Vermögensfrage Niedrige Zinsen sind eine gefährliche Verlockung

Spanien ist im Augenblick ein heißes Thema. Die Fußballer sind auf dem besten Weg, heute Weltmeister zu werden. Gleichzeitig sind viele Iberer auf dem besten Weg, übermorgen ihr Eigenheim zu verlieren, weil sie ihre Schulden nicht mehr bedienen können. Der Verband der Kunden der Banken, Sparkassen und Versicherungen – kurz Adicae – befürchtet in diesem Jahr etwa 200.000 Zwangsräumungen. Die Ursache der Misere ist einfach. In den vergangenen Jahren haben nach Angaben der Verbraucherschützer 6 bis 8 Millionen Spanier einen Kredit aufgenommen, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.

Die Menschen glaubten wie in den Vereinigten Staaten an steigende Immobilienpreise, und die Kredite waren mit variablen Zinsen ausgestattet, die beim Abschluss sehr niedrig waren. Nun ist alles anders gekommen als geplant. Die spanische Wirtschaft hinkt, die Arbeitslosenquote ist auf mehr als 20 Prozent geklettert, die Immobilienpreise sind gesunken, und die Kreditzinsen sind gestiegen, so dass die Schieflage kein Wunder ist. In Deutschland ist die Lage längst nicht so dramatisch. Trotzdem ist die Finanzierung des Eigenheims auch in diesem Land kein Zuckerschlecken. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.

Die Wahl zwischen Kredit, Darlehen und Bausparvertrag

Ein junges Ehepaar – beide Partner sind jeweils Anfang 30 Jahre alt – hat zwei Kinder und 100.000 Euro auf dem Konto. Das Kapital ist der Grundstock für ein Haus, das 350.000 Euro kosten soll. Folglich ist ein Kredit von 250.000 Euro notwendig. Die beiden Angestellten haben zwei verschiedene Offerten auf dem Tisch liegen. Das erste Angebot kommt von der Hausbank. Es besteht aus zwei Krediten. Die Hypothek beläuft sich auf 170.000 Euro. Der Zins beträgt 4 Prozent im Jahr und gilt 15 Jahre lang. Getilgt werden soll die Schuld mit jährlich 1 Prozent. Der Kredit lautet auf 80.000 Euro. Hier wird ein Zinssatz von 3,25 Prozent im Jahr angeboten. Er soll fünf Jahre lang gelten, und die Tilgung wird auf 2 Prozent eingestellt.

Die Offerte der Konkurrenz besteht aus zwei Darlehen und einem Bausparvertrag. Die Hypothek beträgt genau 150.000 Euro. Der Nominalzins liegt bei 3,75 Prozent im Jahr und gilt 15 Jahre lang. Die Tilgung beträgt 1 Prozent je Jahr. Der Kredit von 100.000 Euro wird für 3,5 Prozent im Jahr angeboten. Der Zinssatz gilt zehn Jahre lang. Und in dieser Zeit sollen nur Zinsen bezahlt werden. Getilgt werden soll dieser Kredit mit Hilfe eines Bausparvertrages. Dessen Summe beträgt 100.000 Euro. In den Spartopf der Bausparkasse sollen zehn Jahre lang monatlich 400 Euro fließen. Nach der Zuteilung des Vertrages soll die Schuld jeden Monat mit 500 Euro getilgt werden.

Hier hilft nur der gesunde Menschenverstand

Die beiden Angebote sind der aktuelle Spiegel der deutschen Eigenheimfinanzierung. Sie sind im Gegensatz zur spanischen „Lotterie“ mit den variablen Zinsen stabiler. Trotzdem sind die Angebote in mehrfacher Hinsicht mit Vorsicht zu genießen. Die beiden Offerten sind trotz des neuen Verbraucherkreditgesetzes nicht vergleichbar, die Gestaltung der Finanzierung ist fragwürdig, und die Grundlage der Kredite ist dünn. Die einzelnen Klippen müssen die Privatleute freilich selbst erkennen. Hier bietet der Staat keine Hilfe. Hier steht kein Kreditgeber zur Seite. Hier hilft nur der gesunde Menschenverstand.

Die Probleme beginnen bei der Analyse der Angebote. Es liegt auf der Hand, die Pakete mit Hilfe der monatlichen Belastung zu vergleichen. Beim ersten Angebote sind für die Hypothek abgerundet 708 Euro und für den Kredit genau 350 Euro zu bezahlen. Das sind je Monat insgesamt 1058 Euro. Bei der Konkurrenz sind 1286 Euro zu entrichten: 594 Euro für die Hypothek, 292 Euro für den Kredit und 400 Euro für den Bausparvertrag. Die erste Summe ist zwar niedriger als die zweite Summe. Trotzdem führt der Vergleich in die Irre, weil die Angebote nicht vergleichbar sind.

Das Problem ist meist die Restschuld

Die erste Kombination besteht aus zwei Krediten, die nach Ablauf der Zinsbindung noch lange nicht getilgt sein werden. Folglich besteht in beiden Verträgen ein erhebliches Zinsänderungsrisiko, wie Experten sagen. Die Folgezinsen können, wenn die Zinsbindung zu Ende ist, in Abhängigkeit des Marktes steigen oder fallen. Das ist zwar ein alter Hut und jedem Fachmann bekannt. Nur sind vielen Privatleuten die Folgen nicht bewusst, weil die Gefahren in ferner Zukunft liegen. Im vorliegenden Fall droht das erste Risiko in fünf Jahren. Die Restschuld wird bei 71.000 Euro stehen. Wenn die Startrate von 350 Euro beibehalten wird, dann wird der Kredit bei einem Anschlusszins von 3,25 Prozent noch 24 Jahre laufen. Bei einem Folgezins von 4 Prozent klettert die Restlaufzeit auf 28 Jahre. Und bei einem Prolongationszins von 5 Prozent wird die Restschuld frühestens in 38 Jahren vom Tisch sein.

Noch schlimmer wird die Lage bei der Hypothek sein. Hier herrscht zwar 15 Jahre absolute Ruhe. Danach stellt sich aber auch hier die Frage, wie es weitergehen wird. Die Restschuld wird bei 135.000 Euro stehen, und die Eigenheimer werden dann Mitte 40 sein. Bleibt alles beim alten, wird die Restlaufzeit des Kredites rund 25 Jahre betragen, und bei einem Anschlusszins von 5 Prozent werden es 32 Jahre sein. Damit besteht die Gefahr, dass die Privatleute im Rentenalter noch Schulden abzutragen haben. Ist das gewollt? Wenn die Rückzahlung bewusst in Kauf genommen wird, sollten sich die Privatleute darauf einstellen, dass dieses Zinsänderungsrisiko während des „Restlebens“ mehrfach droht, weil die Anschlusszinsen nicht für die gesamte Restlaufzeit, sondern in aller Regel lediglich für kurze Abschnitte von fünf bis zehn Jahren gelten.

Schutz vor der spanischen Grippe ist ratsam

Vor diesem Hintergrund ist der Aufbau der Finanzierung heikel. Da hilft auch kein Verbraucherkreditgesetz. Die Banken, Bausparkassen und Versicherungen müssen für ihre Angebote zwar Effektivzinsen nennen, doch der praktische Nutzen ist gering. Bei der ersten Kombination sind Effektivzinsen für die Hypothek und den Kredit anzugeben, und bei der zweiten Kombination sind Effektivzinsen für die Hypothek, für den Kredit und für den Bausparvertrag von Zuteilung an zu nennen. Das hilft den Verbrauchern aber nicht weiter. Nötig wären Effektivzinsen für Kombinationen, doch sinnvoll sind die Vergleichswerte nur bei gleichen Zinsbindungen. Folglich haben Effektivzinsen im vorliegenden Fall keinen Sinn.

Die Deutschen können sich vor der spanischen Grippe nur durch eine bessere Gestaltung der Kredite schützen. Dies hat drei Dinge zur Folge. Erstens muss die Belastung bei gegebener Laufzeit berechnet werden. Zweitens sollte diese Rate in einem angemessenen Verhältnis zum Nettoeinkommen stehen. Drittens sollte die Bereitschaft vorhanden sein, diese Vorgaben auch zu akzeptieren. Sonst droht auf der ganzen Welt eine Pest wie im Jahr 1918, die viele Menschen das Leben gekostet hat.

Auch an die Altersvorsorge muss gedacht werden

Im vorliegenden Fall sollte die Finanzierung höchstens 20 Jahre laufen, weil die Anleger noch Zeit brauchen, um ihre Altersvorsorge aufzubauen. Folglich sind bei einem Sollzins von 4 Prozent im Jahr monatliche Raten von 1500 Euro notwendig, um die Schulden in endlicher Zeit zu tilgen. Die monatliche Belastung sollte höchstens 25 Prozent des Nettoeinkommens betragen. Daher sollten die Eltern monatlich 6000 Euro verdienen, um entspannt über die Runden zu kommen. Das sind brutto 10.000 bis 12.000 Euro, so dass deutlich wird, dass Eigenheime in dieser Größenordnung hohe Verdienste erfordern.

Außerdem sind stabile Arbeitsplätze und Familienverhältnisse notwendig. Sonst gerät Holland in Not. Dagegen werden die Spanier – vielleicht auch manche Deutschen – an diesem Sonntag keine Einwände erheben. Fußball ist und bleibt ein Spiel. Beim lieben Geld kann aus dem Spiel aber bitterer Ernst werden.