Die Vermögensfrage Verluste mit Aktien erschweren die Tilgung fester Kredite

Die heftigen Orkanböen auf den Kapitalmärkten machen vielen Anlegern Angst. Dazu gehören nicht nur die klassischen Investoren, die einen Teil ihres Geldes in Aktien angelegt haben, sondern auch die Besitzer vermieteter Immobilien, die ihre Verbindlichkeiten in den nächsten Jahren mit Hilfe von Aktien tilgen wollen. Sie haben in der Vergangenheit einen Kredit aufgenommen und die Tilgung ausgesetzt. Stattdessen haben sie einen Aktiensparplan oder eine Investmentpolice abgeschlossen, weil sie die Hoffnung hatten, dass die Erträge dieser Anlagen höher seien als die Kosten der Kredite.

In den letzten Wochen hat die Hoffnung massive Dämpfer erhalten. Nun geht sogar die Angst um, bei dem Geschäft kräftig auf die Nase zu fallen. Daher ist es kein Wunder, dass sich diese Anleger fragen, was zu tun ist. Soll die Geschichte weiterlaufen wie bisher? Soll der Wind aus den Segeln genommen werden? Oder sollen die Tücher ganz eingeholt werden? Die Antwort ist nicht einfach, doch die Chancen und Risiken der einzelnen Wege werden in folgendem Beispiel gut sichtbar, so dass die Entscheidung über den "richtigen" Kurs leichter getroffen werden kann.

Wie den Kredit tilgen?

Ein heute 52 Jahre alter Unternehmer hat sich vor sieben Jahren für 800 000 Euro ein vermietetes Mehrfamilienhaus gekauft. Davon wurden 300 000 Euro aus eigener Kasse bezahlt, die restlichen 500 000 Euro wurden mit Hilfe einer Hypothek finanziert. Die Vermietung der Immobilie ist eine Freude, die Kreditzinsen sind Gewohnheit geworden, nur die Tilgung der Verbindlichkeiten ist aus dem Ruder gelaufen. Der Unternehmer verzichtet auf die direkte Rückzahlung der Hypothek. Stattdessen hat er einen Aktiensparplan abgeschlossen, weil die Aussicht bestand, mit Hilfe der Aktien die Zinsen des Kredites zu schlagen. Nun ist die Hoffnung aber wie eine Seifenblase zerplatzt.

Der Unternehmer hat seit dem Abschluss des Sparvertrages insgesamt 84 Raten à 900 Euro an die Fondsgesellschaft überwiesen. Statt der erhofften 100 000 Euro stehen im Augenblick lediglich 60 000 Euro auf dem Konto, so dass guter Rat teuer ist. So weitergehen wie bisher kann es auf keinen Fall. Das ist dem Anleger nach gründlicher Analyse der Lage klar. Wenn die 60 000 Euro in dem Fonds liegenbleiben und in den nächsten 13 Jahren - der geplanten Restlaufzeit des Kredits - weitere 156 Raten von jeweils 900 Euro in den Spartopf überwiesen werden, müsste eine Rendite von 18,18 Prozent pro Jahr erzielt werden, um am Ende der Laufzeit auf einen Endwert von 500 000 Euro zu kommen.

Schadensbegrenzung ist schwer

Von solchen Renditen hat der Mann nie geträumt. Ihm gingen 7 bis 8 Prozent durch den Kopf, als er sich für den Aktiensparplan entschied, doch das ist alles Schnee von gestern. Momentan geht es nur noch um die Begrenzung des Schadens, doch das ist nicht ganz einfach.

Die Bank ist im Augenblick überhaupt nicht bereit, die Rückzahlung des Kredits umzustellen, doch sie hat schon einmal angedeutet, dass darüber zu gegebener Zeit, sprich: in drei Jahren, wenn die Zinsbindung endet, ausführlich zu sprechen sei. Dem Unternehmer ist längst klar, dass der Kredit in dieser Form nicht verlängert werden wird, doch möchte er sich in drei Jahren nicht die Pistole auf die Brust setzen lassen, sondern er will jetzt handeln, um die Kosten der Finanzierung im Griff zu behalten.

Mehrere Möglichkeiten

Es ist richtig, dass der Anleger den Blick nach vorne richtet. An der Vergangenheit ist nicht zu rütteln. Es hat keinen Zweck, sich darüber zu ärgern, dass von den eingezahlten 75 600 Euro lediglich 60 000 Euro übrig geblieben sind, sondern es muss die Frage untersucht werden, was mit diesem Geld in Zukunft möglich ist. Denkbar ist zum Beispiel, den Sparvertrag zu beenden, das Guthaben aber weiterhin in Aktien anzulegen. Das Loch in 13 Jahren muss in kleinen Schritten gestopft werden; der Investor muss nach Ende der Zinsbindung auch Tilgungen leisten.

Die zweite Möglichkeit ist der Umstieg von dem Aktiensparplan auf eine Kapitalversicherung und die Fortsetzung des Festdarlehens. Genauso kann das Aktienguthaben bis zum Ende der Zinsbindung in Festgeld geparkt werden. In 36 Monaten wird der Kredit in Höhe des Festgeldes abgebaut, und die Restschuld wird im Laufe von zehn Jahren direkt getilgt.

Umschichten in Indexfonds

Die günstige Lösung ist der erste Weg. Hierfür muss der Unternehmer aber ein gewisses "Restvertrauen" in die Börse aufbringen. Sonst kann er den Ansatz gleich verwerfen. Hier wird das Guthaben aus dem Fonds herausgenommen und in Indexfonds umgeschichtet, um die jährlichen Verwaltungskosten zu minimieren. Trotzdem bedeutet der Schritt, dass der Anleger weiterhin an der Börse spekuliert. Wenn die Hoffnung mit 6 Prozent pro Jahr belohnt wird, wachsen die 60 000 Euro im Laufe der 13 Jahre auf 128 000 Euro an. Folglich müssen für den Kredit bis zum Ende der Zinsbindung noch 36 Raten à 2083 Euro bezahlt werden.

Danach wird es unter der Annahme, dass der Nominalzins auf 6 Prozent pro Jahr klettern wird, mit 120 Raten von jeweils 4770 Euro weitergehen. Das führt unter dem Strich - also Aktienfonds, Festdarlehen und Tilgungskredit zusammengenommen - zu einem Effektivzins von 2,4 Prozent pro Jahr.

Rückzahlung über die Versicherung

Die zweite Lösung beginnt mit dem Umstieg von dem Aktienfonds auf die Kapitalversicherung. Das Guthaben von 60 000 Euro wird auf die Assekuranz übertragen. Zusätzlich werden in Zukunft noch 156 Raten à 1963 Euro überwiesen, weil in diesem Vertrag mit einer Rendite von 4 Prozent gerechnet wird. Die Police wird nach dem 60. Geburtstag des Unternehmers fällig werden, so dass die Zinsen zur Hälfte der persönlichen Besteuerung unterliegen. Die Struktur des Kredites bleibt bestehen. Nur muss in drei Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Erhöhung der Zinsen in Kauf genommen werden. Die Rückzahlung wird über die Versicherung erfolgen, und das führt zu einem Gesamtpreis von 3,3 Prozent pro Jahr.

Weiter auf die Börse setzen

Der dritte Weg ist ein "radikaler" Bruch mit der Vergangenheit. Der Anleger steigt nicht nur aus der Börse aus, sondern er verabschiedet sich von Sparverträgen aller Art. Er geht den sicheren Weg und legt die 60 000 Euro zu 3 Prozent - dahinter verbergen sich 4 Prozent, minus Abgeltungsteuer von 25 Prozent - in Festgeld an. Gleichzeitig bezahlt er die aktuellen Festzinsen für den Kredit. In drei Jahren wird das Festgeld aufgelöst, und der Kredit wird um 65 564 Euro abgebaut. Die übrigen 434 436 Euro werden zu 6 Prozent pro Jahr verlängert. Dadurch sind für Zins und Tilgung insgesamt 120 Raten à 3999 Euro fällig, um den Kredit in den verbleibenden Jahren in voller Höhe zu tilgen. Der effektive Jahreszins der Lösung beträgt 3,2 Prozent nach Steuern.

Es ist kein Wunder, dass der erste Weg am billigsten ist. Hier wird weiterhin - allerdings in deutlich abgeschwächter Form - auf die Börse gesetzt. Der Rest soll wenigstens in Zukunft jährlich 6 Prozent bringen, und die Schuldzinsen sollen weiterhin als Werbungskosten geltend gemacht werden, so dass geringe Zinsdifferenzen winken.