Die Vermögensfrage Verrentung des Eigenheims ist für Senioren eine bittere Pille

Die Altersversorgung ruht in der Regel auf drei Pfeilern. Zuerst kommt die gesetzliche Rente. Dann folgen die betrieblichen Leistungen. Zum Schluss wird das private Vermögen angezapft. Es besteht in vielen Fällen aus dem Eigenheim und freiem Kapital, so dass die Gesamtrente aus vier Quellen gespeist wird. In einzelnen Haushalten, vor allem bei Freiberuflern und Gewerbetreibenden, sieht die finanzielle Wirklichkeit freilich nicht so rosig aus. Hier reicht die gesetzliche Rente, sofern sie überhaupt fließt, fürs tägliche Leben, aber betriebliche Zuwendungen sind ein Fremdwort. Das Eigenheim mag schuldenfrei sein. Doch zusätzliche Vermögenswerte wie Anleihen, Immobilien und Aktien sind nicht überall vorhanden.

Genauso kann es aber auch Angestellten gehen. Und die Tendenz, dass es so kommen wird, nimmt deutlich zu. Das liegt in erster Linie an der Lebensgestaltung, die sich in den vergangenen Jahren gewaltig geändert hat. Die akademische Ausbildung verschlingt viel Zeit. Danach kann es eine Weile dauern, bis der Einstieg in das Berufsleben klappt. Wenn überhaupt geheiratet wird, findet die Hochzeit selten vor Ende 20 statt. Die ersten Kinder kommen bei vielen Frauen mit Mitte 30. Das Eigenheim wird mit Ende 30 angepackt. Wenn dann auch noch die Finanzierung auf 25 oder 30 Jahre angelegt wird, sind Engpässe kaum zu vermeiden. Bei solchen Verläufen steht nur selten Geld für den Aufbau des freien Vermögens zur Verfügung, so dass im frühen Alter guter Rat teuer ist.

Die jungen Rentner, vormals angestellt oder selbständig, sitzen in der Falle. Sie leben in goldenen Käfigen, die vielleicht 300000 oder 400000 Euro wert sind. Doch die laufenden Bezüge sind so gering, dass die Frage auftaucht, wie die Objekte versilbert werden können, um den Lebensabend in finanzieller Hinsicht aufzuhellen. Die gegenwärtigen Möglichkeiten werden in folgendem Fall deutlich.

Reserve ist heute Gold wert

Ein Verkäufer ist 65 Jahre alt. Er ist verheiratet und hat zwei Kinder, die finanziell auf eigenen Beinen stehen. Der Vater hat über viele Jahre hinweg ordentlich verdient. Allerdings hat der Vertreter, wie das im Verkauf üblich ist, auch „flott“ gelebt. In den Anfangsjahren sind die Provisionen in den Konsum geflossen. Später hat sich die Erkenntnis durchgesetzt, dass es nicht nur Einnahmen und Ausgaben, sondern auch noch Steuern gibt. So hat es für größere Rücklagen einfach nie gereicht. Autos, Kleidung und Urlaube standen immer an vorderster Stelle. Das Leben des Verkäufers war von Provisionen, Konsum und Steuern bestimmt. Und es ist fast ein Wunder, dass der Familienvater wenigstens ein Eigenheim gebaut und die Hypotheken und Kredite getilgt hat.

Die Reserve ist heute Gold wert, weil die gesetzliche Rente nur 1500 Euro im Monat beträgt. Die laufenden Ausgaben für Auto, Ernährung, Haus, Kleidung und Versicherungen betragen aber 2500 Euro je Monat. Der Verkäufer macht trotz seiner 65 Jahre noch das eine oder andere Geschäft. Doch auf Dauer sind die Einnahmen im Verhältnis zu den Ausgaben zu gering. Daher rückt das Eigenheim, das etwa 350000 Euro wert ist, immer mehr in den Blickpunkt der familiären Diskussion: verkaufen, verschulden oder verrenten?

Hausverkauf ist der einfachste Weg

Der einfachste Weg ist der Verkauf des Hauses, doch dieser Schritt erscheint dem Mann wie ein Offenbarungseid. Er hat Jahrzehnte für das Eigenheim geschuftet und die Schulden abgetragen, so dass es eine bittere Erfahrung wäre, diesen Schatz wieder aus der Hand zu geben. Trotzdem kann der Umzug in eine Mietwohnung sinnvoll sein. Der Verkauf des Hauses liefert, falls es für 350000 Euro über den Tisch geht, monatliche Bruttoeinnahmen von 1600 Euro.

Hinter dem Betrag steckt die Idee, mit dem Geld zu einer Versicherung zu gehen und eine Leibrente einzukaufen, die bis zum Lebensende bezahlt wird. Der Tausch des Einmalbetrages gegen die lebenslange Rente ist ein Klassiker, der bei Privatleuten unterschiedliche Reaktionen auslöst. Die einen Anleger begrüßen die Einfachheit: Geld auf den Tisch, Rente in die Tasche, fertig ist die Laube. Die Anleger müssen sich im Alter nicht mehr um die Verwaltung ihres Geldes kümmern, und die Rente fließt bis zum letzten Atemzug. Die Bequemlichkeit hat freilich ihren Preis, und darüber regen sich in der Regel die Kritiker auf.

Im vorliegenden Fall beträgt die Verzinsung des Geschäftes brutto 1 Prozent, wenn die Rente insgesamt 20 Jahre bezahlt wird. Das ist vielen Leuten zu wenig. Sie fordern eine Rendite von 3 Prozent im Jahr. Das bedeutet in Zahlen, dass die Rente mindestens 26 Jahre bezahlt werden muss. Natürlich könnte auch die Monatsrente erhöht werden, aber das ist bei Leibrenten nicht vorgesehen. Hier ist die Sterbetafel die entscheidende Stellschraube. Und wenn ein Anleger schon 65 Jahre auf dem Buckel hat, rechnen die Versicherungen damit, dass dieser Mann auch 90 Jahre alt werden könnte. Das drückt trotz des hohen Zinses die monatliche Rente.

Die Bezüge sind nicht steuerfrei. Die Ertragsanteile der Leibrente unterliegen der persönlichen Besteuerung. Bei einem 65 Jahre alten Mann beträgt dieser Anteil konstant 18 Prozent. Bei einer Monatsrenten von 1600 Euro werden jedes Jahr knapp 3500 Euro wie Zinsen behandelt, so dass bei einem Steuersatz von beispielsweise 20 Prozent rund 700 Euro an das Finanzamt gehen. Die Abgaben drücken die Verzinsung der Leibrente bei einer Laufzeit von 240 Monaten auf Werte von 0,5 bis 0,6 Prozent im Jahr.

Selbst ist der Mann

Wem die Zahlen zu niedrig sind, muss um die Leibrente einen Bogen machen und selbst Hand anlegen. Der Verkäufer kann die 350000 Euro zum Beispiel in Anleihen solider Staaten und Unternehmen anlegen. Hier winken jährliche Renditen von schätzungsweise 3 Prozent vor Steuern. Davon werden nach Abzug der Abgeltungsteuer noch 2,2 Prozent übrig bleiben. Das Vermögen muss im Laufe der Zeit aufgebraucht werden. Das führt wie bei der Leibrente zu der unangenehmen Frage, wie lange der Anleger noch leben wird.

Bei einer Vorgabe von 20 Jahren können jeden Monat rund 1800 Euro in die Kasse kommen. Das sieht auf den ersten Blick wunderbar aus, aber bei genauem Hinsehen ist es fast egal, ob die Rente monatlich 1800 oder 1600 Euro beträgt. Viel wichtiger ist das Bewusstsein, dass das Geld nicht für den Konsum zur Verfügung steht, weil von diesen Renten die Miete für die „neue“ Wohnung bezahlt werden muss. Bei einer Kaltmiete von 1000 Euro wird die Wohnung warm 1300 Euro kosten, so dass die wahre Zusatzrente zwischen 300 und 500 Euro betragen wird.

Der dritte Weg auf dem Weg zum „flüssigen“ Eigenheim sind die Aufnahme und die Anlage von Geld. Der Verkäufer beleiht das Objekt bis zum Dachfirst - sprich 80 Prozent des Verkehrswertes - und nimmt 280000 Euro auf. Dafür bezahlt er bei zehnjähriger Zinsbindung nominal 3 Prozent im Jahr. Wenn er viel Glück hat, findet er eine Bank, die keine Tilgung fordert. In diesem Fall würde die Zinsrate monatlich 700 Euro betragen.

Keine Samariter, sondern nüchterne Kaufleute

Die 280.000 Euro fließen in einen Investmentfonds, der zu gleichen Teilen aus Aktien und Renten besteht. Die Mischung möge vor Steuern jährlich 4 Prozent bringen, und das Kapital wird im Laufe der 20 Jahre aufgezehrt. Das führt nach Abzug der Abgeltungsteuer zu einer Monatsrente von etwa 1500 Euro. Die Differenz zwischen Fondsrente und Zinsrate ist die effektive Zusatzrente und beträgt monatlich 800 Euro. Außerdem wird es nach dem Tod des ehemaligen Verkäufers für die Nachkommen ein kleines Erbe von 70.000 Euro geben, wenn der Hauswert höher als die Restschuld sein wird.

Der verständliche Wunsch, bis zum Tode im Eigenheim zu leben, hat in den vergangenen Jahren einige Stiftungen und Unternehmen auf den Plan gerufen. Sie bieten älteren Menschen die Möglichkeit, ihr Haus gegen Zahlung einer Stifterrente zu kaufen. Die Anbieter sind freilich keine Samariter, sondern nüchterne Kaufleute. Sie kennen die Sterbetafeln der deutschen Aktuare. Sie können Immobilien bewerten. Und auch der Umgang mit Zinsen ist ihnen nicht fremd.

In Oberschwaben zum Beispiel gibt es eine Stiftung, die den 65 Jahre alten Anleger auf dem Papier noch 20 Jahre leben lässt. In dieser Zeit wird das Haus mit 2 Prozent im Jahr abgeschrieben, weil die Stiftung nicht viel Geld in die Instandhaltung des Eigenheims stecken will. Folglich wird der Wert von 350.000 auf 210.000 Euro sinken. Das mag nicht nur diesen Besitzer, der mit Leib und Seele an seiner Scholle hängt, vor den Kopf stoßen, doch die Vorgehensweise ist unter kaufmännischen Aspekten richtig, weil der Glaube, dass alte Häuser ohne größere Instandhaltung wertvoller werden, ein böser Trugschluss ist.

Die höchste Rendite

Die Geldgeber fordern einen Zins von 4 Prozent im Jahr. Folglich stiften sie dem Verkäufer eine Rente von 550 Euro im Monat. Damit ist das Geschäft aus Sicht der Stiftung ein Sparvertrag. Sie gibt 20 Jahre monatlich 550 Euro in den Topf, sprich in den Verkäufer, und am Schluss müssen dort bei einem Zins von 4 Prozent mindestens 200.000 Euro sein. Die Differenz zu den kalkulierten 210.000 Euro, die das Objekt in 20 Jahren wert sein wird, ist eine geringe Reserve, frei nach dem Motto: Man weiß ja nie, wie alt der Mensch wird, und Fehler beim Rechnen gehen ins Geld.

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Nun ist der Verkäufer am Zuge. Er hat die Qual der Wahl oder die Wahl der Qual. Der Wechsel in die Mietswohnung bringt 300 bis 500 Euro, die Geldaufnahme führt zu 800 Euro, und die Stifterrente spült 550 Euro in die Kasse. Bei diesen Zahlen sprechen alle Anzeichen für die dritte Lösung. Die Sache hat freilich einen Haken. Hinter dem Handel steckt ein heikles Zinsdifferenzgeschäft steckt. Der Anleger bleibt bei diesem Modell zwar Eigentümer seines Haus. Er verschuldet sich aber bis zur Halskrause und steckt jeweils 140000 Euro in Anleihen und Aktien. Damit wird er zum Sklaven der Finanzmärkte. Diese „Unfreiheit“ ist im Alter mit Vorsicht zu genießen.

Bei den ersten Modellen ist die Freiheit kaum größer. Hier gibt der Verkäufer das Eigenheim aus der Hand und begibt sich in die Hände von Versicherern und Vermietern. Das ist für viele Senioren keine schöne Aussicht, so dass es kein Wunder ist, dass sich die meisten Rentner mit Händen und Füßen gegen diese Lösung wehren. Nur gibt es kaum Alternativen. Die Stifterrente ist eine Überlegung wert, weil weniger Rente manchmal mehr Rente ist. Hier geben die Anleger ihr Haus aus der Hand. Doch sie dürfen bis zum Tod in dem Objekt leben. Bei diesem Modell gehen zwar die Erben leer aus. Doch die Menschen sollten sich im Alter um ihre Gesundheit kümmern und mit Gelassenheit alt werden. Dann wirft das Modell die mit Abstand höchste Rendite ab.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.