Geschlossene Immobilienfonds stehen vor der Renaissance

Karikatur / Kai / Und ewig lockt das Geld

Die geschlossenen Immobilienfonds sind „unkaputtbare“ Geldanlagen. Sie haben den Wahnsinn der achtziger Jahre des vergangenen Jahrhunderts überlebt. Sie haben den Wildwuchs während der folgenden neunziger Jahre überstanden. Anfang dieses Jahrtausends fristeten sie eine Zeitlang ein Mauerblümchendasein. Nun werden die Anlagen mit hoher Wahrscheinlichkeit ihre nächste Blüte erleben.

Der Grund sind die Bestrebungen des Bundesfinanzministeriums, neue Immobilienfonds nicht mehr zum Vertrieb zuzulassen, wenn es sich um offene Beteiligungen handelt. Damit blieben Privatleuten, die Geld in Beton anlegen wollen, in Zukunft nur direkte Investitionen in Immobilien und indirekte Investitionen in geschlossene Immobilienfonds.

Chancen und Risiken liegen im Verborgenen

Die Anteile an Bürogebäuden, Geschäftshäusern, Hotels, Supermärkten und Wohnungen erfreuen sich trotz vieler Pleiten größter Beliebtheit. Die Unternehmen verstehen es mit viel Geschick, die Fonds als „inflationsbeständige“ Sachwerte zu verkaufen, und die Hinweise auf die maroden Staatsfinanzen und leeren Rentenkassen verfehlen ihre Wirkung nicht. Jetzt sind die Rahmenbedingungen besonders günstig. Die Anleger, die sich die Finger mit Aktien verbrannt haben, lechzen nach Sicherheit und Werthaltigkeit, so dass die Anbieter geschlossener Immobilienfonds beste Aussichten haben, in den kommenden Jahren glänzende Geschäfte zu machen. Ob die Anleger ähnliche Profite erzielen werden, steht freilich auf einem anderen Blatt.

Das Konzept verspricht auf den ersten Blick hohe Vorteile. Viele kleine Anleger schließen sich zu wenigen großen Gemeinschaften zusammen, teilen sich gewerbliche Immobilien und kommen auf diese Weise in den Genuss hoher Renditen, die im Wohnungsbau nicht erzielbar sind. Gleichwohl sind die Fonds keine pflegeleichten Produkte, wie viele Verkäufer behaupten. Sie sind erklärungsbedürftige und komplexe Anlagen, deren Chancen und Risiken im Verborgenen liegen und für viele Investoren nur mit Mühe erkennbar sind. In den vergangenen Jahren war die Gefahr, die Anteile zu teuer einzukaufen, das größte Risiko. Hier hat sich in der Zwischenzeit herumgesprochen, dass die weichen Kosten, die Ausgaben für Konzeption und Vertrieb, maximal 10 Prozent der Investitionssumme betragen dürfen, um als Anleger nicht von Anfang an auf verlorenem Posten zu stehen.

Wie ein Geisterfahrer auf der Autobahn

Bei der Anlage liegt der Gewinn aber nicht nur im Einkauf. Genauso wichtig ist die Frage, zu welchem Preis die Anleger aus den Fonds wieder aussteigen können. Um dieses Problem schleichen viele Verkäufer herum wie die Katze um den heißen Brei. Stattdessen betonen sie lieber, dass Immobilienfonds langfristige Geldanlagen seien. Die Aussage ist ohne Zweifel richtig, doch sie ändert nichts an der Tatsache, dass der Ausstiegswert neben dem Einstiegspreis und den laufenden Erträgen von größter Bedeutung ist. Wer den Ausstieg aus den Anlagen verdrängt, rast wie ein Geisterfahrer über die Autobahn und darf sich nicht wundern, wenn es am Ende zu einem schweren Unfall kommt. Die Konstruktion der Immobilienfonds wird in folgendem Beispiel deutlich.

Wenn ein Bürogebäude 5 Millionen Euro kostet und 15 Jahresmieten abwirft, heißt das in Zahlen, dass dem Besitzer jedes Jahr rund 333.000 Euro zufließen. Von diesen Erträgen sind 258.000 Euro steuerpflichtig, wenn die Gebäudekosten einerseits 75 Prozent des Gesamtaufwandes ausmachen und andererseits mit jährlich 2 Prozent abgeschrieben werden können. Das bedeutet bei einem Steuersatz von 40 Prozent, dass die Mieten durch die Abgaben an den Fiskus auf 230.000 Euro sinken. Das ist im Verhältnis zu dem Einstiegspreis von 5 Millionen Euro eine jährliche Rendite von 4,6 Prozent nach Steuern, wenn das Objekt zehn Jahre vermietet und danach zum Einstandspreis von 15 Jahresmieten verkauft wird.

Privatanlegern fehlen die Mittel

In Verbindung mit einem Kredit von 4 Millionen Euro, der jährlich 3 Prozent kostet und im Laufe von zehn Jahren getilgt wird, wird aus der Immobilie ein Sparplan. Der Anleger setzt am Anfang 1 Million Euro ein. In der Folgezeit fließen ihm jährlich 330.000 Euro zu. Dafür muss er 481.000 Euro an die Bank bezahlen. Hinzu kommen die Steuern. Die Abgaben fangen bei 47.000 Euro an und steigen im Laufe der Zeit auf 97.000 Euro. Das heißt per saldo, dass der Anleger jedes Jahr durchschnittlich 219.000 Euro aufwenden muss, um in zehn Jahren ein lastenfreies Bürogebäude im Wert von 5 Millionen Euro zu besitzen. Die Verzinsung des Sparvertrags beträgt 7,2 Prozent je Jahr.

Die hohen Verzinsungen wecken nicht nur bei großen Investoren, sondern auch bei kleinen Anlegern gewisse Begehrlichkeiten. Sie sind jedoch mit erheblichen Risiken verbunden, weil die meisten Privatanleger nicht die Mittel haben, um solche Objekte alleine zu stemmen. Das führt in der Regel zum Einstieg in geschlossene Immobilienfonds. Hier wird den Anlegern die Offerte unterbreitet, sich mit kleinen Beträgen an großen Immobilien zu beteiligen, und wenn die Einlage auch noch mit Hilfe persönlicher Kredite finanziert wird - so der Lockruf der Anbieter -, haben die Privatleute den gewünschten Immobilien-Sparplan mit hoher Rendite.

Was am Anfang nicht viel taugt, wird nicht besser

Die Angebote sind auf den ersten Blick verlockend. Im Vergleich zu den Offerten vor 20 oder 30 Jahren, als es auf dem grauen Kapitalmarkt lediglich um Werbungskosten und Steuervorteile ging, sind die heutigen Immobilienfonds solide Anlagen. Trotzdem ist weiterhin Augenmaß gefragt, weil die Investoren keine Samariter geworden sind. Sie sind Kaufleute, die auf ihren Vorteil bedacht sind, und daher ist es notwendig, in den dicken Prospekten die richtigen Stellen zu studieren. Die entscheidenden Parameter sind der Einstiegspreis, die Erträge, die Indexierung und der Veräußerungspreis.

Die Analyse der Angebote wird mit der Erkenntnis beginnen, dass effektive Einstiegspreise von 15 Jahresmieten nach wie vor selten sind. In der aktuellen Offerte eines großen Initiators wird zum Beispiel ein Bürogebäude im Ruhrgebiet zum Preis von 18 Jahresmieten angeboten. Unter Berücksichtigung der Nebenkosten steigt der Multiplikator auf 20 Jahresmieten, so dass die Aussichten, bei diesem Geschäft anständig Geld zu verdienen, mäßig bis schlecht sind. Was am Anfang nicht viel taugt, wird in Zukunft nicht besser, und die Hoffnung ist der Tod des Kaufmanns.

Wert steht auf tönernen Füßen

Der Anbieter dreht an fünf Schrauben, um die Beteiligung in ein günstiges Licht zu rücken. Erstens: Der Initiator nimmt einen Kredit in Höhe von 46 Prozent der Gesamtkosten auf. Zweitens: Die Erträge werden jedes Jahr um zweieinviertel Prozent angehoben. Drittens: Der Vermieter fordert von dem Nutzer über die Miete hinaus einen Betriebskostenzuschuss. Viertens: Der Kredit wird mit einer Rate getilgt, die im Durchschnitt weniger als 1 Prozent je Jahr beträgt. Fünftens: In zehn Jahren, wenn die Immobilie verkauft werden soll, wird ein Verkaufserlös von 16 Jahresmieten unterstellt. Anders sind die jährlichen Ausschüttungen von 5 bis 6 Prozent nicht darstellbar. Nur auf diese Weise können für eine Beteiligung von 50.000 Euro jährliche Zahlen aufs Papier gezaubert werden, die beim höchsten Steuersatz einer Rendite von 5,4 Prozent im Jahr entsprechen.

Die Anbieter weisen diesen Wert aus gutem Grund nicht aus. Er steht auf tönernen Füßen. Wer die Zahlen hier und da ein wenig verändert, wird schnell merken, dass sich die Verzinsung bei diesem Geschäft auch halbieren kann. Dazu sind nur zwei Eingriffe notwendig. Der Betrachter unterstellt konstante Erträge, weil er dankbar ist, überhaupt Mieter zu finden, welche die gewünschte Pacht bezahlen. Und er geht von einem Erlös von 13 bis 14 Jahresmieten aus, weil er die Immobilie in zehn Jahren nur Anlegern anbieten kann, die recht gut wissen, wie Bleistifte gespitzt werden. Bei konstanten Erträgen und einem Verkaufserlös von 14 Jahresmieten sinkt die jährliche Rendite auf 3 Prozent nach Steuern.

Sparzwang in Reinkultur

Neben dem Immobilienfonds muss der Anleger die Finanzierung des Anteils im Auge behalten. Hier geht es nicht um die Frage, wie das Objekt, sondern wie die Einlage bezahlt wird. Die meisten Fonds arbeiten heute mit einem Kreditanteil von 50 Prozent. Im vorliegenden Fall liegt der Anteil der Hypothek bei 46 Prozent. Wird auch das Eigenkapital mit Hilfe eines Kredites bezahlt, zum Beispiel in Höhe von 25 Prozent, finanziert der Anleger seinen Anteil zu 71 Prozent auf Pump. Bei guter Bonität ist das kein Problem, doch selbst wenn die Stricke halten, sollte sich der Anleger darüber im Klaren sein, dass er in jeder Hinsicht gefangen ist. Er ist im wahrsten Sinne des Wortes das Mitglied einer geschlossenen Gesellschaft. Und er hängt am Tropf der Bank. Das ist Sparzwang in Reinkultur, weil weder das Objekt noch der Kredit frei handelbar sind.

Natürlich kann der Anleger seinen Anteil auf dem Zweitmarkt anbieten, falls ihm die Sache nicht mehr gefällt. Genauso kann er bei der Bank vorsprechen, um den Kredit abzulösen. Wer aber einmal die Erfahrung gemacht hat, wie es auf diesen Märkten zugeht, ist in der Regel für den Rest seines Lebens kuriert. Auf dem Zweitmarkt für Beteiligungen werden nach einer groben Faustformel zehn Jahreserträge bezahlt, und bei den Banken sind Vorfälligkeitsentschädigungen fällig, die klaffende Wunden hinterlassen.

Alles auf eine Karte

Bei diesen Perspektiven ist es kein Wunder, dass die Renditen im richtigen Immobilienhandel so hoch sind. Die Verknüpfung gewerblicher Immobilien und klassischer Hypotheken ist freilich nichts für kleine Anleger, wenn sie von großen Investoren an die Wand gedrückt werden. Das ist ein alter Hut, doch die Warnung ist von Zeit zu Zeit notwendig, weil sonst die Gefahr besteht, von Renditen zu träumen, die mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht eintreten werden. Hinzu kommt die Tatsache, dass bei den geschlossenen Immobilienfonds in der Regel alles auf eine Karte gesetzt wird. Hinter der Beteiligung steht ein Gebäude. Im Grunde geht es um einen Mieter beziehungsweise um die Zahlungsfähigkeit dieses Mieters. Sie ist der Dreh- und Angelpunkt der Beteiligung.

Der große Vorteil der offenen Immobilien ist die Streuung der Risiken. Hier fließt das Geld in viele Objekte. Und das ist ein Gesichtspunkt, der nicht hoch genug zu würdigen ist. Nur wenige Anleger sind bereit, beispielsweise 10 Prozent ihres Vermögens in eine Staatsanleihe oder in eine Aktie zu stecken, weil ihnen das Risiko einfach zu hoch ist. Bei vermieteten Immobilien ist dieses irrationale Verhalten jedoch an der Tagesordnung.

Die Vermögensfrage Geschlossene Immobilienfonds stehen vor der Renaissance