Die Vermögensfrage Tausch Haus gegen Rente lohnt sich nicht

Die Gestaltung der Geldanlage im Alter ist für viele Senioren mit vielen Fragen verbunden. So persönlich die Überlegungen im Einzelfall sind, so geht es letzten Endes um fünf Grundsatzfragen: Wie wird der monatliche Konsum finanziert? Soll das Kapital erhalten oder verzehrt werden? Wie hoch soll die Rendite sein? Wie groß ist die Bereitschaft zum Risiko? Wie wird das Vermögen auf die nächste Generation übertragen?

Vor allem in Familien, in denen Geld vorhanden ist, kann der Zwiespalt zwischen dem Verlangen nach Konsum und dem Wunsch nach Erhalt des Vermögens zu Spannungen führen, die am Ende in fragwürdige Entscheidungen münden.

Zwiespalt zwischen Konsum und Erhalt des Vermögens

Das zeigt folgendes Beispiel: Ein Ehepaar hat neben einem Einfamilienhaus zwei Millionen Euro auf dem Konto. Die erste Million besteht aus Anleihen und Aktien, die zweite Million steckt in einer Immobilie. Der Mann ist 70 Jahre alt, seine Frau ist ein Jahr älter, das Ehepaar hat keine Kinder. Renten sind nicht vorhanden, weil der Mann vor Jahrzehnten aus der gesetzlichen Rentenversicherung ausgetreten ist. Daher muß das Paar von den Erträgen des Privatvermögens leben, und das scheint kein Problem zu sein. Nach Abzug der Steuern werfen die Anleihen und die Aktien pro Jahr 32.000 Euro ab, und die Immobilie liefert 45.000 Euro, so daß insgesamt 77.000 Euro jährlich zur Verfügung stehen.

Die monatlichen 6.417 Euro sind dem Ehepaar zuwenig. Gewünscht werden 10.000 Euro pro Monat. Das wäre kein Problem, wenn sich die Anleger trauten, an die Substanz zu gehen. So viel Mut haben sie aber nicht. Statt dessen steht sich das Ehepaar selbst im Weg. Die Anleihen sollen auf jeden Fall erhalten bleiben. Bei den Aktien sollen die Verluste, die während der Baisse um die Jahrtausendwende entstanden sind, ausgesessen werden. Und die Immobilie ist ein Thema für sich: Die Erträge sind auf den ersten Blick ordentlich, doch die laufenden Kosten für die Instandhaltung sind hoch, weil das Haus in die Jahre gekommen ist. Außerdem hat das Ehepaar keine Lust, das Haus weiter zu vermieten.

Vor diesem Hintergrund ist es kein Wunder, daß die Anleger mit dem Verkauf des Hauses liebäugeln. Genährt werden die Überlegungen durch das Angebot des Mieters, das Haus auf Rentenbasis zu kaufen. Die Offerte erscheint den Senioren lukrativ: Erstens hätten sie die Immobilie vom Hals, zweitens wären die Erträge höher, und drittens wäre die Besteuerung der Leibrente niedrig. Die drei Argumente sind in ihren Augen handfeste Vorteile, doch bei nüchterner Analyse sieht die Welt etwas anders aus.

Die Immobilie ist eine rentable Anlage, die eine Million Euro wert ist. Die Erträge betragen jährlich 84.000 Euro bei Instandhaltungsaufwendungen von 25.000 Euro. Dadurch wird jedoch der Wert des Hauses erhalten, so daß es auch bei einem Verkauf in 15 oder 20 Jahren eine Million brächte. Die Verzinsung der Immobilie beträgt 5,9 Prozent vor Steuern und 4,5 Prozent nach Steuern. Soviel Ertrag wird nach einem Verkauf nicht zu erzielen sein.

Die Veräußerung der Immobilie auf Rentenbasis ist ein Versicherungsgeschäft. Es beginnt mit der Feststellung des Wertes, der verrentet werden soll. Die Lebenserwartung der Anleger beträgt 20 Jahre. Kalkuliert wird bei Leibrenten mit einem Zinssatz von 4 Prozent pro Jahr. Das führt zu einer Monatsrate von 6.000 Euro. Die jährlichen 72.000 Euro sind in den Augen des Ehepaars mehr als 59.000 Euro, so daß die Anleger an dem Verkauf großes Interesse haben.

Heikler Verkauf des Hauses auf Rentenbasis

So lukrativ der Handel erscheint, so heikel ist der Verkauf des Hauses auf Rentenbasis. Das hat zwei Gründe. Einerseits tauscht das Ehepaar eine lukrative Immobilie in eine durchschnittliche Leibrente, und andererseits gehen die Anleger hohe Risiken ein, weil sie alles auf eine Karte setzen. Der Verkauf des Hauses auf Rentenbasis ist zunächst mit einem Verlust von 258.000 Euro verbunden. Das liegt daran, daß die Leibrente in 20 Jahren höchstwahrscheinlich zu Ende sein wird, die Immobilie aber ihren Wert behalten wird. Das kann dem Ehepaar im vorliegenden Fall gleichgültig sein, weil sie keine Erben haben. Doch das ändert nichts an der Tatsache, daß die Bereitschaft, das Haus in eine Rente zu tauschen, mit diesem Nachteil verknüpft ist. Alternativ könnte sich das Ehepaar überlegen, die Erträge des Hauses zu verbrauchen und seine Instandhaltung zu vernachlässigen.

Wenn das Haus verkauft werden soll, stellt sich die Frage, ob die Abgabe auf Rentenbasis die richtige Lösung ist. Gegen die Leibrente ist nichts einzuwenden, weil die Bezüge in der Tat gering besteuert werden. Trotzdem sollte sich das Ehepaar der Risiken bewußt sein. Die Investoren spielen Bank und legen ihr Geld in einen Käufer an. Wenn der Käufer die Leibrente pünktlich bezahlt, ist alles in Ordnung, doch wenn der Investor umfällt, gerät Holland in Not. Die Leibrente kann zwar im Grundbuch abgesichert werden, doch wenn der Käufer ins Straucheln gerät, haben die Senioren wieder die Immobilie am Hals.

Deshalb wäre es vorteilhafter, das Haus für eine Million Euro zu verkaufen und das Geld in die Leibrente mehrerer Versicherungen zu stecken. Das ist zwar keine Garantie für reibungslose Geschäfte, doch das Risiko ist deutlich geringer. In steuerlicher Hinsicht würde sich bei diesem Geschäft nichts ändern, weil Leibrente stets Leibrente bleibt. Der Anleger gibt eine Million aus der Hand und bekommt bis zum Tod monatliche Renten von 6.000 Euro. Die laufenden Bezüge werden mit einem Ertragsanteil von 15 Prozent belastet, so daß die Rendite der Anlage nach Steuern etwa 3,5 Prozent pro Jahr beträgt.

Einzelfall-Entscheidung notwendig

Voraussetzung ist freilich die Kalkulation, daß die Renten mindestens 20 Jahre bezahlt werden. Sollten die beiden Anleger in zehn Jahren sterben und keine Guthaben ausbezahlt werden, würde sich das Geschäft mit minus 6 Prozent verzinsen. Das Ableben in 15 Jahren beschert eine Rendite von 1 Prozent, und der Tod in 25 Jahren führt zu einer Verzinsung von 5,4 Prozent. Wem die Zahlen zu makaber sind, muß auf die "normale" Verrentung umsteigen. Der Erlös wird in festverzinsliche Wertpapiere angelegt, und im Laufe der Zeit werden nicht nur der Ertrag, sondern auch das Kapital verbraucht.

Die Freiheit hat jedoch ihren Preis. Bei dieser Lösung werden die Zinsen, im vorliegenden Fall jährlich 4 Prozent, zur Zeit in voller Höhe besteuert. Von 2009 an wird die Abgeltungssteuer von 25 Prozent gelten. Dadurch sinkt die Rendite nach Steuern auf 3 Prozent pro Jahr. Das sind im Vergleich zu der Leibrente rund 50 Basispunkte weniger, so daß die freie Verrentung des Kapitals ungefähr 42.000 Euro kostet. Ob der Preis gerechtfertigt ist, hängt vom Einzelfall ab. Wenn die Vererbung des Geldes keine Rolle spielt, sind die Kosten hoch; falls Erben vorhanden sind, ist der Preis hoch. In diesem Fall sollten sich die Anleger nach Unternehmen umsehen, die nach dem Tod der Anleger die Leibrente noch ein paar Jahre weiterzahlen oder das Guthaben auszahlen. Der Verkauf des Hauses auf Rentenbasis ist jedoch das schlechteste Geschäft.