Die Vermögensfrage Zweifamilienhäuser sind oft nur mäßig rentabel

Immobilien erfreuen sich in Deutschland seit Jahrzehnten größter Beliebtheit. Junge Familien denken bei dieser Geldanlage an Eigenheime, und älteren Semestern kommen bei diesen Investitionen vermietete Liegenschaften in den Sinn. In beiden Lagern gelten Häuser und Wohnungen als rentable und wertbeständige Geldanlagen. Und in Verbindung mit Krediten genießen Immobilien den Ruf, unschlagbare Doppel zu sein: Hier der Sachwert, dessen Wert mit der Entwertung steigt, dort der Geldwert, dessen Wert durch die Inflation sinkt. Bei dieser Einstellung, die in Deutschland wie ein Vermächtnis von Generation zu Generation vererbt wird, sollten Zweifamilienhäuser die ideale Altersvorsorge sein, frei nach dem Motto: Ein bisschen Eigenheim, ein wenig Zinshaus, das ist die Krönung. Die Qualität der Mischung wird in folgendem Beispiel deutlich.

Ein angestellter Jurist ist 40 Jahre alt und lebt mit einer Lehrerin zusammen. Die Frau ist vier Jahre jünger und guter Hoffnung. Das Paar hat bereits ein Kind, das zwei Jahre alt ist. Nun soll in wenigen Monaten das zweite Kind auf die Welt kommen. Das ist für die dreieinhalbköpfige Gemeinschaft das Signal, endlich Nägel mit Köpfen zu machen. Erst Hochzeit, dann die Geburt, schließlich ein Haus. Der Anwalt hat sich bisher mit Händen und Füßen gegen ein Eigenheim gewehrt, aber bei dieser Übermacht - eine resolute Frau plus anderthalb Kinder - hat der Jurist die Segel gestrichen.

Eigentumswohnung könnte Rente aufbessern

Stattdessen hat er Kassensturz gemacht. Momentan stehen 230.000 Euro zur Verfügung, und dieses Geld soll nicht in ein Eigenheim, sondern in ein Eigenheim plus Wohnung - sprich: ein Zweifamilienhaus - investiert werden. Von diesem Modell verspricht sich das Ehepaar mehrere Vorteile. Einmal wünscht es sich das eigene Dach über dem Kopf. Darüber hinaus denken die beiden Akademiker aber auch an ihre Altersversorgung. Hier bevorzugen sie Immobilien und Kredite. Die Wohnung soll zunächst an Fremde vermietet werden.

Zu gegebener Zeit ist aber auch denkbar, die Wohnung den Eltern der Frau zu Vorzugskonditionen zu überlassen. Und im Alter könnte die Wohnung, so die Überlegung der Anleger, wiederum an Fremde vermietet werden und die Rente aufbessern. Das geplante Zweifamilienhaus soll eine Wohnfläche von 250 Quadratmetern haben und 530.000 Euro kosten. Davon entfallen 60 Prozent auf das Eigenheim beziehungsweise die Hauptwohnung und 40 Prozent auf das Zinshaus oder die Nebenwohnung. Finanzwirtschaftlich besteht das Vorhaben aus zwei Immobilien. Die nominalen Daten stehen in den Tabellen 1 und 3 und unterscheiden sich in erster Linie in steuerlicher Hinsicht.

Die Hauptwohnung - Tabelle Eigenheim - hat einen Preis von 318.000 Euro. Davon entfallen 75.000 Euro auf das Grundstück. Das Gebäude verursacht Kosten von 225.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer und die Notargebühren belasten die Kasse mit 18.000 Euro. Der Gesamtpreis von 318.000 Euro ist unter steuerlichen Gesichtspunkten ein Privatvergnügen. Weder können Abschreibungen geltend gemacht werden, noch müssen Erträge versteuert werden. Das mag auf den ersten Blick ein Nachteil sein, doch bei genauem Hinsehen ist diese Regelung eher von Vorteil.

Der entscheidende Punkt ist die ersparte Miete. Falls die 150 Quadratmeter große Wohnung zu marktüblichen Preisen angemietet werden müsste, wären jeden Monat mindestens 1200 Euro fällig. Durch den Bau oder den Kauf der Einheit entfällt diese Miete, doch die Zahlungen sind in der Investitionsrechnung wie Erträge zu behandeln, welche steuerfrei in die eigene Tasche fließen. Umgekehrt sind die Aufwendungen für die Instandhaltung der Wohnung wie Ausgaben zu behandeln. Die monatlichen Mietvorteile und die jährlichen Instandhaltungen sollen jedes Jahr um 2 Prozent steigen, und die Nutzungsdauer der Immobilie 25 Jahre betragen.

Heikler Punkt: Wie viel ist eine Immobilie in 25 Jahren wert?

Der heikelste Punkt in der Tabelle Eigenheim ist der Endwert der Immobilie in 25 Jahren. Wie viel wird das Objekt in einem Vierteljahrhundert wert sein? Hier ist jeder Wert, das liegt in der Sache der Natur, falsch und richtig zugleich. Die einen Besitzer träumen sich reich, und die anderen Eigentümer rechnen sich arm. Für die Berechnung der Rentabilität zählt allein die Tatsache, dass am Ende der Zahlungsreihe ein Wert vorhanden ist.

Im vorliegenden Fall ist der Wert geteilt worden. Der Wert des Bodens ist jedes Jahr um 2 Prozent angehoben worden, so dass nach 25 Jahren eine Zahl von 123.000 Euro auf dem Papier steht. Im Vergleich dazu wurde der Wert des Gebäudes um 2 Prozent gesenkt. Folglich wird das Gebäude in 25 Jahren noch 113.000 Euro wert sein. Über die Nebenkosten muss kein Wort verloren werden. Finanzamt und Notar sind auf gut Deutsch gesagt für die Katz’, von diesen Spesen wird das Ehepaar nie wieder etwas sehen.

Die getrennte Betrachtung des Grundstückes und des Gebäudes will vielen Privatleuten nicht einleuchten. Erstens leben sie in dem Glauben, dass Immobilienpreise pauschal steigen, und zweitens vertreten sie die Meinung, dass die jährliche Instandhaltung die Garantie für stabilen oder steigenden Wert sei. Das ist aber ein Trugschluss, weil technische Innovationen im Verlauf von 25 Jahren zur Wertminderung bestehender Immobilien führen. Daher ist in der Tabelle Eigenheim damit zu rechnen, dass die Hauptwohnung in 25 Jahren nur noch 236.000 Euro wert sein wird.

Zu der Hauptwohnung gehört der Kredit, dargestellt in der Tabelle Darlehen. Er liegt bei 88.000 Euro, und die Ursache des geringen Betrages ist die Tatsache, dass der Anleger das Zweifamilienhaus nach freiem Ermessen finanzieren kann. Es steht ihm offen, wie er das Eigenkapital und die Fremdmittel verteilt. Vorteilhaft ist, so lautet die erste Regel, das Eigenkapital in das Eigenheim zu stecken und notwendige Kredite so schnell wie möglich zu tilgen. Hinzu kommt die zweite Regel, vermietete Immobilien mit Fremdkapital zu finanzieren und die Tilgung der Kredite maßvoll in die Länge zu ziehen.

Steuern spielen wichtige Rolle

Die 88.000 Euro sollen im Laufe von zehn Jahren getilgt werden. Hier gilt im Moment ein jährlicher Nominalzins von 3 Prozent. Das führt bei monatlichen Raten und sofortiger Verrechnung der Zahlungen zu 120 Überweisungen von jeweils 850 Euro. Durch die hohe Rückzahlung geht der Anleger jeder Zinsänderung aus dem Weg. Der Kredit ist nach zehn Jahren vom Tisch. Steuerlich spielt das Darlehen keine Rolle, weil die Schuldzinsen als Werbungskosten nicht absetzbar sind.

Bei der Wohnung, die vermietet werden soll, spielen die Steuern eine wichtige Rolle. Hier gilt die alte Rechnung, dass die Mieten steuerpflichtige Erträge darstellen und die Abschreibung, Instandhaltung und Schuldzinsen abzugsfähige Ausgaben sind. Das kommt in den Tabellen Wohnung und Kredit zum Ausdruck. Bei der Wohnung sind die Gebäudekosten und die anteiligen Nebenkosten wichtig. Sie ergeben die Bemessungsgrundlage der Abschreibung. Von den 159.000 Euro können jedes Jahr genau 2 Prozent beziehungsweise 3180 Euro wie Ausgaben vom steuerpflichtigen Einkommen abgezogen werden. Die Mieten erhöhen das steuerpflichtige Einkommen, und die Instandhaltung senkt das steuerpflichtige Einkommen. Ohne Auswirkung auf die Abgaben ist der Endwert der Wohnung. Wenn die Wohnung länger als zehn Jahre vermietet wird, bleibt die Differenz zwischen Buchwert und Verkehrswert steuerfrei.

Kreditzinsen sind bei vermieteter Wohnung Werbungskosten

Abgerundet wird das Zweifamilienhaus durch den Kredit. Die Wohnung wird zu 100 Prozent auf Pump finanziert. Folglich sind 212.000 Euro aufzunehmen. Sie sollen im Laufe von 15 Jahren getilgt werden. Der Kredit kostet jährlich 3,5 Prozent. Dadurch sind 180 Monatsraten von jeweils 1516 Euro nötig. Die Schuldzinsen des Kredites sind abzugsfähige Werbungskosten und vermindern das steuerpflichtige Einkommen. Auszahlungsverluste oder Disagien sind in den letzten Jahren aus der Mode gekommen, doch jeder Vermieter kann Disagien von bis zu 5 Prozent des Kreditbetrages als Werbungskosten absetzen.

Die vier Tabellen münden in der letzten Übersicht in einen Zahlungsplan. Die ersten Spalten zeigen den Verlauf des Gesamtwertes der Immobilie. Hinter den Einnahmen stecken die Erträge und die Mietvorteile. Die Betriebskosten sind die Summe der Aufwendungen für die Instandhaltung. Die Kredite enthalten die Ausgaben für Zinsen und Tilgung. In den ersten Jahren sind zwei Hypotheken zu bedienen, so dass die Summen hoch sind, und ab dem elften Jahr steht nur noch ein Kredit in den Büchern, so dass die Raten niedrig sind. Ab dem sechzehnten Jahr ist das Zweifamilienhaus lastenfrei. Die Steuern sind die Ergebnisse der jährlichen Einnahme-Überschuss-Rechnungen auf der Grundlage eines Jahreseinkommens von 120.000 Euro. Der effektive Zahlungsplan beginnt mit dem Eigenkapital von 230.000 Euro. Danach folgen zehn Jahre lang Zahlungen, die sich zwischen 11.000 und 12.000 Euro bewegen. Das sind jeden Monat etwa 1000 Euro und die Ausgaben, welche der Anleger über die Erträge aus der Vermietung und die Mietvorteile der Selbstnutzung hinaus zu tragen hat. Aus den Aufwendungen werden ab dem elften Jahr wachsende Überschüsse, weil die Kredite wegfallen und die Einnahmen steigen. Abgerundet wird der Zahlungsplan durch den Wert der Immobilien in 25 Jahren.

Sparprozess in Freiheit

Die Struktur des Zahlungsstroms ist mit einem Spar- und Rentenplan vergleichbar. Die Familie zahlt einmalig 230.000 Euro und in der Folge weitere 116.000 Euro ein. Danach hebt sie von dem Konto insgesamt 246.000 Euro ab und hat am Ende noch 393.000 Euro im Topf. Die einzelnen Eckdaten führen zu einer jährlichen Verzinsung von 3 Prozent nach Steuern. So hoch ist das Gesamtergebnis des Zweifamilienhauses, und dieses Resultat ist bei den gegenwärtigen Renditen für Geldanlagen nicht schlecht.

Trotzdem ist das Ergebnis eine Überlegung wert. Begründung: Das Eigenheim liefert eine Rendite von 3,3 Prozent ab, und die Verzinsung der Wohnung beträgt 2,2 Prozent. Das heißt im Klartext, dass sich das Eigenheim lohnt, die Wohnung aber fragwürdig ist. Folglich sollte sich die Familien intensivst Gedanken darüber machen, ob es nicht vorteilhafter ist, statt des Zweifamilienhauses nur ein Einfamilienhaus zu bauen und den Rest des Geldes in andere Anlagen zu stecken, zum Beispiel in Anleihen und Aktien. Auch dort sind Renditen von 2,2 Prozent denkbar, und im Sinne der Risikostreuung ist die Diversifizierung ganz bestimmt keine schlechte Idee.

Der große Vorteil der Alternative wird in erster Linie der Verzicht auf Kredite sein. Das kleine Darlehen für das Eigenheim ist kaum der Rede wert, die 88.000 Euro sind schnell getilgt. Danach wäre die Familie schuldenfrei. Der Aufbau der zusätzlichen Altersversorgung mit Hilfe von Anleihen und Aktien wäre ein Sparprozess in Freiheit. Die vermietete Wohnung und der Kredit sind ein Vorgang unter Zwang. Die Aussage mag sich komisch anhören, aber Sparen unter Druck zu einer Rendite von 2,2 Prozent im Jahr ist kein berauschendes Gefühl.