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Vermögensfrage : Immobil in jungen Jahren

  • -Aktualisiert am

Bild: F.A.Z.-Kai

Die Ansicht, dass Immobilien im Wert steigen, steht trotz veränderter Märkte wie in Stein gemeißelt. Doch der mit Krediten finanzierte Wohnungskauf ist gerade für junge Anleger ein zweischneidiges Schwert. Denn die Rendite wird mit Druck und Unsicherheit bezahlt.

          Die Zinsen für junge Sparer sind im Keller. Wer monatlich 100 oder 200 Euro auf die hohe Kante legen möchte, um sich in zehn Jahren ein Auto oder eine Wohnung zu kaufen, muss sich im Augenblick mit Zinsen von 1 bis 2 Prozent zufriedengeben. Natürlich kann mit Anleihen oder Aktien mehr verdient werden, doch solche Verträge laufen zum Teil über viele Jahrzehnte und sind typische Sparformen für die Altersvorsorge. Die kurz- und mittelfristigen Verträge sind Banksparpläne oder Bausparverträge, und da halten sich die Zinsen in Grenzen. Trotzdem sind die Verträge besser als ihr Ruf. Das wird beim Blick auf die Alternativen deutlich.

          Zu diesen Möglichkeiten gehören nicht nur Wertpapiere, sondern auch der Verkauf vermieteter Immobilien auf Kreditbasis. Es kommt in der Praxis immer wieder vor, dass Makler jungen Leuten raten, den Aufbau des Vermögens mit Immobilien auf Pump zu beginnen. Unterstützung erhalten die Verkäufer von Eltern, die ihren Kindern raten, auf diese Weise der Inflation ein Schnippchen zu schlagen. Die Ansicht, dass Immobilien im Wert steigen und Kredite an Wert verlieren, steht trotz veränderter Märkte wie in Stein gemeißelt. Die Risiken dieses Weges werden in folgendem Beispiel deutlich.

          Dem Nachwuchs das Geld nicht einfach überweisen

          Die Eltern eines jungen Mannes, der 27 Jahre alt ist, wollen ihrem Sohn 15.000 Euro schenken. Sie scheuen sich aber, ihm das Geld einfach zu überweisen, weil sie die Sorge haben, dass das Kapital in dunkle Kanäle fließt. Gleichzeitig wollen sie den Sprössling, der monatlich 2500 Euro verdient, zum Sparen bewegen. Aus diesen Gründen diskutiert der Familienrat den Kauf einer kleinen Wohnung.

          Die Immobilie soll 100.000 Euro kosten. Hinzu kommen die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten, so dass der Gesamtaufwand auf 105.000 Euro steigt. Die Wohnung ist 50 Quadratmeter groß und wirft einen Ertrag von 400 Euro ab. Der Preis entspricht knapp 22 Jahresmieten, so dass gegen das Geschäft auf den ersten Blick nichts einzuwenden ist, weil die Grundverzinsung von 4,3 Prozent nicht schlecht ist.

          Grundlage sollen die 15.000 Euro der Eltern sein. Damit ist ein Kredit von 90.000 Euro nötig. Das kann zwar bei der einen oder anderen Bank zu Problemen führen, doch im vorliegenden Fall ist das Schicksal gnädig. Es gibt eine Grundschuld, der junge Mann ist Beamter, und die Eltern sind bereit, zu bürgen, so dass die Finanzierung wasserdicht ist. Der Zins für ein Annuitätendarlehen liegt, wenn er für zehn Jahre festgeschrieben wird, bei 4,5 Prozent jährlich, und die Monatsrate für Zins und Tilgung soll 500 Euro betragen.

          Der Verkauf des Eigenheims könnte heikel werden

          Aus diesen Zahlen lässt sich ein Zahlungsplan aufstellen. Dadurch wird deutlich, dass sich hinter der Kombination ein schlichter Sparplan verbirgt. Er beginnt mit den 15.000 Euro, welche die Eltern ihrem Sprössling schenken wollen. Danach folgen, wenn eine Laufzeit von zehn Jahren unterstellt wird, 120 Mieten à 400 Euro und 120 Kreditraten à 500 Euro. Folglich muss der Sohn jeden Monat genau 100 Euro aus der eigenen Tasche bezahlen. Nach zehn Jahren soll die Immobilie wie zu Beginn etwa 100.000 Euro wert sein. Die Restschuld wird auf etwa 65.000 Euro gesunken sein. Folglich beträgt der Endwert rund 35.000 Euro, und der Sparplan wirft vor Steuern eine Verzinsung von 3,2 Prozent jährlich ab.

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