11.03.2007 · Immobilien werden bei Schenkungen und Erbschaften bald anders als bisher bewertet. Wie gerechnet wird, ist aber noch offen. Sollen Immobilienbesitzer nun schnell ihre Häuser und Wohnungen übertragen?
Von Volker Looman
© F.A.Z.-Kai
Das Bundesverfassungsgericht (BGH) hat am 31. Januar 2007 entschieden, dass Immobilien bei künftigen Schenkungen und Erbschaften anders als bisher zu bewerten sind. Das Urteil ist keine Überraschung, weil viele Fachleute seit Jahren den Kopf darüber schütteln, dass Liegenschaften bei der Bewertung des Vermögens nicht mit dem Marktpreis angesetzt werden. Wie künftig gerechnet wird, ist freilich noch offen. Die Richter haben keine Vorgaben gemacht, wie Immobilien in Zukunft zu bewerten sind. Sie haben vielmehr den Gesetzgeber beauftragt, die einschlägigen Gesetze bis 2009 so zu ändern, dass bei Schenkungen und Erbschaften alle Anlagen „ähnlich“ behandelt werden.
Vor diesem Hintergrund ist es kein Wunder, dass sich zur Zeit viele Immobilienbesitzer die Frage stellen, ob sie ihre Häuser und Wohnungen kurz vor Torschluss auf Kinder und Enkel übertragen sollen, um Steuern zu sparen. Die Antwort wird vom Einzelfall abhängen, doch der Rechenweg, wie lohnend das sein wird, dürfte in der Regel ähnlich sein. Das macht folgendes Beispiel deutlich.
Immobilien lieber verschenken oder vererben?
Eine vermögende Witwe ist 75 Jahre alt. Die Dame hat vor einiger Zeit von ihrem Mann, einem erfolgreichen Unternehmer, mehrere Immobilien geerbt, die zur Zeit 250.000 Euro pro Jahr abwerfen. Die Frau hat drei erwachsene Kinder und steht jetzt vor der Frage, ob sie die Immobilien verschenken oder vererben soll. Verschenken bedeutet hier, alle Objekte auf die Kinder zu übertragen, die Schenkungsteuer zu bezahlen und sich die Erträge per Nießbrauch zu sichern. Vererben heißt in diesem Beispiel, alles zu lassen, wie es ist, so dass die Objekte nach dem Tod der Frau auf die Kinder übergehen und Erbschaftsteuer fällig wird.
Der steuerliche Wert der Immobilien wird im Augenblick nach Paragraph 146 des Bewertungsgesetzes (BewG) ermittelt. Dort steht, dass bebaute Grundstücke mit zwölfeinhalb Jahresmieten angesetzt werden. Die aktuellen Erträge liegen zur Zeit bei 250.000 Euro pro Jahr, so dass die Liegenschaften in den Augen der Finanzbeamten zunächst 3.125.000 Euro wert sind. Von diesem Betrag dürfen Wertminderungen abgezogen werden.
Steuern auf Immobilien werden in Zukunft steigen
Sie hängen vom Alter der Objekte ab, und im vorliegenden Fall kommen 15 Prozent oder 468 750 Euro zusammen. Dadurch würde die Witwe ihren Kinder steuerlich 2.656.250 Euro schenken, wenn sie die Immobilien überträgt. Das sind pro Kind etwa 885.000 Euro. Jeder Sprössling hat nach Paragraph 16 des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) einen persönlichen Freibetrag von 205.000 Euro, so dass 680.000 Euro steuerpflichtig sind. Sie führen nach Paragraph 19 zu einer Abgabe von 129.000 Euro pro Kind.
Künftig werden die Steuern auf Immobilien steigen. Wenn in Zukunft zum Beispiel harte Marktwerte ohne Abschläge oder Freibeträge angesetzt werden, gelten die Preise, die beim Verkauf erzielbar sind. Die Höhe dieser Preise ist jedoch Ansichtssache, weil bei allen Immobilien, die nicht verkauft, sondern nur übertragen werden, auf dem Papier entschieden werden muss, wie viel die Objekte wert sind. Wenn im vorliegenden Beispiel 20 Jahresmieten angesetzt werden, stehen 5 Millionen Euro auf dem Papier. Das sind pro Kind ungefähr 1 667.000 Euro. Wenn es in Zukunft beim persönlichen Freibetrag von 205 000 Euro bleibt, steigt der Steuerwert der Schenkung oder des Erbes auf 1.462.000 Euro. Das führt zu einer Abgabe von 278 000 Euro.
Einfachste Lösung ist Gesellschaft bürgerlichen Rechts
Damit werden die Eckpunkte der Alternativen sichtbar. Die Witwe kann die Immobilien ihren Kindern schenken und zahlt für den Vorgang heute 387.000 Euro. Alternativ tut die Familie nichts und zahlt irgendwann nach dem Tod der Mutter voraussichtlich 834.000 Euro. Die hohe Differenz von 447.000 Euro spricht für die schnelle Übertragung des Vermögens. Doch wer den Bleistift spitzt, wird merken, dass die Sache nicht so klar ist, wie es scheint. Die Ursachen liegen in den Kosten, die beim heutigen Übertrag anfallen und dem Todestag der Mutter.
Der heutige Übertrag der Liegenschaften kostet Geld. Die einfachste Lösung wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts sein, um die Immobilien dort einzubringen. Es gibt aber Alternativen, und die Chancen und Risiken der einzelnen Gesellschaftsformen sind mit einem Fachmann zu klären. Die Ausarbeitung des Vertrags und die Beurkundung der Schenkung können hier im vorliegenden Fall schnell ein Prozent des Wertes kosten, so dass die Gebühren und Steuern zu Ausgaben von 420.000 Euro führen. Dafür winken in der Zukunft Vorteile von 834.000 Euro. Wenn die Mutter noch 15 Jahre lebt, verzinst sich das Geschäft mit 4,68 Prozent pro Jahr. Sollte die Anlegerin in zehn Jahren sterben, steigt die Rendite auf 7,10 Prozent pro Jahr.
Wie viele Jahresmieten werden beim Verkauf gezahlt?
Die Verzinsung liefert die Information, wie lukrativ der Zeitpunkt der Steuerzahlung ist. Die heutige Bewertung des Immobilienvermögens ist sicher, so dass die 140.000 Euro ein harter Wert sind. Unsicher sind die Höhe und die Fälligkeit der künftigen Abgabe. Der neue Bewertungsansatz wird sicher zu höheren Steuern führen. Doch es ist fraglich, ob in Zukunft der hohe Marktwert gelten wird. Selbst wenn der volle Verkehrswert zum Ansatz kommt, stellt sich die Frage, wie viele Jahresmieten beim Verkauf bezahlt werden.
Gewerbeobjekte gehen in der Regel für 10 bis 15 Jahresmieten über den Tisch, und Mietshäuser sind für 15 bis 20 Jahresmieten zu haben. Damit gilt der Grundsatz: Je näher der Verkehrswert beim heutigen Steuerwert liegt und je niedriger die Schenkung ist, desto geringer sind die Vorteile. Umgekehrt gilt, dass die Vorteile umso höher werden, je höher die Differenz zwischen Steuer- und Verkehrswert ist beziehungsweise je höher die Beträge sind, die übertragen werden.
So preiswert wie im Augenblick wird es nicht bleiben
Unabhängig von den Vorteilen stellt sich bei Schenkungen die Frage, wer für die Kosten aufkommt. Im vorliegenden Fall sind bei der Schenkung 420.000 Euro beziehungsweise 140.000 Euro pro Kind fällig. Die rationale Antwort hängt von Liquidität und Zinsdifferenz ab. Wenn die Mutter beispielsweise über die Immobilien hinaus Anleihen und Aktien besitzt, könnte sie die Steuern aus diesem Vermögen bezahlen. Ob sie das machen wird, hängt von ihren Neigungen und der Frage ab, wie sie dieses Geld anlegt. Der kritische Zins liegt, wenn sie noch 15 Jahre lebt, bei 4,70 Prozent nach Steuern. Liegt das Geld zum Beispiel in Anleihen, die lediglich 3 Prozent abwerfen, wird der Verkauf der Papiere sinnvoll sein. Wird das Geld jedoch in Aktien angelegt, die sich mit 8 oder 9 Prozent verzinsen, wird es vorteilhafter sein, das Depot nicht anzutasten, eine Hypothek aufzunehmen und die Schuld schnell zu tilgen.
Bei einem jährlichen Nominalzins von 4 Prozent und einer Laufzeit von 60 Monaten sind fünf Raten von jeweils 94.344 Euro fällig, um die Schuld innerhalb von fünf Jahren zu tilgen. Damit lautet der Zahlungsstrom aus Sicht der Witwe: Fünf Raten à 94.344 Euro führen in zehn Jahren zu einem Vorteil von 834.000 Euro. Das entspricht einer Verzinsung von 8,38 Prozent pro Jahr. Wird der Steuervorteil in 15 Jahren realisiert, sinkt die Verzinsung auf 4,84 Prozent. Das sind unter dem Strich interessante Renditen, so dass sich die Anleger, die wertvolle Immobilien besitzen, in den nächsten Monaten an die Arbeit, sprich die Übertragung, machen sollten. So preiswert wie im Augenblick wird es in Zukunft nicht bleiben!
