschädigung zu verzichten. Sie halten sich jedoch nicht immer daran. So ein Härtefall sei nun tatsächlich die Arbeitslosigkeit, befand das Landgericht Frankfurt im Fall des Familienvaters. Ebenfalls gilt dies für den Todesfall des Darlehensnehmers oder die Erwerbsunfähigkeit, für manche Juristen zählt auch die Scheidung dazu. Ein spektakuläres Urteil des Bundesgerichtshofs von 2016 legte zudem fest: Kündigt eine Bank das Darlehen von sich aus, weil der Kunde durch wirtschaftliche Not in Zahlungsverzug geraten ist, darf sie ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

          Erster Schritt: Forderungen überprüfen lassen

          Häufig werden aber Entschädigungen eingefordert, die nicht gerechtfertigt sind, sagen Anwälte und raten daher dringend dazu, solche Forderungen überprüfen zu lassen. Die Verbraucherzentralen geben hier Rat. Kreditnehmer haben überdies ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Kreditvertrag schon länger als zehn Jahre läuft und die Konditionen seitdem nicht vertraglich angepasst worden sind (Wurden sie angepasst, beginnt die Zehnjahresfrist von vorn.). Dann können Kreditnehmer vorzeitig aussteigen – zum Beispiel um umzuschulden –, ohne Entschädigung zu zahlen. Sie müssen aber eine sechsmonatige Kündigungsfrist einhalten.

          Wer von der Zehnjahresregelung noch nicht profitiert, weil er erst kürzlich gekauft hat, für den gibt es zwei Tipps, um eine drohende Entschädigung beim Verkauf zu umgehen: Findet er eine gleichwertige Immobilie woanders, kann er die Bank um einen Objekttausch bitten, dann läuft der Vertrag weiter. Oder er bittet den Hauskäufer, in den Vertrag einzusteigen, das heißt dann „Schuldnertausch“. Jedoch muss der neue Abnehmer ähnlich solvent sein wie der Altbesitzer. Und der bestehende Vertrag sollte neueren Datums sein, sonst wird sich der Käufer bei den jetzigen Niedrigzinskonditionen kaum darauf einlassen.

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