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Zertifikate und ETFs

Die Vermögensfrage Vermögensaufbau mit Immobilien ist ein gewagtes Spiel

Junge Leute geraten durch Wohnungen auf Pump in vielen Fällen in fatale Abhängigkeit. Banksparpläne und Bausparverträge sind eine flexible und sichere Alternative.

© Kai Vergrößern

Die Zinsen für Sparer sind im Keller. Wer monatlich 400 oder 500 Euro auf die hohe Kante legen möchte, um in fünf oder zehn Jahren ein Auto oder eine Wohnung zu kaufen, muss sich im Moment mit Zinsen von 1 bis 2 Prozent im Jahr zufriedengeben. Natürlich kann mit Anleihen oder Aktien auf Dauer mehr verdient werden, doch solche Anlagen sind ungeeignete Sparformen für Investitionen in naher Zukunft.

Die passenden Verträge für baldige Auto- und Immobilienkäufe sind Banksparpläne und Bausparverträge, und da sind die Guthabenzinsen zurzeit kaum der Rede wert. Trotzdem sind die Verträge besser als ihr Ruf. Das wird beim Blick auf die Alternativen deutlich. Zu diesen Möglichkeiten gehört zum Beispiel der frühe Kauf selbstgenutzter Immobilien auf Kredit. Es kommt in der Praxis immer wieder vor, dass nicht nur wortgewandte Makler jungen Leuten raten, den Aufbau des Vermögens mit Immobilien auf Pump zu beginnen. Tatkräftige Unterstützung erhalten die Verkäufer auch von vielen Eltern, die ihren Kindern raten, auf diese Weise der Inflation ein Schnippchen zu schlagen.

In Stein gemeißelt

Die alte Ansicht, dass Immobilien im Wert steigen und Kredite an Wert verlieren, ist trotz veränderter Märkte wie in Stein gemeißelt. Die Chancen und Risiken dieses Weges werden in folgendem Beispiel deutlich. Ein Diplom-Ingenieur, gerade 30 Jahre alt geworden, hat etwa 20.000 Euro auf dem Konto. Er lebt mit seiner Freundin, die zwei Jahre jünger ist und 12.000 Euro in der Tasche hat, in einer Mietwohnung. Das Paar ärgert sich seit Monaten über die hohe Miete. Gleichzeitig starrt es mit Argusaugen auf die niedrigen Kreditzinsen.

Im Freundeskreis wird immer die Frage diskutiert, ob die Kapitalmarktzinsen nicht der ideale Einstieg in den frühen Kauf einer Wohnung seien, frei nach dem Motto: Wertzuwachs der Immobilie und Wertverlust der Hypothek sind die besten Grundlagen für zwei Kinder und ein großes Eigenheim in der Zukunft. Nun hat sich das Paar im Internet nach gebrauchten Immobilien umgesehen und ist auf eine Wohnung gestoßen, deren Daten in Tabelle 1 stehen. Das nackte Objekt kostet 200.000 Euro. Hinzu kommen die Grunderwerbsteuer von 5 Prozent und die Notarkosten von 1 Prozent, so dass der Gesamtaufwand auf 212.000 Euro klettert.

Mit größter Vorsicht zu genießen

Die Wohnung ist 70 Quadratmeter groß und bietet einen Mietvorteil von 700 Euro im Monat. Der Preis entspricht 25 Jahresmieten, so dass gegen das Geschäft auf den ersten Blick nichts einzuwenden ist. Die Grundverzinsung beträgt 4 Prozent, und weil die Erträge steuerfrei sind, ist das Ergebnis eine Rendite nach Steuern und eine Verzinsung, die im Augenblick mit Anleihen nicht zu erzielen ist.

Trotzdem ist das Ergebnis mit größter Vorsicht zu genießen. Erstens kommen Betriebskosten ins Spiel, zweitens muss der Endwert der Immobilie beleuchtet werden, und drittens sollte der Kredit im Auge behalten werden.

Infografik / Looman / Tabelle 1 © F.A.Z. Vergrößern Nominaldaten der Wohnung

Grundlage der Finanzierung sind die 32.000 Euro, welche die beiden Akademiker auf den Sparbüchern liegen haben. Damit ist ein Kredit von 180.000 Euro nötig. Das kann zwar bei der einen oder anderen Bank zu Schwierigkeiten führen, doch im vorliegenden Fall ist das Schicksal gnädig. Es gibt eine Grundschuld, der junge Mann arbeitet in der Industrie, die Frau ist Beamtin, und die Eltern wären bereit, eine Bürgschaft zu übernehmen, so dass die Finanzierung kein Problem ist. Der Zins für das Annuitätendarlehen liegt, wenn er für zehn Jahre festgeschrieben wird, bei 3 Prozent im Jahr. Das ergibt für Zins und Tilgung monatliche Raten von jeweils 900 Euro, wie in Tabelle 2 deutlich wird. Die sofortige Verrechnung dieser Raten führt nach zehn Jahren zu einer Restschuld von 117.116 Euro.

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