Vermögensfrage Diskussion um offene Immobilienfonds nur heiße Luft

Offene Immobilienfonds sind in dieser Woche wieder einmal heftig ins Gerede gekommen. Am Dienstag wurden Pläne des Bundesfinanzministers bekannt, die tägliche Verfügbarkeit der Anteile aufzuheben. Künftig sollen Kauf und Verkauf nur noch ein- oder zweimal pro Jahr möglich sein. Außerdem ist ein pauschaler Abschlag von 10 Prozent auf den Wert der Immobilien geplant. Die Folgen auf die Nachricht ließen nicht lange auf sich warten. Die ersten Privatleute haben am Mittwoch ihre Anteile verkauft.

Am Donnerstag haben zwei führende Unternehmen, Kanam und SEB, ihre Fonds geschlossen, weil sie Panikverkäufe ihrer Kunden befürchten. Nun dürfte es eine Frage von Stunden sein, bis weitere Anleger und Gesellschaften das Karussell so lange in Fahrt bringen, dass es in Kürze nur noch heißen könnte: Die offenen Immobilienfonds sind fragwürdige Geldanlagen. Fragwürdig sind jedoch nicht die Immobilien, sondern die Menschen, und zwar in erster Linie die Anleger. Das wird in folgenden Überlegungen deutlich.

Neun von zehn Anlegern sind mit Reichtum überfordert

Eine Frau ist 55 Jahre alt und hat von ihrer verstorbenen Mutter rund 500.000 Euro geerbt. Das ist nicht wenig Geld, mit dem sich einiges anfangen lässt. Nur was genau das sein soll, das weiß die Dame nicht - damit befindet sie sich in bester Gesellschaft. Neun von zehn Anlegern sind, wenn sie „plötzlich“ Geld in der Hand haben, mit dem Reichtum überfordert; sie wissen überhaupt nicht, was sie damit machen sollen. Guter Rat in solchen Lebenslagen ist im besten Sinne des Wortes teuer.

Dabei ist die Geldanlage gar nicht schwer. Die Erbin muss nur drei Dinge beherzigen. Sie sollte sich notieren, wie viel Geld sie in naher Zukunft braucht. Dieser Betrag wird gleich von der halben Million abgezogen. Dann geht es um die Aufteilung des restlichen Vermögens, und da kommen fünf Töpfe in Frage: Bargeld, Gold, Anleihen, Immobilien und Aktien. Wie viel Geld in welchen Topf fließt, hängt von der Sicherheit, der Rendite und der Verfügbarkeit ab, welche die Anlegerin anstrebt, doch „mehr“ Töpfe gibt es nicht. Wenn dieser Plan steht, geht es um den kostengünstigen Einkauf und die preiswerte Verwaltung der benötigten Produkte. Das ist alles, mehr ist wirklich nicht notwendig.

Da nützt keine Bank, kein Steuerberater, kein Ehemann

Im vorliegenden Fall kann bei den ersten Überlegungen herauskommen, sofort 100.000 Euro für die Ablösung bestehender Kredite, den Kauf eines neuen Autos und die Renovierung des Eigenheims auf die Seite zu legen. Folglich sind nur noch 400.000 Euro anzulegen. Davon sollen 50.000 Euro in Bargeld, 50.000 Euro in Gold und jeweils 100.000 Euro in Anleihen, Immobilien und Aktien gesteckt werden. Das ist weder gut noch schlecht, sondern die individuelle Wahl der Anlegerin. Diese Entscheidung muss die Erbin selbst treffen. Da kann keine Bank behilflich sein, da kann - falls überhaupt vorhanden - kein Ehemann helfen, da nützt kein Steuerberater, das ist und bleibt allein die Aufgabe der Frau.

So wichtig die Aufteilung ist, so wichtig ist aber die Disziplin, diesen Plan eine Zeitlang durchzuhalten. Das hört sich banal an, ist in der Praxis aber ungeheuer schwer. Der größte Feind des Anlegers ist die eigene Wankelmütigkeit: Rein in die Kartoffeln, raus aus den Kartoffeln, und eine Ehrenrunde um den Acker! Das sieht toll aus, da kommt das Gefühl auf, nicht auf der Stelle zu treten, das erweckt den Anschein, ein Macher zu sein. Nur kommt mit diesem Verhalten unter dem Strich nicht viel heraus. Die beste Geldanlage sind allen Unkenrufen zum Trotz eine breite Streuung des Kapitals, eine kostengünstige Beschaffung der Anlagen und eine große Beharrlichkeit.

Im vorliegenden Fall hat sich die Dame entschieden, etwa 100.000 Euro in Immobilien anzulegen. Nun muss die Frau freilich Nägel mit Köpfen machen. Will sie für 100.000 Euro eine Wohnung kaufen? Soll der Betrag in offene Immobilienfonds gehen? Oder soll die Summe in einen geschlossenen Immobilienfonds gesteckt werden? Hier ist Gefahr in Verzug.

Bei den geschlossenen Fonds sieht es auch nicht besser aus

Der Kauf der Wohnung ist heikel, weil es für solche Beträge in der Regel nichts Vernünftiges gibt. Da wird jede Bank und jeder Vermittler zur Aufnahme eines Darlehens raten, um ein passendes Objekt kaufen zu können. Das ist freilich ein Verstoß gegen den Plan, weil Kredite nicht vorgesehen sind. Auch bei Barzahlung hat die „einzelne“ Wohnung ihren Preis. Der Kauf ist mit Nebenkosten verbunden. Wenn es gutgeht, fallen Grunderwerbsteuer und Notar an. Wenn es weniger gut läuft, kommen Maklerprovisionen hinzu. Das Objekt sollte für die Dauer von zehn Jahren vermietet werden, weil vor Ablauf dieser Frist steuerliche Nachteile drohen. Folglich ist der Kauf der Wohnung eine langfristige Investition.

Das sieht beim Einstieg in einen geschlossenen Immobilienfonds kaum besser aus. Die Anlegerin hat gleich zu Beginn hohe Kosten zu bezahlen. Das Agio beträgt in der Regel zwischen 3 und 5 Prozent, und in der Anlage sind Innenprovisionen in ähnlicher Höhe enthalten, so dass schnell 8 bis 10 Prozent zusammenkommen. Dafür gibt es in den meisten Fällen höhere Erträge, weil sich hinter geschlossenen Immobilienfonds ein Bürokomplex, ein Geschäftshaus oder ein Hotel verbergen. Damit setzt die Anlegerin, sofern sie sich für diese Lösung entscheidet, die gesamten 100.000 Euro wiederum auf eine Karte, und sie muss sich darüber klar sein, dass der Ausstieg aus dem geschlossenen Fonds sehr schwierig ist, weil es für diese Anteile keinen Markt gibt.

Die „Nachteile“ der Wohnung und des Fonds verleiten manche Anleger dazu, ihr Konzept einfach über den Haufen zu werfen, frei nach dem Motto: Was geht mich mein Plan von gestern an? Das ist Angst vor der Zukunft, und gegen Ungewissheit gibt es kein Heilmittel, sondern nur Zuversicht. Wenn für 100.000 Euro viele Immobilien gekauft werden sollen, kommen Privatleute um offene Immobilienfonds nicht herum. Das ist aber auch gar kein Beinbruch, weil in der gegenwärtigen Diskussion um offene Immobilienfonds aus einer Mücke ein Elefant gemacht wird.

Warum jammern Leute, obwohl sie gar nicht an ihr Geld wollen?

Wer die Ängste, Nöte und Sorgen unter die Lupe nimmt, wird schnell feststellen, dass die Argumente gegen offene Immobilienfonds fragwürdig sind. Ist es schlimm, wenn Kauf und Verkauf der Anteile auf zwei Stichtage pro Jahr begrenzt werden? Wie sieht die Alternative aus? Können die Privatleute die Einzelwohnung oder den Anteil am geschlossenen Immobilienfonds jeden Tag zurückgeben? Natürlich geht das nicht. Der Verkauf der Wohnung kann dauern, und die Rückgabe des geschlossenen Fonds steht in den Sternen.

Auch die vorübergehende „Schließung“ der Fonds ist kein Weltuntergang. Erstens ist kein Objekt in die Luft geflogen, und zweitens fließen die Erträge. Warum jammern Leute, die an ihr Geld gar nicht heranwollen, nun über die vorübergehende Rücknahmesperre? Und wieder muss die Frage nach der Disziplin gestellt werden. Ist die Ankündigung, dass die Rücknahme der Anteile für ein Jahr ausgesetzt wird, wirklich ein Argument, um den Bauplan des Vermögens, der Jahre gelten soll, einfach über den Haufen zu werfen? Würden sich die Anleger genauso verhalten, wenn in China ein Reissack umfällt? Wie steht es um die Alternativen? Ist die Erfahrung, dass einzelne Wohnungen und Immobilienfonds, die im Moment nicht wieder verkaufbar sind, nicht auch eine Rücknahmesperre?

Die Anleger können die Sache drehen und wenden, wie sie wollen. Die aktuelle Diskussion um die offenen Immobilienfonds ist heiße Luft. Holland ist nicht in Not, um das noch einmal in aller Deutlichkeit zu sagen, und auch die Ankündigung, die Werte der offenen Immobilienfonds um 10 Prozent abzuwerten, ist Panikmache. Erstens weiß kein Mensch, wie das in der Praxis laufen soll, zweitens ist der Plan noch lange kein Gesetz, und was ist über einen Zeitraum von zehn Jahren eine Korrektur von 10 Prozent? Da sind die Besitzer von Anleihen und Aktien andere Veränderungen gewohnt.