Die Vermögensfrage Immer Ärger mit dem Effektivzins

Die Zinsen für Eigenheimkredite sind im Keller. Darlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren kosten im Augenblick nominal zwischen 2,5 und 3 Prozent pro Jahr. Hypotheken mit 15 Jahren Zinsbindung sind für einen jährlichen Nominalzins von 3 bis 3,5 Prozent zu bekommen. Das sind traumhafte Konditionen, so dass es auf der Hand liegt, den Traum vom Eigenheim so bald wie möglich in die Tat umzusetzen. Hilfe bei der Auswahl des besten Kredites soll die neue Verbraucherkredit-Richtlinie bieten. Sie gilt seit dem 11.Juni 2010 und wird vom Bundesjustizministerium als Fortschritt für den Verbraucherschutz gefeiert. Wer sich durch die Papierberge wühlt, wird aber bald merken, dass das neue Gesetz für Privatleute Stillstand oder Rückschritt bedeutet. Das machen folgende Beispiele deutlich.

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Ein Bauherr benötigt 150.000 Euro. Die Zinsbindung soll zehn Jahren betragen. Das bedeutet zurzeit einen Sollzins von 3 Prozent pro Jahr. Die anfängliche Tilgung beträgt 1 Prozent. Das führt zu monatlichen Raten von 500 Euro. Die Restschuld in zehn Jahren wird, wenn die Zinsen und die Tilgung monatlich verrechnet werden, bei 132.532 Euro liegen. Damit kostet der Kredit nach den anerkannten Gesetzen der Finanzmathematik jährlich 3,041596 Prozent, und die Zahl - hinter dem Komma kaufmännisch auf zwei Stellen gerundet - mussten die Kreditgeber in der Vergangenheit nennen. Auf diese Angabe können sich die Verbraucher seit 2010 nicht mehr verlassen.

Viel Raum für Manipulationen

Der Gesetzgeber will, aus welchen Gründen auch immer, dass die Geldverleiher einen Effektivzins für die gesamte Laufzeit nennen. Das führt in der Praxis zu heftigen Problemen, weil die Kreditgeber nach Ende der Zinsbindung einen fiktiven Anschlusszins unterstellen müssen. Hier gibt es keine Vorschriften, so dass der „Manipulation“ Tür und Tor geöffnet sind. Bei einem Folgezins von 3 Prozent beträgt der Effektivzins weiterhin 3,04 Prozent. Klettert der Anschlusszins auf 3,5 Prozent pro Jahr, kommen 3,33 Prozent heraus, und sinkt der jährliche Prolongationszins auf 2,5 Prozent, können 2,77 Prozent genannt werden.

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Beim Wettbewerb unter Banken ist nicht viel Phantasie nötig, um die Marschrichtung der Kreditgeber zu ahnen. Sie kalkulieren mit niedrigen Anschlusszinsen, so dass der Effektivzins unter den anfänglichen Nominalzins rutscht. Für diesen Unfug sind nicht die Banken verantwortlich. Das geht auf die Kappe des Gesetzgebers, und die Neuerung bedeutet, dass die Verbraucher den Effektivzins vergessen können. Er ist bei solchen Vorgaben nicht mehr zu gebrauchen.

Die Sparkassen beweisen wieder Mut zur Lücke

Der beste Beweis ist der Blick in die Wirklichkeit. Die Volks- und Raiffeisenbanken rechnen in der Regel mit dem anfänglichen Nominalzins weiter. Genauso verfahren Großbanken und Hypothekenbanken. Nur die Sparkassen haben wieder Mut zur Lücke entwickelt. Sie haben in der Vergangenheit das berüchtigte Disagio-Splitting - die Aufteilung von Auszahlungsverlusten und Bearbeitungsgebühren auf unterschiedliche Laufzeiten - zur optischen Aufhellung des Effektivzinses genutzt. Heute verwenden sie dazu ihre allgemeinen Geschäftsbedingungen. Im Kleingedruckten heißt es seit Jahr und Tag, dass Darlehen und Kredite nach Ablauf der Zinsbindung mit variablen Konditionen verlängert werden. Folglich unterstellen die Sparkassen für die Zeit nach der Verlängerung die heutigen Sätze.

Die heutigen Zinssätze betragen etwa 2 Prozent, so dass die Sparkassen effektive Kosten von 2,52 Prozent nennen. Das Ergebnis ist freilich, um es noch einmal zu betonen, kein bösartiges Foul der Sparkassen, sondern grobe Fahrlässigkeit des Gesetzgebers. Der Verbraucher zahlt während der Zinsbindung keine 2,5 Prozent, sondern 3 Prozent. Wer das nicht glaubt, muss Tilgungspläne aufstellen. Die Restschuld der Sparkasse wird in zehn Jahren bei 132532 Euro liegen. Würde der Zins tatsächlich nur 2,5 Prozent betragen, käme eine Restschuld von 124324 Euro heraus. Das sind 8208 Euro weniger. Deshalb sollten sich Juristen bei Gelegenheit mit der Frage beschäftigen, wer für diese Irreführung des Verbrauchers haftet.

Auf den ersten Blick

Solche Fragen stellen sich auch bei vielen Krediten, die von den Bausparkassen kommen oder im Zusammenhang mit Bausparkassen stehen. Das Problem falscher Angaben besteht bei alten und bei neuen Verträgen. Ein Sparer hat vor Jahren einen Vertrag über 100.000 Euro abgeschlossen. Nun wird das Darlehen zugeteilt. Es geht um 50.000 Euro. Die Bedingungen sehen eine Gebühr von 2 Prozent vor. Das ist bei neuen Verträgen nicht mehr der Fall, aber bei alten Verträgen bestehen die Kassen auf der Gebühr. Folglich sind 51.000 Euro zu tilgen. Der Nominalzins beträgt 3 Prozent pro Jahr. Die monatlichen Raten für Zins und Tilgung liegen bei 600 Euro. Sie führen zu einer Laufzeit des Darlehens von acht Jahren. Das Institut gibt für das Darlehen einen Effektivzins von 3,57 Prozent an.

Der Satz sieht auf den ersten Blick nicht ganz schlecht aus, wie der Schwabe sagt. Nur ist der Wert eben nur die halbe Wahrheit, und „hälinge“ Sachen - auf hochdeutsch Mauscheleien und Tricksereien - treiben jeden Schwaben auf die Palme. Im vorliegenden Beispiel geht es um zwei harmlose Erstattungen, wenn der Sparer auf das Darlehen verzichtet. Erstens bekäme er einen Bonus von 2000 Euro, und zweitens würden ihm 1000 Euro der Abschlussgebühr erstattet. Das treibt den Effektivzins auf 5,27 Prozent pro Jahr. Folglich lautet das Fazit: Bausparverträge sind in der Regel gut, aber es gibt Situationen, in denen es besser ist, auf das Darlehen zu verzichten und den Kredit bei der Bank zu holen.

Eine Lücke in der Zukunft

Das gilt auch für Darlehen, die mit Hilfe von Bausparverträgen getilgt werden sollen. Hier mussten die Anbieter in der Vergangenheit keine Angaben machen, wie hoch die Kosten der Kombination sind, und diese „Lücke“ wird auch in Zukunft bestehen bleiben. Folglich droht weiterhin die Gefahr, dass die Verbraucher hinters Licht geführt werden. Festdarlehen mit Bausparverträgen sind in aller Regel teurer als Kredite mit direkter Rückzahlung. Das kommt freilich nur ans Tageslicht, wenn die richtigen Effektivzinsen berechnet werden.

Festdarlehen mit einer Zinsbindung von acht Jahren kosten zurzeit höchstens 2,5 Prozent. Das führt bei einem Kredit von 100.000 Euro zu 96 Raten à 208 Euro. Im selben Zeitraum sind bei der Bausparkasse monatliche Raten von 500 Euro einzuzahlen. Danach wird der Vertrag zugeteilt, und die Schulden werden in acht Jahren mit Monatsraten von jeweils 600 Euro zurückgezahlt. Folglich besteht der Zahlungsstrom aus 96 Raten zu je 729 Euro und 96 Raten à 600 Euro. Das macht unter dem Strich effektiv 3,32 Prozent, doch auf diese Mitteilung müssen die Verbraucher auch in Zukunft verzichten.

Die Kreditnehmer werden in die Irre geführt

Die Lobby der Bausparkassen hat es zum wiederholten Male geschafft, für diese Kombinationen keinen Effektivzins angeben zu müssen. Stattdessen reicht es aus, den Wert für den Festkredit und die Zahl für den Bausparkredit zu nennen, doch diese Hinweise kann der Verbraucher in den Mülleimer stecken. Sie sind für ihn wertlos, doch für die Bausparkassen wertvoll. Sonst bestünde die Gefahr, dass Verbraucher sich erkundigen, was ein Darlehen kostet, das bei festem Zins innerhalb von 15 Jahren an die Bank zurückgezahlt wird. Das sind zurzeit etwa 3 Prozent. Folglich liegt der Effektivzins bei 3,04 Prozent pro Jahr, so dass der Kredit der Bank preiswerter als die Kombination der Bausparkasse ist.

Dunkelheit ist auch bei Festdarlehen und Investmentfonds die vorherrschende Beleuchtung. Nach wie vor gibt es unter Verkäufern von Finanzprodukten hartgesottene Zocker, die fest daran glauben, Kreditzinsen mit Hilfe von Geldanlagen schlagen zu können. Festdarlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren kosten zur Zeit rund 3 Prozent. Weil die Zinsen steuerlich nicht als Werbungskosten absetzbar sind, beträgt der Effektivzins jährlich 3,04 Prozent. Wer nun glaubt, die Tilgungen in einem Aktienfonds zu 6 Prozent anzulegen zu können, mag auf den ersten Blick richtig liegen. Bei genauem Hinsehen stellt sich jedoch die Frage, ob 6 Prozent tatsächlich 6 Prozent sind.

Bei einer Rendite von 6 Prozent pro Jahr sind 180 Sparraten zu 348 Euro notwendig, um nach 15 Jahren auf einen Endwert von 100000 Euro zu kommen. In diesen Raten sind weder die Kosten noch die Steuern enthalten. Nun ist es kein Geheimnis, dass bei klassischen Investmentfonds drei Gebühren anfallen: Ausgabeaufschlag, Verwaltungskosten und Abgeltungsteuer. Ausgabeaufschläge von 5 Prozent pro Rate, Verwaltungskosten von 2 Prozent pro Jahr und Abgeltungsteuer von 26,375 Prozent auf Kursgewinne lassen die 6 Prozent auf 2,72 Prozent fallen.

Weiter im Dunkeln

Der Einbruch ist katastrophal, weil die Rendite unter dem Satz für den Kreditzins liegt und der wahre Effektivzins bei 3,29 Prozent liegt. Das sind 25 Basispunkte mehr als die 3,04 Prozent des Tilgungsdarlehens. Bei den börsengehandelten Indexfonds sehen die Zahlen besser aus. Ausgabeaufschläge von 0,5 Prozent pro Jahr und Verwaltungskosten von 0,25 Prozent pro Jahr sind Lichtblicke, doch die Abgeltungsteuer am Ende der Laufzeit drückt die Verzinsung auf 4,57 Prozent, so dass der Anleger über den Kreditkosten liegt. Die Vorteile stehen aber in keinem Verhältnis zu den Risiken der Geldanlage, so dass sich die Geschichte in der Regel nicht lohnt.

Die Gebühren bleiben trotz des neuen Verbraucherkreditgesetzes weiter im Dunkeln, und es sind auch keine Anzeichen erkennbar, dass sich daran in Zukunft viel ändern wird. Vor diesem Hintergrund ist und bleibt das Gesetz in der Immobilienfinanzierung eine stumpfe Waffe. Die Anbieter müssen keine Folgen befürchten, wenn sie falsch rechnen. Richtig zur Sache geht es nach wie vor nur bei Ratenkrediten. Wenn hier Kosten unter den Tisch gebügelt und unkorrekte Effektivzinsen angegeben werden, können die Verträge im Handumdrehen aufgelöst werden.

Erhöhte Tilgung

Die Tricksereien bei der Angabe des effektiven Jahreszinses sind Anlass, um sich vor der Aufnahme von Geld genau zu überlegen, welche Punkte wirklich wichtig für den Kreditnehmer sind. Erstens ist die Dauer der Rückzahlung zu klären. Zinsen von 3 Prozent und Tilgungen von 1 Prozent führen zu Laufzeiten von 46 Jahren. Das ist mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht im Sinne des Verbrauchers. Folglich muss die Tilgung erhöht werden. Bei einer Laufzeit von 20 Jahren sind 3,5 Prozent nötig, und bei einer Laufzeit von 15 Jahren sind es 5 Prozent.

Zweitens muss die Art der Rückzahlung festgelegt werden: Bank, Bausparkasse oder Versicherung? In der Regel ist die direkte Rückzahlung die beste Lösung, so dass die Kombinationen - also Kredit und Geldanlage - durch die Roste fallen.

Drittens ist die Dauer der Zinsbindung festzulegen: Variabel, fünf Jahre, zehn Jahre oder 15 Jahre? Wenn sich der Verbraucher zum Beispiel entscheidet, heute 150000 Euro aufzunehmen und die Schulden innerhalb von 15 Jahren komplett zu tilgen, kann er auf die Angabe des effektiven Jahreszinses getrost verzichten. Er braucht sich nur bei fünf Banken zu erkundigen, wie hoch bei diesen Vorgaben die monatliche Rate für Zins und Tilgung, und die Bank mit der niedrigsten Rate ist der günstigste Anbieter,

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.