Die Vermögensfrage So gelingt die Finanzierung des Eigenheims

Das Eigenheim gehört für viele Privatleute zu den besten Geldanlagen. Die Geborgenheit und die Ruhe sind zahlreichen Menschen hohe Schulden wert, die zum Teil über Jahrzehnte abgestottert werden. Da sich die Liebe zum Eigenheim in Geld nicht bewerten lässt, hat es keinen Zweck, Haus und Garten mit anderen Anlagen zu vergleichen. Gleichwohl ist die Zuneigung zum eigenen Herd so teuer, dass es kein Fehler ist, den finanziellen Lebenslauf von Eigenheimen einmal aus der Vogelperspektive zu betrachten und zu schauen, wo die Chancen und Risiken verborgen sind.

Der größte Fehler ist der Glaube, dass die Operation beginnt, wenn die Bagger anrollen. Die Weichen über Erfolg oder Misserfolg werden viele Jahre vorher gestellt, weil beim Eigenheim die Regel gilt: Erst Hunderter auf Hunderter, dann Stein auf Stein, schließlich Tausender auf Tausender. Das Fundament solider Häuser und Wohnungen ist nicht der gute Wille, irgendwann mit dem Sparen anzufangen, sondern heißt frühzeitige Vermögensbildung. Wenn vor dem Einzug ins Eigenheim nicht 20 bis der 30 Prozent der Kosten aus der eigenen Tasche bezahlt werden können, steht das Haus auf wackeligem Boden. Ein normales Haus kostet in Deutschland im Schnitt etwa 300.000 Euro. Daraus können bei einer jährlichen Preissteigerung von 2 Prozent und den üblichen Extras aber leicht 350.000 Euro werden, wenn das Vorhaben zum Beispiel in zehn Jahren realisiert werden soll. Das heißt im Klartext, dass die Anleger mindestens 100.000 Euro auf die hohe Kante legen sollten.

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Das Eigenkapital ist die mit Abstand höchste Hürde, weil das Bedürfnis nach einem Eigenheim in jungen Jahren – verständlicherweise – noch gar nicht vorhanden ist. Wenn die ersten Gehälter auf dem Konto eingegangen sind, stehen andere Dinge im Vordergrund. Die jungen Leute brauchen ein Auto, sie müssen ihre Wohnung einrichten, und sie wollen das Leben genießen. Die einzelnen Wünsche kosten viel Geld, so dass einem jungen Arzt, Betriebswirt oder Ingenieur kaum zu vermitteln ist, warum er mit 25 oder 26 Jahren den Buckel für ein Haus mit Blick ins Grüne krumm machen soll. Die Ablehnung ist verständlich, doch viele Menschen würden Jahre später, wenn sie merken, dass das Eigenheim finanziell nicht mehr zu packen ist, gerne die Zeit zurückdrehen und mit dem Sparen gerne von vorne anfangen.

Viele junge Leute sind unfähig, von Konsum auf Sparen umzuschalten

Die Ursache für das fehlende oder knappe Eigenkapital ist in aller Regel die Unfähigkeit vieler Leute, rechtzeitig von Konsum auf Sparen umzuschalten. Die meisten Menschen um die 30 schätzen ihre Freiheit und Unabhängigkeit in vollen Zügen, so dass sie das Sparen vergessen. Daran ändern auch Heirat und doppelte Einkommen nicht viel. Die Zeit bis zur Geburt ihrer Kinder empfinden viele Ehepaare als schönsten Lebensabschnitt. Sie sind jung und verliebt. Die Arbeit macht Spaß. Das Geld scheint in Hülle und Fülle vorhanden zu sein, so dass es keinen Anlass zur Einschränkung gibt. Vor diesem Hintergrund ist die Geburt der Kinder zum Teil mit erheblichen Einschnitten verbunden. Die Frauen legen Babypausen ein. Gelegentlich müssen sie ihren Beruf aufgeben. Die Männer basteln an der Karriere. Das Geld wird von Monat zu Monat knapper, weil das zweite Einkommen fehlt. Gleichzeitig wächst das Verlangen nach dem Eigenheim, so dass der Druck von Tag zu Tag größer wird, das notwendige Eigenkapital in endlicher Zeit anzusparen.

Wer es bis zum 40. Geburtstag trotzdem schafft, den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen, ist längst nicht alle Sorgen los. Die Jahre bis 60 sind, obwohl die Einkommen in der Zwischenzeit in der Regel stark angestiegen sind, für viele Familien kein Honigschlecken. Die Familie kostet Geld, die Schulden drücken, und in diesem Abschnitt wächst die Einsicht, dass das Eigenheim nicht die einzige Altersversorgung bleiben kann. Daher tanzen viele Familien in diesen Jahren auf vielen Hochzeiten. Hier wird ein bisschen Kredit getilgt, dort fließt ein wenig Geld in Lebensversicherungen, und obendrein wandert auch noch der eine oder andere Euro in Aktien. Das ist aber nicht klug, weil die Renditen der Geldanlagen in den meisten Fällen unter den Zinssätzen der Darlehen liegen. Wer mit 60 immer noch auf einem Sack voller Schulden sitzt, hat schlechte Karten, bis zur Pensionierung ausreichend Geld für die Altersversorgung anzusparen, so dass die Gefahr besteht, im Ruhestand in einem Haus zu leben, das zum goldenen Käfig wird. Die Immobilie wird zwar lastenfrei sein, doch in manchen Fällen ist das Eigenheim das einzige Vermögen, so dass die Überlegung reift, wie die Scholle wieder versilbert werden kann.

Die Lösung der lebenslangen Finanzprobleme ist einfach, doch die Umsetzung ist schwierig. Die Kunst im Umgang mit Geld heißt Normalität, weil es im Leben keinen Königsweg zum schuldenfreien Eigenheim und zur ausreichenden Altersversorgung gibt. Es kommt darauf an, alle Dinge mit Augenmaß zu erledigen, und vor diesem Hintergrund ist die Erkenntnis wichtig, dass das Eigenheim, wenn es gewünscht wird, zwischen 25 und 50 den finanziellen Schwerpunkt bildet. Verschiebungen um wenige Jahre sind kein Beinbruch, doch die Verlagerung des Eigenheims in die Zeit zwischen 40 und 65 schmälert zwangsläufig die Altersrente.

Viele Finanzberater haben eine mangelhafte Ausbildung

Das Eigenheim besteht in finanzieller Hinsicht aus zwei Abschnitten. Die Sparphase dauert etwa 10 Jahre, die Tilgungsphase ungefähr 15 Jahre. Vor diesem Hintergrund sollte das Studium nach Möglichkeit bis Mitte 20 abgeschlossen werden, weil längere Ausbildungszeiten den rechtzeitigen Vermögensaufbau behindern. In den ersten Berufsjahren kommt es nicht darauf an, riesige Summen zu sparen, sondern an erster Stelle steht die Bereitschaft, etwa 10 bis 15 Prozent des Nettoeinkommens auf die hohe Kante zu legen, weil langes und regelmäßiges Sparen erfolgreicher als kurze und heftige Geldanlagen sind.

Bei der Wahl der richtigen Sparform bieten Banken, Bausparkassen und Versicherungen vielfältige Dienste an, doch es ist bemerkenswert, dass die Institute die Junioren kaum noch erreichen. Die Beratung junger Menschen ist in den vergangenen Jahren immer mehr zur Domäne großer Vertriebsgruppen geworden, weil in diesen Unternehmen junge Menschen arbeiten, die ihre Altersgenossen einfach geschickter als ältere Bankbeamte ansprechen. Das unkomplizierte Verhältnis zwischen den Verkäufern und den Anlegern sorgt auf der einen Seite für frischen Wind in der Finanzszene, doch die Qualität lässt in zahlreichen Fällen zu wünschen zu übrig. Die Ursachen liegen vor allem in der mangelhaften Ausbildung und in der Vergütung der Finanzberater. Die jungen Verkäufer leben von Provisionen, so dass sie ihren Freunden und Bekannten vorzugsweise Sparverträge andrehen, die viel Geld bringen. Das zeigt folgender Vergleich.

Ein Konzept für Sparer mit Mut zum Risiko

Ausgangspunkt ist ein Haus, das in zehn Jahren rund 350.000 Euro kosten wird. Bis dahin sollen 100.000 Euro angespart werden. Bei der ersten Lösung steht Sicherheit im Vordergrund. Der Anleger spart 100.000 Euro in einem Rentenfonds an, der jedes Jahr eine Rendite von 3 Prozent abwirft. In Tabelle 1 beginnen die jährlichen Sparraten bei 6000 Euro. Das sind 500 Euro pro Monat. Die Raten steigen jedes Jahr um 10 Prozent. Auf diese Weise kommen in der Sparphase etwa 104.000 Euro zusammen. Danach wird die Differenz zum Kaufpreis von 350.000 Euro als Kredit aufgenommen. Die Fremdmittel (246.000 Euro) werden im Verlauf von 15 Jahren getilgt. Hierfür werden bei einem Nominalzins von 4 Prozent pro Jahr jährliche Raten von 22.132 Euro notwendig sein.

Das zweite Modell ist ein Vorschlag für Leute, die eine Mischung aus Sicherheit und Ertrag wünschen. Im Mittelpunkt steht eine fondsgebundene Lebensversicherung mit einer Laufzeit von 25 Jahren und einem Zielkapital von 350.000 Euro. Dahinter verbirgt sich eine Kombination aus festverzinslichen Wertpapieren und Aktien. Mit einer denkbaren Sparrendite von 4 Prozent sind die Chancen im Vergleich zur ersten Lösung höher, doch die Risiken dieser Geldanlage wachsen mit dem Anteil der Aktien. Wenn die Rechnung aufgeht, stehen dem Anleger bei Sparraten von 2774 Euro jedes Jahr um 10 Prozent steigend, in 25 Jahren rund 350.000 Euro zur Verfügung, um das Darlehen abzulösen. Der Kredit wird in zehn Jahren aufgenommen, und während der Laufzeit bezahlt der Anleger nur Zinsen, im vorliegenden Fall jährlich 14.000 Euro. Sobald die Versicherung fällig geworden sein wird, werden die Schulden auf einen Schlag getilgt.

Die dritte Lösung ist ein Konzept für Sparer, die bereit sind, hohe Risiken einzugehen. Sie legen ihre Sparraten ausschließlich in Aktien an und hoffen auf eine jährliche Rendite von 5 Prozent. Wenn die Kalkulation aufgeht, führen die laufenden Sparraten, beginnend bei 2346 Euro und jährlich um 10 Prozent steigend, nach 25 Jahren zu einem Vermögen von 350.000 Euro, so dass das Darlehen, das in zehn Jahren aufgenommen werden muss, am Ende der Laufzeit ebenfalls in einer Summe getilgt werden kann.

Raten und Zeitpunkte müssen auf einen Nenner gebracht werden

Die Zahlungen der drei Varianten schrumpfen auf einfache Geldströme, wenn die angenommenen Renditen von 3 Prozent für Renten, 4 Prozent für die Versicherung und 5 Prozent für Aktien eintreffen und die Kredite in zehn Jahren nominal 4 Prozent kosten werden. Im ersten Fall bezahlt die Familie, wie in Tabelle 2 zu erkennen ist, zunächst 10 Sparraten, die bei 6000 Euro beginnen und im Laufe der Zeit auf 14.148 Euro ansteigen. Danach folgen 15 Zahlungen je 22.132 Euro für Zins und Tilgung. Die Summe der Aufwendungen beträgt etwa 428.000 Euro.

Bei der zweiten Lösung fließen 25 Raten zwischen 2774 und 27.324 Euro an die Versicherung. Nach dem Einzug ins Eigenheim kommen für den Kredit noch 15 Raten von jeweils 14.000 Euro hinzu, so dass die Summe der Raten bei 482.000 Euro liegt. Der dritte Zahlungsstrom besteht aus 25 Raten von 2346 bis 23.109 Euro für die Aktien. Dort sind – wie im zweiten Modell – nach der Kreditaufnahme weitere 15 Raten von jeweils 14.000 Euro zu bezahlen, die unter dem Strich zu einer Summe von 441.000 Euro führen.

Der Vergleich der drei Salden, hier 428.000 Euro, da 482.000 Euro, dort 441.000 Euro, erweckt den Eindruck, dass zwischen der günstigsten Lösung und der teuersten Variante rund 54.000 Euro liegen. Das ist aber nicht richtig, weil die einzelnen Raten und die verschiedenen Zeitpunkte auf einen Nenner gebracht werden müssen. Die beste Kennziffer ist der Gegenwartswert oder Barwert, weil die Entscheidung, welche Variante optimal ist, heute getroffen werden muss. Wenn die Zahlungen zum Beispiel mit jeweils 4 Prozent abgezinst werden, verschiebt sich die Rangfolge der Lösungen und schrumpfen die Differenzen.

Nur wer das Auf und Ab der Börse ertragen kann, sollte Aktien kaufen

Das erste Modell liegt mit einem Barwert von 241.000 Euro in der Mitte. Die Versicherung ist mit einem Aufwand von 247.000 Euro am teuersten. Spitzenreiter ist die Kombination aus Aktien und Kredit, die 225.000 Euro kostet. Zwischen den drei Lösungen liegen aber nicht mehr 54.000 Euro, sondern nur noch 22.000 Euro. Besonders ins Auge sticht die Differenz zwischen dem ersten und dem dritten Modell. Die 16.000 Euro sind der Preis für die Sicherheit. Bei der ersten Lösung wird zuerst gespart. Dann wird der Vertrag aufgelöst. Schließlich wird der Kredit laufend getilgt. Bei der dritten Lösung haben die Anleger die Hoffnung, dass die Renditen der Geldanlagen ein Vierteljahrhundert über den Kosten der Kredite liegen.

Es ist durchaus denkbar, dass diese Rechnung aufgeht, denn in den vergangenen 40 Jahren lag die Rendite für Standardaktien deutlich über 5 Prozent, so dass es kein Wunder ist, dass sich die Verkäufer von Investmentfonds größte Mühe geben, vor allem diesen Gesichtspunkt herauszustellen. In Wahrheit geht es aber wieder einmal um Provisionen. Bei dem Rentenfonds fließen die Vergütungen zehn Jahre lang. Bei der Versicherung und dem Investmentfonds gibt es 25 Jahre lang Geld. Ist es da ein Wunder, wenn die Aussetzung der Tilgung über den Klee gelobt wird?

Der entscheidende Punkt bei der Auswahl des Sparplans ist freilich nicht der Barwertvorteil von 16.000 Euro, sondern die Tatsache, dass der Anleger so früh wie möglich mit dem Sparen beginnt. Es ist besser, mit 200 Euro oder 300 Euro zu beginnen, als darauf zu warten, in fünf oder sechs Jahren mit 400 Euro oder 500 Euro zu beginnen. Der stete Tropfen höhlt den Stein, und aus diesem Grund benötigen junge Akademiker flexible Anlagen, um ihr Geld fürs Eigenheim anzulegen. Es ist notwendig, dass die Sparleistungen ohne großen Aufwand angepasst werden können, wenn die Gehälter steigen, und es ist sinnvoll, sich vor dem Einstieg in Aktien genau mit der Vergangenheit zu beschäftigen und sich vor allem die Jahre anzusehen, in denen die Kurse gefallen sind, und die Perioden zu untersuchen, bis sich die Papiere wieder erholt haben. Danach sollten sich die Investoren ehrlich die Frage stellen, ob sie die Nerven haben, das ständige Auf und Ab der Börse wirklich 25 Jahre zu ertragen. Wer die Frage nicht mit einem lauten Ja beantworten kann, wird mit einem Rentenfonds oder einem Tilgungsdarlehen trotz der höheren Kosten auf Dauer besser fahren.