Die Vermögensfrage: Warum offene Immobilienfonds sinnvoll sind

Die Diskussion über die Qualität offener Immobilien-fonds dürfte in den nächsten Tagen ihren Höhepunkt erreichen. Am kommenden Montag wird sich das Schicksal des Immobilien-fonds der SEB entscheiden, und am 18. Mai wird über die Zukunft des Immobilienfonds der Credit Suisse gerichtet. Die beiden Gesellschaften verwalten Immobilien im Wert von zwölf Milliarden Euro und verweigern seit zwei Jahren die Rücknahme der Anteile. Die weitere Aussetzung der Rückgabe ist in beiden Fällen nicht mehr möglich, so dass es jetzt um die Existenz der Gesellschaften geht. Bereits im Februar dieses Jahres hatte KanAm, ein weiteres Schwergewicht der Branche, die Auflösung seines Fonds beschlossen und angekündigt, bis zum 31. Dezember 2016 gewerbliche Immobilien im Wert von vier Milliarden Euro zu verkaufen.

Die offenen Immobilienfonds sind seit dem Ausbruch der Finanzmarktkrise nicht aus den Schlagzeilen gekommen. Im Mittelpunkt der Kritik stehen die Qualität und die Verfügbarkeit der Produkte. Die Anlagen wurden über Jahrzehnte hinweg mit dem Hinweis verkauft, dass die Anteile werthaltig seien, und die Verkäufer warben in vielen Gesprächen mit dem Hinweis, dass die Anteile jeden Tag verkäuflich seien. Das war aber in der Regel gar nicht der Fall.

Erstens unterliegen alle Immobilien, auch Fondsanteile, gewissen Preisschwankungen, und zweitens war die Verfügbarkeit nur gegeben, solange die Masse der Anleger ihre Anteile behielt. Mit dieser Ruhe ist es aber seit Monaten vorbei. Bei vielen Anlegern ist der Eindruck entstanden, dass offene Immobilienfonds in Wahrheit faule Gurken seien, und aus diesem Grund wollen sie ihre Anteile so bald wie möglich verkaufen. Die Haltung mag verständlich sein, doch ist die Unruhe fragwürdig, weil es zu soliden Immobilienfonds kaum Alternativen gibt. Das wird in folgendem Fall deutlich.

Es hat sich nicht viel geändert

Eine Frau ist 50 Jahre alt und hat von ihrem Vater 250.000 Euro geerbt. Das ist ein nettes Sümmchen, mit dem sich einiges anfangen lässt. Nur was das genau sein soll, weiß die Dame nicht. Damit befindet sie sich in bester Gesellschaft. Neun von zehn Anlegern sind, wenn sie plötzlich Geld in der Hand haben, mit dem Reichtum überfordert, und sie wissen überhaupt nicht, was sie damit machen sollen. Guter Rat in solchen Lebenslagen ist im besten Sinne des Wortes teuer.

Wer mit dem Geld zur Bank geht, muss sich darauf einstellen, ordentlich zur Ader gelassen zu werden, weil es bei Banken keine Beratung, sondern vorrangig Dinge gibt, die der Bank nutzen. Darauf ist nach dem Ausbruch der Finanzkrise so oft hingewiesen worden, dass die Botschaft bis in den hintersten Winkel der Republik vorgedrungen sein sollte.Wer freilich genau hinschaut, wird bald merken, dass sich nicht viel geändert hat. Die Anleger sind ratlos, und die Banken sind dreist.

Dabei ist die Geldanlage gar nicht schwer. Die Erbin muss nur drei Dinge beherzigen. Sie sollte sich notieren, wie viel Geld sie in naher Zukunft braucht. Der Betrag wird von der Viertelmillion gleich abgezogen. Dann geht es um die Aufteilung des restlichen Vermögens, und da kommen fünf Töpfe in Frage: Bargeld, Anleihen, Immobilien, Aktien und Rohstoffe. Wie viel Geld in welchen Topf fließt, hängt von der Sicherheit, der Rendite und der Verfügbarkeit ab, welche die Anlegerin anstrebt, doch mehr Töpfe gibt es nicht. Wenn dieser Plan steht, geht es um den kostengünstigen Einkauf und die preiswerte Verwaltung der benötigten Produkte. Das ist alles, mehr ist wirklich nicht notwendig.

Disziplin ist wichtig

Im vorliegenden Fall kann bei den ersten Überlegungen herauskommen, sofort 50000 Euro für die Ablösung bestehender Kredite, den Kauf eines neuen Autos und die Renovierung der Wohnung auf die Seite zu legen. Folglich sind noch 200000 Euro anzulegen. Davon mögen jeweils 50000 in Bargeld, Anleihen, Immobilien, Aktien und Gold gesteckt werden. Das ist weder gut noch schlecht, sondern die individuelle Wahl der Anlegerin. Diese Entscheidung muss die Erbin selbst treffen. Da kann keine Bank behilflich sein, da kann kein Ehemann helfen, da nützt kein Steuerberater, das ist und bleibt allein die Aufgabe der Frau.

So wichtig die Aufteilung ist, so wichtig ist aber die Disziplin, diesen Plan eine Zeitlang durchzuhalten. Das hört sich banal an, ist in der Praxis aber ungeheuer schwer. Der größte Feind des Anlegers ist die eigene Wankelmütigkeit: Rein in die Kartoffeln, raus aus den Kartoffeln, und eine Ehrenrunde um den Acker! Das sieht toll aus, da kommt das Gefühl auf, nicht auf der Stelle zu treten, das erweckt den Anschein, ein Macher zu sein. Nur kommt bei diesem Verhalten unter dem Strich nicht viel heraus. Die beste Geldanlage sind allen Unkenrufen zum Trotz breite Streuung des Kapitals, kostengünstige Beschaffung der Anlagen und große Beharrlichkeit.

Rückgabe des geschlossenen Fonds steht in den Sternen

Das sieht beim Einstieg in einen geschlossenen Immobilienfonds nicht besser aus. Die Anlegerin hat gleich zu Beginn hohe Kosten zu bezahlen. Das Agio beträgt in der Regel zwischen 3 und 5 Prozent, und in der Anlage sind Innenprovisionen in ähnlicher Höhe enthalten, so dass schnell 6 bis 10 Prozent zusammen kommen. Dafür gibt es in den meisten Fällen höhere Erträge, weil sich hinter geschlossenen Immobilienfonds ein Bürokomplex, ein Geschäftshaus oder ein Hotel verbergen. Damit setzt die Anlegerin, sofern sie sich für diese Lösung entscheidet, die gesamten 50000 Euro wiederum auf eine Karte, und sie wisse, dass der Ausstieg ausgeschlossenen Fonds extrem schwer ist, weil es für diese Anteile keinen Markt gibt.

Die Nachteile der Wohnung und des Fonds verleiten manche Anleger, ihr Konzept einfach über den Haufen zu werfen, frei nach dem Motto: Was geht mich mein Plan von gestern an? Das ist Angst vor der Zukunft, und gegen Ungewissheit gibt es kein Heilmittel, sondern nur Zuversicht. Wenn für 50000 Euro viele Immobilien gekauft werden sollen, kommen Privatleute um offene Immobilienfonds nicht herum. Das ist aber auch gar kein Beinbruch, weil in der gegenwärtigen Diskussion um die offenen Immobilienfonds aus der Mücke ein Elefant gemacht wird.

Wer die Ängste, Nöte und Sorgen unter die Lupe nimmt, wird schnell feststellen, dass die Argumente gegen offene Immobilienfonds fragwürdig sind. Ist es schlimm, wenn der Verkauf der Anteile auf zwei Stichtage pro Jahr begrenzt wird? Wie sieht die Alternative aus? Können die Privatleute die Einzelwohnung oder den Anteil am geschlossenen Immobilienfonds jeden Tag zurückgeben? Natürlich geht das nicht. Der Verkauf der Wohnung kann dauern, und die Rückgabe des geschlossenen Fonds steht in den Sternen.

Der Sache nicht gerecht

Die Anleger können die Sache drehen und wenden sie wollen. Die aktuelle Diskussion um die offenen Immobilienfonds ist heiße Luft. Die gesetzlichen Neuregelungen für offene Immobilienfonds, die spätestens ab dem 1. Januar 2013 in Kraft treten werden, sind für die meisten Anleger nicht von Nachteil. Die wichtigsten Punkte des Anlegerschutzgesetzes, das bereits seit dem 8. April 2011 in Kraft ist, sind die Mindesthaltedauer und die Kündigungsfrist.

Wer ab dem 1. Januar 2013 in offene Immobilienfonds einsteigt, muss die Anteile mindestens 24 Monate behalten. Trotzdem darf jeder Anleger halbjährlich bis zu 30.000 Euro auf dem Topf entnehmen. Die Folgen werden an zwei Fällen beschrieben.

Werden am 1. Januar 2013 beispielsweise 50.000 Euro in den Fonds gesteckt, kann diese Summe in Form von zwei Teilbeträgen je 25.000 Euro bis zum 31. Dezember 2013 zurückgeholt werden. Anders sieht die Regelung bei einem Anlagebetrag von 250.000 Euro aus. Hier kommen am Ende des ersten und zweiten Jahres jeweils 60.000 Euro zurück, und der Rest von 130.000 Euro wird im Laufe des dritten Jahres überwiesen. Die Einschränkung der Verfügbarkeit wird mit hoher Sicherheit zu einer Verurteilung offener Immobilienfonds führen. Das wird der Sache freilich nicht gerecht. Auf der einen Seite stellt sich die Frage, warum einzelne Anleger überhaupt Immobilien kaufen, wenn gar kein Wille zur Ausdauer vorhanden ist, und auf der anderen Seite stellt sich die Frage nach den Folgen. Was passiert mit den halbjährlichen Rückflüssen, wenn das Geld nicht gebraucht wird. Wird das Kapital in andere Immobilienfonds umgeschichtet oder wird es in alternative Anlagen gesteckt?

Fragwürdiges Gerede

Die wenigen Fragen zeigen in groben Zügen, dass das Gerede über die offenen Immobilienfonds in höchstem Maße fragwürdig ist. Viel wichtiger ist die nüchterne Betrachtung, für welche Menschen offene Immobilienfonds geeignet sind. Eher ungeeignet sind die Anlagen für junge Sparer und ältere Verbraucher. Wer monatlich Geld auf die hohe Kante legen will, weil mit dem Kapital zu gegebener Zeit ein Auto oder Haus gekauft werden soll, sollte auf flexiblere Verträge ausweichen. Genauso sollten Rentner, die ihr Vermögen verzehren, auf offene Immobilienfonds verzichten, weil es für diesen Zweck bessere Anlagen gibt.

Die offenen Immobilienfonds sind hervorragende Anlagen, wenn es um die langfristige Verwaltung mittlerer Einmalbeträge geht. Wer im Alter von 45 oder 50 Jahren vor der Aufgabe steht, ein freies Privatvermögen von 200000 oder 300000 Euro zehn Jahre zu verwalten, wird bestimmt den Wunsch haben, einen Teil dieses Vermögens, beispielsweise 20 Prozent, in vermietete Immobilien anzulegen. Die aktuelle Nachfrage nach Häusern und Wohnungen aller Art zeigt, dass viele Privatleute große Angst vor Entwertung und Reform haben.

Und wie sollen sich Anleger verhalten, die das Pech haben, für den Kauf vermieteter Immobilien nur 40000 oder 50000 Euro zu besitzen? Müssen sie etwa auf die Sachwerte verzichten? Sollen sie, obwohl sie sich mit Händen und Füßen dagegen wehren, doch Kredite aufnehmen? In diesen Lebenslagen gibt es zu offenen Immobilienfonds keine Alternativen, weil der Anlagebetrag einfach zu klein ist, und was nicht geht, kann in solchen Situationen auch nicht passend gemacht werden.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen

Quelle: F.A.Z.
Hier können Sie die Rechte an diesem Artikel erwerben