Vermögensfrage Die Strategie ist wichtiger als der Zins

Bei der Geldaufnahme sind zwei Dinge wichtig. Die Anleger sollten klare Vorstellungen über die Struktur der Hypotheken haben und sollten die aktuellen Handelspreise festverzinslicher Wertpapiere kennen, weil diese Sätze die Grundlage der Kreditzinsen sind. Oft bezahlen die Anleger aber zu viel Geld für die Kredite. Sie haben keine klare Vorstellung, wie die Darlehen aussehen sollen, und sie informieren sich zu wenig über die aktuellen Renditen festverzinslicher Wertpapiere. Dadurch haben die Kreditgeber leichtes Spiel, sowohl die Bedingungen als auch die Preise zu diktieren. Dabei hätten manche Investoren, vor allem zahlungskräftige Privatanleger, alle Trümpfe in der Hand, um den Spieß umzudrehen und mit der Bank auf Augenhöhe über angemessene und faire Preise zu verhandeln.

In der heutigen Vermögensfrage geht es um zwei Hypotheken von jeweils 200.000 Euro. Sie sollen in beiden Fällen zu 100 Prozent ausbezahlt werden. Der jährliche Nominalzins beträgt jeweils 4,5 Prozent. Die Zinsbindung gilt zehn Jahre. Die Raten sind überall am Monatsletzten fällig. Die Kredite gleichen sich wie ein Ei dem anderen, so dass viele Leute meinen, dass die Kredite gleich teuer seien. Die Auszahlung ist gleich, die Zinsbindung ist gleich, der Nominalzins ist gleich, und die Fälligkeitstermine der Raten sind gleich.

Dank Effektivzinsen ist die Verwirrung perfekt

Worin sollen sich die Kredite voneinander unterscheiden? Die Verwirrung wird ihren Höhepunkt erreichen, wenn auch noch die Effektivzinsen überprüft werden. Sie betragen jeweils 4,59 Prozent pro Jahr, so dass die letzten Zweifel beseitigt sein dürften, dass sich die Kredite voneinander unterscheiden könnten. Das ist freilich ein Trugschluss, weil zwischen diesen Darlehen durchaus Welten liegen können.

Das erste Angebot ist ein Festdarlehen. Hier sind nur Zinsen zu bezahlen, und der Kredit wird in zehn Jahren in einer Summe zur Rückzahlung fällig sein. Das führt zu monatlichen Zinsraten von jeweils 750 Euro. Außerdem besteht bei diesem Vertrag die Möglichkeit, jedes Jahr bis zu 10.000 Euro tilgen zu können. Wird davon kein Gebrauch gemacht, wird am Ende der Zinsbindung eine Restschuld von 200.000 Euro offen sein.

Getilgt werden soll der Kredit durch eine fondsgebundene Lebensversicherung. Sie hat eine Laufzeit von 20 Jahren. Der Anbieter rechnet mit einer Rendite von 6,5 Prozent. Vor diesem Hintergrund wird die monatliche Prämie der Police auf 415 Euro eingestellt. Folglich beträgt die Summe der Prämien knapp 100.000 Euro, und diese Zahl wird für die Berechnung der Provision eine wichtige Rolle spielen.

Große Unterschiede bei der Marktzinsmethode

Die zweite Offerte ist ein Darlehen mit laufender Rückzahlung. Die monatlichen Raten von jeweils 1250 Euro sind so bemessen, dass der Kredit in 20 Jahren getilgt worden sein wird, wenn der Nominalzins zwischen dem 11. und 20. Jahr weiterhin 4,5 Prozent beträgt. Auch in diesem Vertrag ist das Recht der Sondertilgung enthalten. Das ist für Profis freilich kein Grund, die Konditionen der Banken als „gegeben“ hinzunehmen. Sie beschaffen sich Software, schlüpfen in die Rolle der Bank und rechnen sich die Margen aus.

Die Kalkulation heißt „Marktzinsmethode“ und baut auf effektiven Zahlungsströmen auf. Dabei kommen zum Teil große Unterschiede heraus, so dass im Umkehrschluss die Möglichkeit besteht, eine „einheitliche“ Marge vorzugeben und auf die nominalen Konditionen der Kredite zurückzurechnen. Auf diese Weise sind deutliche Zinsverschiebungen möglich, die erhebliche Auswirkungen auf die Verhandlungen haben können.

Im ersten Fall gibt die Bank dem Kunden zunächst 100.000 Euro. Danach bekommt sie 119 monatliche Raten von jeweils 750 Euro. Mit der letzten Rate ist auch die Restschuld von 200.000 Euro fällig, so dass die Bank an diesem Tag insgesamt 200 750 Euro einstreicht. Das Institut reiht die 120 Zahlungen wie an einer Perlenschnur auf und verschuldet sich seinerseits in Form festverzinslicher Wertpapiere.

Zahlungsstrom zwischen Privatmann und Bank „neutralisiert“ sich

Für die 750 Euro, die von dem Kunden zum Beispiel in einem Jahr zurückfließen, kann die Bank einen Kredit von 736,74 Euro aufnehmen. Die Geldaufnahme für 365 Tage kostet im Moment etwa 1,8 Prozent pro Jahr, so dass die Bank in zwölf Monaten das Kapital von 736,74 Euro und die Zinsen von 13,26 Euro zurückzahlen muss. Der Gesamtbetrag von 750 Euro ist deckungsgleich mit dem Betrag, den die Bank von dem Privatmann erhält, so dass der Zahlungsstrom „neutralisiert“ wird.

Die letzten 200.750 Euro erlauben dem Institut die Aufnahme von 193.493 Euro, weil die Refinanzierung derzeit 3,75 Prozent pro Jahr kostet. Die Gegenprobe zeigt: 193.494 Euro plus Zinsen von 3,75 Prozent beziehungsweise 7256 Euro ergeben 200.750 Euro, welche die Bank ihrem Kreditgeber in zehn Jahren schuldet. Damit halten sich „Einnahmen“ und „Ausgaben“ der Bank wieder die Waage, so dass alles im Lot ist.

Die 120 kleinen Kredite, die auf diese Weise aufgenommen werden können, führen in der Bank zu einer Summe von 213.031 Euro. Weil das Institut von diesem Betrag aber nur 200.000 Euro als Kredit auslegt, sind die 13.031 Euro der Rohgewinn. Hinzu kommt die Provision für die Vermittlung der Kapitalversicherung. Bei einem Satz von 4 Prozent kommen 4000 Euro hinzu, so dass der Rohgewinn auf rund 17.000 Euro steigt.

Wer „sicher“ zurückzahlen will, sollte das Annuitätendarlehen wählen

Von diesem Betrag — in der Fachsprache auch Margenbarwert genannt — muss der Kreditgeber alle Betriebskosten bestreiten. Dadurch liegt der tatsächliche Gewinn weit unter dem Margenbarwert. Das braucht den Kunden aber nicht weiter zu interessieren, weil für ihn nur die Information wichtig ist, wie hoch der Rohgewinn ist. Die Kosten pro Kredit sind in der Regel gleich hoch.

Bei dem zweiten Kredit, dem Annuitätendarlehen, sieht die Margenkalkulation genauso aus. Nur baut sie auf einem anderen Zahlungsstrom auf. Hier sind 119 kleine Raten und eine mittlere Schlusszahlung zu refinanzieren. Zunächst geht es um 119 Raten à 1250 Euro, schließlich um den Endwert von 124.400 Euro. Dadurch verschiebt sich die Geldaufnahme der Bank, weil mehr Kapital im kurzfristigen Bereich und weniger Kapital im langfristigen Sektor zu refinanzieren ist. In diesem Fall beträgt die Marge etwa 12.000 Euro. Das sind 1000 Euro weniger als bei dem ersten Kredit. Sofern die Bank die Provision einstreicht, steigt der Nachteil auf 5000 Euro.

Die unterschiedlichen Margen zeigen Investoren, die Freude am Rechnen haben, dass Nominalsätze und Effektivzinsen in vielen Fällen nicht das Maß der Dinge sind. Die Bank wird bei risikofreudigen Kunden versuchen, mit dem ersten Modell ins Geschäft zu kommen. Umgekehrt wird der Kunde, der den Kredit auf „sichere“ Weise zurückzuzahlen gedenkt, die zweite Lösung vorziehen.

Von der Bank nicht als „Massenware“ behandeln lassen

Der einfache Fall wird jedem Kreditnehmer mit gesundem Menschenverstand in aller Deutlichkeit vor Augen führen, dass die Strategie wichtiger als der Zins ist. Das heißt im Klartext, dass der Anleger zunächst einmal für sich im stillen Kämmerlein klären muss, wie viel Geld benötigt wird, wie die Rückzahlung des Kredites gestaltet werden soll und wie lange die Zinsbindung dauern soll. Wenn die Entscheidung zum Beispiel lautet, 200.000 Euro aufzunehmen, den Nominalzins zehn Jahre festzuschreiben und die Schulden mit Hilfe der Kapitalversicherung zurückzuzahlen, ist im vorliegenden Fall der Zins zu hoch, weil nicht einzusehen ist, warum für dieses Darlehen rund 5000 Euro mehr als bei dem zweiten Kredit bezahlt werden sollen.

Daher verhandeln Fachleute mit Banken nicht über Nominalzinsen, sondern über Margen. Sie bieten der Bank zum Beispiel einen Rohgewinn von 10.000 Euro an. Wenn das Institut auf diesen Vorschlag eingeht, wird die Gestaltung des Vertrages besprochen. Abschließend wird der Nominalzins ausgerechnet. Im vorliegenden Fall kämen für das erste Darlehen etwa 4,2 Prozent pro Jahr heraus, und bei dem zweiten Kredit wären ungefähr 4,35 Prozent pro Jahr angemessen.

Die anfänglichen 4,5 Prozent sind auf jeden Fall überhöht, und die „Überteuerung“ ist leicht zu erklären. Banken kalkulieren ihre Konditionen auf der Standardtilgung von 1 Prozent pro Jahr. Die Konditionen werden den Kundenberatern vorgegeben, und die Kompetenz, an den Vorgaben zu drehen, ist minimal. Mehr als 10 bis 15 Basispunkte sind nicht drin. Die Vorgehensweise ist aus Sicht der Institute verständlich, weil die Finanzierung des Eigenheims standardisierte Massenware ist. Trotzdem sollten sich die Kunden nach Möglichkeit nicht als „Standardfall“ behandeln lassen. Menschen sind auch bei der Aufnahme von Geld einzigartig.