Die deutschen Metropolen gelten zurzeit als sichere Häfen, um einen Teil des Vermögens in Immobilien anzulegen. In Städten wie Berlin, Hamburg und München sind die Preise für Häuser und Wohnungen in jüngster Zeit explodiert. Im Süden sind die Preise seit 2003 um ein Viertel gestiegen, im Norden und Osten müssen Anleger zwischen 30 und 40 Prozent mehr bezahlen. Das sieht auf den ersten Blick attraktiv aus, doch bei nüchterner Betrachtung der Dinge ist nicht zu übersehen, dass der Wertzuwachs für eine „Handvoll“ vermieteter Immobilien gilt. Die große Masse der Liegenschaften ist und bleibt Mittelmaß. Der durchschnittliche Preisanstieg bei Immobilien liegt im bundesweiten Schnitt bei 11 Prozent, und das bietet bei einer Anlagedauer von neun Jahren wenig Anlass zum Jubeln.
Das Maß der Dinge bleiben der Einstiegspreis und die Erträge. An dieser schlichten Weisheit ändern auch die niedrigen Zinssätze nicht viel. Natürlich ist es verlockend, einen Kredit aufzunehmen, der nur 2 oder 3 Prozent pro Jahr kostet, und das Geld in Immobilien zu stecken. Wenn die Immobilie aber nicht passt, wird die Liegenschaft mit Hilfe nicht besser. Lohnend wird die Investition, wenn zwischen der Immobilie und dem Kredit eine Zinsdifferenz von mindestens 200 Basispunkten besteht. Das ist nur mit Mut zum Risiko möglich.
Irgendwie schlecht abgeschmeckt
Ein Anwalt möchte eine Immobilie kaufen, die 1 Million Euro kostet. Eigenmittel sind in Höhe von 250.000 Euro vorhanden, so dass Fremdmittel im Umfang von 750.000 Euro aufzunehmen sind. Die Hausbank hat dem Anleger den Vorschlag gemacht, die Fremdmittel in drei Teile zu stückeln. Das erste Drittel wird mit Hilfe eines Annuitätendarlehens abgedeckt, das im Laufe von 15 Jahren getilgt wird. Bei dem zweiten Drittel kommen ein Festkredit und ein Bausparvertrag zum Einsatz. Das letzte Drittel wird über ein Festdarlehen abgedeckt, das mit Hilfe einer Fondspolice getilgt wird.
Der Vorschlag der Hausbank ist ein Eintopf von mäßiger Güte. Es schwimmen zwar alle Zutaten in der Brühe, aber irgendwie ist das Gericht schlecht abgeschmeckt. Es fehlt im wahrsten Sinne des Wortes das Salz in der Suppe. Die Aussetzung der Tilgung spielt bei der Finanzierung vermieteter Immobilien seit Jahren keine Rolle mehr. Vor zehn Jahren, als es noch Kapitalversicherungen mit steuerfreien Ablaufleistungen gab, gehörte es für Spitzenverdiener zum guten Ton, statt eines Annuitätendarlehens einen Festkredit aufzunehmen und die Tilgung in Versicherungen einzuzahlen. Seit der Besteuerung der Policen ist diese Finanzierung von der Bildfläche verschwunden. Genauso sind die Modelle mit Fondspolicen und Investmentfonds in der Mottenkiste gelandet.
Interessante Möglichkeiten, die Steuerbelastung zu senken
Bei den Policen unterliegt die Hälfte der Zinsen der persönlichen Besteuerung, und die Aktiensparpläne werden mit der Abgeltungsteuer belastet. Dadurch haben die Zinsdifferenzgeschäfte, hier der Kredit mit den abzugsfähigen Sollzinsen, dort die Geldanlagen mit den steuerpflichtigen Habenzinsen, viel von ihrer Attraktivität eingebüßt. Die risikofreudigen Anleger sollten das Kind freilich nicht mit dem Bad ausschütten. Wer die Kredite mit spitzem Bleistift durchrechnet, wird bei den aktuellen Zinsen für Geldanlagen und Kredite interessante Möglichkeiten entdecken, die Steuerbelastung erheblich zu senken.
Hypotheken mit einer Zinsbindung von 15 Jahren kosten im Moment etwa 3 Prozent pro Jahr. Das heißt für den Anwalt, dass insgesamt 180 Monatsraten von jeweils 5287 Euro notwendig sind, um den Kredit innerhalb von 15 Jahren in voller Höhe zu tilgen. Dahinter verbergen sich vier Prämissen. Die Hypothek wird zum Kurs von 100 Prozent ausbezahlt. Es fallen keine Nebenkosten wie Bearbeitungs- oder Schätzgebühren an. Der Nominalzins von 3 Prozent gilt für die gesamte Laufzeit. Die Raten werden jeweils am Monatsende bezahlt. Die Zinsen und die Tilgungen werden an diesen Stichtagen verrechnet.
Aussetzen der Tilgung ist in Wahrheit deren Umleitung
Der effektive Jahreszins der Hypothek beträgt 3,04 Prozent vor Steuern. Der Wert ist für den Anwalt eine verlässliche Größe, wenn es um den Vergleich mit Konkurrenzangeboten geht, und die Zahl hat für den Juristen doch nur beschränkte Aussagekraft, weil die Steuern in dieser Zahl nicht enthalten sind. Die Schuldzinsen der Hypothek sind Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung. Sie mindern die Steuern des Anlegers, und aus diesem Grunde benötigt der Investor klare Zahlen, wie teuer der Kredit nach Steuern wird. Der Rechtsanwalt versteuert nach der Grundtabelle etwa 250.000 Euro pro Jahr, so dass der effektive Jahreszins nach Steuern bei 1,73 Prozent liegt.
Die Kennzahl ist für den Anwalt von großer Bedeutung, weil sie ihm den Hinweis liefert, ob sich die Aussetzung der Tilgung lohnt. Kredite sind im Kern umgekehrte Geldanlagen. Die Schulden sind zu gegebener Zeit in „irgendeiner“ Form zu tilgen. Folglich wirft das klassische Annuitätendarlehen im vorliegenden Fall eine jährliche Rendite von 1,7 Prozent nach Steuern ab, weil sich der Anleger jedes Jahr effektive Zinsen in dieser Höhe erspart. Das Aussetzen der Tilgung ist in Wahrheit die Umleitung der Tilgung in andere Geldanlagen, und die Umschichtung wird nur in den Fällen lohnen, in denen die Alternativen nach Steuern mehr, und zwar deutlich mehr als 1,7 Prozent pro Jahr abwerfen.
Festdarlehen und Bausparvertrag bieten keine Vorteile
Das ist zum Beispiel bei dem Vorschlag der Hausbank nicht der Fall. Die Kombination kostet nach Steuern etwa 1,5 Prozent pro Jahr, und die 20 Basispunkte entsprechen einem Geldvorteil von 9000 Euro. Der Grund für den geringen Vorteil liegt in der Struktur der Bausteine. Das Annuitätendarlehen ist ein Kredit mit direkter Tilgung. Das Festdarlehen und der Bausparvertrag bieten keine Vorteile. Erst klafft zwischen dem Kredit und dem Sparvertrag eine negative Zinsdifferenz, anschließend wird das Darlehen direkt getilgt. Der Festkredit und die Fondspolice sorgen für die positive Zinsdifferenz zwischen Kredit und Geldanlage, doch dieser Baustein ist mit einem Anteil von 25 Prozent an der Investition so klein, dass der Erfolg mäßig bleibt.
Richtig „viel“ Geld bringt die Aussetzung der Tilgung, wenn die Umleitung in großem Stil betrieben wird. Hier kann zum Beispiel allen Unkenrufen zum Trotz die klassische Kapitalversicherung erste Vorteile bieten. Die großen Versicherungen kämpfen zwar seit Monaten voller Verzweiflung gegen die sinkenden Zinsen für Anleihen, doch bei guten Unternehmen können die Anleger immer noch auf eine jährliche Verzinsung von 3 Prozent pro Jahr hoffen. Die Zinsen der Kapitalversicherung unterliegen zur Hälfte der persönlichen Besteuerung, wenn die Policen nach dem 62. Lebensjahr zur Auszahlung kommen.
Indexfonds eignen sich zur Schuldentilgung
Die steuerliche Vergünstigung führt bei einem steuerpflichtigen Jahreseinkommen von 250.000 Euro zu einer Rendite von 2,4 Prozent nach Steuern. Damit öffnet sich zwischen Kredit und Geldanlage eine Schere von 70 Basispunkten, und diese Differenz entspricht einem Vorteil von 29.000 Euro. Das Risiko bei diesem Geschäft liegt zu fast 100 Prozent in der Rendite der Kapitalversicherung. Sie „muss“ eine Rendite von mindestens 3 Prozent abwerfen. Der Nominalzins des Kredites ist fest, und der Steuersatz des Anlegers spielt eine untergeordnete Rolle, weil die Vorteilhaftigkeit erst bei Jahreseinkommen von unter 50.000 Euro ins Wanken gerät.
Die nächste Finanzierung ist die Verknüpfung von Festdarlehen und Investmentfonds. Das Festdarlehen mit der Zinsbindung kostet 3 Prozent vor Steuern und 1,7 Prozent nach Steuern. Die Schulden von 750.000 Euro sollen zu gleichen Teilen mit Hilfe von Anleihen und Aktien getilgt werden. Für diesen Zweck bieten sich börsengehandelte Indexfonds an, weil die einmaligen Ausgabeaufschläge und die laufenden Verwaltungsgebühren gering sind. Damit rücken die Renditen in den Mittelpunkt der Betrachtung. Wenn für Anleihen und Aktien jährliche Verzinsung von 2 und 4 Prozent unterstellt werden, kommen unter dem Strich etwa 2,3 Prozent heraus, weil die Anlagen der Abgeltungsteuer unterliegen. Das ist eine Rendite, welche der Verzinsung der Kapitalversicherung entspricht, so dass der Anleger die Qual der Wahl hat. Wenn bei einem Festzinskredit von 3 Prozent die Tilgung ausgesetzt wird, ist es Jacke wie Hose, ob das Geld in Kapitalversicherungen oder Investmentfonds fließt. Der Vorteil wird in beiden Fällen ungefähr 30.000 Euro betragen.
Nicht jedermanns Sache
Das ist ein ordentlicher Betrag. Trotzdem bietet die Summe bei einem Kredit von 750.000 Euro keinen Anlass zum Jubel. Wer hohe Vorteile wünscht, muss tiefer in die Tasche greifen. Die Lösung liegt in der Aufnahme von Geld zu günstigeren Konditionen. Wer in den Kursteil dieser Zeitung sieht, wird auf einen Blick feststellen, wie billig Kredite sind, die auf der Grundlage der Euribor-Sätze abgerechnet werden. Die aktuellen Werte für Kredite mit einer Laufzeit von drei Monaten liegen bei 0,25 Prozent pro Jahr. Hinzu kommt eine Marge von 1,5 Prozent für die Bank, so dass diese Darlehen zurzeit für 1,75 Prozent pro Jahr zu bekommen sind.
Die Kredite sind, um das in aller Deutlichkeit zu sagen, nicht jedermanns Sache. Erstens handelt es sich um Hypotheken mit einer Zinsbindung von drei Monaten, so dass bei einer Laufzeit von 15 Jahren 59 Mal das Risiko besteht, dass die Zinsen steigen, und die Banken vergeben die Kredite vorzugsweise ab einem Volumen von 500.000 Euro. Die niedrigen Zinsen sind allerdings so interessant, dass es auf jeden Fall lohnt, verschiedene Modelle mit diesen Werten zu untersuchen.
Schere zwischen Kredit und Geldanlage geht „richtig“ auf
Denkbar ist zum Beispiel, dass der Anwalt das Eigenkapital über einen Zeitraum von 15 Jahren zu gleichen Teilen in Anleihen und Aktien anlegt. Bei einer Mischrendite von 2,3 Prozent nach Steuern werden aus den 250.000 Euro voraussichtlich 352.000 Euro. Das führt zu der Notwendigkeit, ein Darlehen von 1 Million Euro aufzunehmen und die Schulden während der Zinsbindung um 648.000 Euro abzubauen. Dafür sind 180 Monatsraten von jeweils 4590 Euro nötig. In Verbindung mit den Steuervorteilen sinkt der Effektivzins der Kombination aber auf null Euro. Der Anwalt wird, wenn der Kredit dauerhaft 1,75 Prozent kostet, keine Zinsen bezahlen, weil ihm die Steuervorteile und die Zinsdifferenz unter die Arme greifen. Das sind im Vergleich zu Festzinsdarlehen, die jährlich 3 Prozent kosten, einmalige Vorteile von 70.000 bis 100.000 Euro.
Negativ in mathematischer Hinsicht und positiv in wirtschaftlicher Hinsicht werden die Kosten, wenn die Tilgung in Geldanlagen umgeleitet wird. Die Umlenkung der Rückflüsse in Kapitalpolicen und Investmentfonds sorgen in beiden Fällen für Effektivzinsen von minus 1 Prozent pro Jahr, weil jetzt die Schere zwischen Kredit und Geldanlage „richtig“ aufgeht. Nun winken einmalige Vorteile von 171.000 Euro, und das ist viel Geld, so dass einzelne Anleger über die Modelle intensiv nachdenken sollten.
Dreh- und Angelpunkt der Finanzierung sind drei Gesichtspunkte. Der Euribor für drei Monate beträgt 0,25 Prozent. Die Marge der Bank liegt auf Dauer bei 1,5 Prozent. Die Geldanlagen werfen eine Rendite von 2,3 Prozent ab. Umgekehrt heißt das, dass die Anlagen an Banken verpfändet, auf keinen Fall aber bei den Instituten gekauft oder verwaltet werden dürfen, weil die Kosten die Rendite zertrümmern. Die Marge der Bank lässt sich, wenn die Bonität des Anlegers gut ist, dauerhaft auf einen Satz von 1,5 Prozent begrenzen. Die größte Gefahr ist der Euribor, und wer nichts wagt, wird auch nichts gewinnen. Die Kredite sind nach jedem Quartal kündbar, so dass der Anleger bei Zeiten auf Kredite mit langer Zinsbindung umsteigen kann, wenn der Preis auf über 1 Prozent pro Jahr steigt.
