Vermögensfrage Die Angst vor Inflation vernebelt den Blick

Die Verwerfungen auf den Finanzmärkten führen bei vielen Privatleuten zu großer Verunsicherung. Auf der einen Seite besteht Angst vor dem Verlust des Geldes, und auf der anderen Seite sind die Kreditzinsen im Keller. Das gilt als ideale Zeiten für die Liebhaber vermieteter Immobilien. Sie fühlen sich in ihrer Ansicht bestärkt, dass Sachwerte wie Aktien, Gold und Immobilien die sichersten Häfen seien, und bei Kosten von 3 Prozent für Hypotheken ist für sie alles klar: Bargeld anzapfen, Kredite aufnehmen und das ganze Geld in rentable Immobilien stecken, fertig ist die Laube. Die Rechnung sieht gut aus, wenn sich die Hoffnungen erfüllen, doch hier und da liegen Steine im Weg, wie in folgendem Beispiel deutlich wird.

Ein 55 Jahre alter Anleger hat seit Monaten rund 280.000 Euro auf dem Konto liegen. Das Geld wirft kaum Zinsen ab, so dass sich der Mann zu Recht fragt, was er mit dem Kapital machen soll. Er geht wie viele Investoren davon aus, dass die Inflation in naher Zukunft gewaltig steigen wird, weil die riesigen Schuldenberge auf natürliche Weise nicht mehr abzutragen sind. Das Geld soll zehn Jahre zu den üblichen Konditionen angelegt werden: einfach, rentabel, sicher. Schützenhilfe bei den Überlegungen, was in solchen Lebenslagen in Frage kommt, liefern die üblichen Verdächtigen, im vorliegenden Fall der Bauträger, die Hausbank und die Bausparkasse.

Eine sichere Sache

Sie machen dem Anleger das Angebot, zum Preis von 500.000 Euro zwei kleine Wohnungen in guter Lage zu kaufen. Bezahlt werden soll die Sache mit Hilfe einer Hypothek in gleicher Höhe. Das Eigenkapital soll in einen neuen Bausparvertrag fließen. In vier Jahren soll der Vertrag zugeteilt, zur Ablösung der Hypothek verwendet und im Laufe von fünf Jahren getilgt werden, so dass der Anleger in neun Jahren, wenn der Ruhestand in Griffweite ist, zwei schuldenfreie Immobilien besitzt.

Das Geschäft ist in den Augen des Anlegers eine sichere Sache. Die Objekte machen auf ihn einen guten Eindruck, die Hausbank hat ihn in den vergangenen Jahren ordentlich bedient, und auch mit der Bausparkasse hat der Mann in der Vergangenheit gute Erfahrungen gemacht. Warum soll es diesmal nicht auch klappen? So einfach die Frage, so einfach ist die Antwort. Die Geschichte kann gutgehen, doch sie ist und bleibt ein Zinsdifferenzgeschäft auf zwei Immobilien mit fragwürdiger Verzinsung, wie ein genauer Blick darauf verrät.

Die beiden Immobilien kosten mehr als 500.000 Euro. Unter Berücksichtigung der üblichen Spesen wie Gerichtskosten und Grunderwerbsteuer liegt der Preis bei 525.000 Euro. Dafür winken Monatsmieten von 2000 Euro. Wenn die Objekte ihren Wert behalten, sollten sie in zehn Jahren zum Preis von einer halben Million Euro verkauft werden können. Das führt zu einer Basisverzinsung von 4,3 Prozent vor Steuern und 2,9 Prozent nach Steuern, wenn der Mann bis zum Ruhestand jedes Jahr ungefähr 200.000 Euro versteuert.

Die Finanzierung des Vorhabens besteht aus Bargeld, Festkredit und Bausparvertrag. Der Anleger zweigt 25.000 Euro ab und begleicht mit dem Betrag die Nebenkosten. Dann schließt er einen Bausparvertrag über 500.000 Euro. Der Eintritt in die Gemeinschaft dieser Freunde kostet 5000 Euro. Mit den restlichen 250.000 Euro wird das Mindestsparguthaben von 50 Prozent auf einen Schlag aufgefüllt, um so bald wie möglich an den zinsgünstigen Bausparkredit von 1,95 Prozent pro Jahr zu kommen. Bis dahin werden 44 Monate ins Land gehen, und so lange muss der Investor einen Festkredit von 500.000 Euro aufnehmen und mit Zinsen von jährlich 3 Prozent bedienen. Das Guthaben auf dem Bausparkonto wird in derselben Zeit mit 1 Prozent verzinst.

Die Finanzierung besteht aus zwei Blöcken

Die vielen Prozente verstellen leicht den Blick für das Wesentliche, und das sind die monatlichen Zahlungen. Die Finanzierung der Wohnungen besteht aus zwei Blöcken. Bis zur Zuteilung in 44 Monaten sind Raten von jeweils 1250 Euro zu bezahlen, danach werden es 54 Monate lang Raten von jeweils 4000 Euro sein, weil das Bauspardarlehen in endlicher Zeit zu tilgen ist. Steuerlich ist die Sache einfach und klar. Die Habenzinsen unterliegen der Abgeltungsteuer, und die Sollzinsen sind Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung.

Wenn die Verträge, die beiden Immobilien, die Hypothek und der Bausparvertrag in einen Topf geworfen und verrührt, aber nicht geschüttelt werden, kommt ein Zahlungsplan heraus, der mit dem Eigenkapital von 280.000 Euro beginnt. Anschließend folgen drei Jahre lang Überschüsse von jeweils 9000 Euro und ein Jahr lang ein Überschuss von 12.000 Euro. Danach dreht sich das Vorzeichen, weil fünf Jahre lang Unterdeckungen zu tragen sind, die zwischen 29.000 und 31.000 Euro liegen. Im letzten Jahr winkt wieder ein Überschuss, dieses Mal in Höhe von 517.000 Euro.

Hohe Einnahmen aus Vermietung

Die ganze Geschichte mag für Betrachter, die nicht in Zahlungsströmen denken, merkwürdig vorkommen. Es ist aber alles in Ordnung. Anfangs sind 280.000 Euro fällig, da gibt es nichts zu deuten. Bis zur Zuteilung des Bausparvertrages sind die Einnahmen aus der Vermietung höher als die Ausgaben für die Hypothek. Folglich gibt es Überschüsse. Danach sind die Ausgaben für die Zinsen und die Tilgung des Darlehens höher als die Einkünfte aus der Vermietung, so dass Unterdeckungen entstehen. Nach neun Jahren ist der Kredit getilgt, so dass es im zehnten Jahr wieder zu Überschüssen kommt.

Die jährliche Rendite des Paketes beträgt nach Steuern rund 3,1 Prozent. Ob das viel oder wenig ist, erinnert an die Frage, wie viel drei Haare seien, und die bekannte Antwort lautet: Auf dem Kopf relativ wenig, in der Suppe verhältnismäßig viel. Genauso sieht es bei diesem Geschäft aus. Die ganze Anlage hat eine Laufzeit von zehn Jahren. Investiert werden vorrangig 280.000 Euro und nachrangig 64.000 Euro. Dafür winken am Schluss voraussichtlich 500.000 Euro. Das erinnert an Pfandbriefe, bei denen die Zinsen nicht verbraucht, sondern wieder angelegt werden, und diese Geschäfte werfen zur Zeit jährliche Renditen von 2 bis 2,5 Prozent ab. Daher ist die Verzinsung auf den ersten Blick nicht schlecht.

„Coole Mätzchen“

Bei genauem Hinsehen wird der Blick freilich länger und die Freude bang. Der Anleger lädt sich schwere Pakete auf die Schultern. Er schlachtet sein Sparschwein, nimmt einen Kredit auf, schließt einen Bausparvertrag ab und steckt das Geld zehn Jahre lang in zwei Anlagen. Wären das zwei Aktien, schüttelte alle Welt über so viel Hang zum Risiko den Kopf, doch bei Immobilien ist das an der Tagesordnung, weil die Meinung herrscht: Wenn die Inflation kommt, helfen nur Immobilien und Kredite.

Die Ansicht hat ihre Berechtigung. Menschen brauchen auch in Zeiten, in denen Dämme zu brechen drohen, sowohl Nahrung als auch Wohnraum. Folglich sind solide Aktien und Immobilien sinnvolle Geldanlagen. Nur sollte die Kirche im Dorf stehen bleiben. Erstens kann sich der Mann auch mit einer Wohnung zufriedengeben, so dass gar kein Kredit notwendig ist, und zweitens sind der Bausparvertrag und die Hypothek eine fragwürdige Kombination.

Der Anleger nimmt vier Jahre lang Geld zu 3 Prozent auf und legt sein Kapital in dieser Zeit zu 1 Prozent an. Solche „coolen Mätzchen“ gehen im wahrsten Sinne des Wortes ins Geld, frei nach dem Motto: Wenn schon Kredit, dann darf es ruhig auch etwas teurer sein. Die Schnellspartarife der Bausparkassen bleiben auch in Zeiten niedriger Zinsen fragwürdig. Die direkte Tilgung von Hypotheken, wenn sie denn unbedingt aufgenommen werden müssen, ist in der Regel billiger und vorteilhafter.