Die Vermögensfrage: Schulden minimieren!

Karikatur / Immobilie / Wir hätten nicht so viel Fremdkapital reinstecken dürfen

Die Finanzierung selbstgenutzter Immobilien ist in der Theorie eine einfache Sache: Wer keine Risiken eingehen will, setzt so viel Eigenkapital wie möglich ein und tilgt die Schulden so zügig wie möglich. Das liegt an dem Umstand, dass Kredite in der Regel teurer als Geldanlagen sind. Die jährlichen Soll-Zinsen sind höher als die entsprechenden Haben-Zinsen, so dass es keinen Sinn macht, andere Wege zu beschreiten. In der Praxis sieht die Welt jedoch anders aus. Es gibt viele Anleger, die ihr bestehendes Vermögen nicht oder nur teilweise antasten. Genauso wird die Rückzahlung der Kredite in die Länge gezogen, um die monatliche Belastung zu senken. Schließlich werden bei der Rückzahlung fragwürdige Wege eingeschlagen, um die Zinsen zu senken. Auf diese Weise wird aus der Mücke schnell ein Elefant. Die Auswirkungen werden im folgenden Fall deutlich.

Ein Ehepaar ist zusammen 105 Jahre alt. Er ist 55 Jahre alt, sie 50 Jahre. Beide sind Beamte. Er ist Anwalt, und sie ist Ärztin. Das monatliche Nettoeinkommen beträgt 12.000 Euro. Kinder sind nicht vorhanden. Stattdessen liegen 800.000 Euro auf dem Konto.

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Das Paar lebt zur Miete. Nun ist der Wunsch aufgekommen, in der Nachbarschaft eine Altbauwohnung zu kaufen. Das gute Stück ist nicht ganz billig. Es kostet etwa 700.000 Euro, weil das Objekt in bester Lage einer süddeutschen Universitätsstadt liegt - dort sind die Preise eben so hoch.

Bei den „Sahnekunden“ langt der Berater zu

Der Kauf und die Bezahlung der Wohnung sind kein Problem, weil genügend Geld vorhanden ist. Die Barzahlung kommt für die beiden Beamten, die großen Wert auf Sicherheit legen, aber aus unerfindlichen Gründen nicht in Frage. Stattdessen gehen sie zu ihrer Hausbank und erkundigen sich nach einem Kredit.

Die beiden sind für die Bank wahre „Sahnekunden“, so dass es kein Wunder ist, dass der Berater herzhaft zulangt. Er schlägt dem Ehepaar zwei Darlehen und einen Bausparvertrag vor. Der erste Kredit beträgt 500.000 Euro, und der zweite Kredit liegt bei 200.000 Euro. Der große Baustein kostet 4,4 Prozent Zinsen pro Jahr. Die Zinsbindung beträgt 15 Jahre - und in dieser Zeit sollen die Schulden mit 1 Prozent getilgt werden. Der kleine Block besteht aus einem Festdarlehen und aus einem Bausparvertrag von jeweils 200.000 Euro.

Die Geldanlage soll umgehend mit dem Mindestsparguthaben von 100.000 Euro aufgefüllt werden, damit der Vertrag in drei Jahren zugeteilt werden kann. Bis dahin sind für die 200.000 Euro jährlich 3,6 Prozent zu zahlen.

Nach 15 Jahren noch immer 411.000 Euro Restschuld

Dieser Vorschlag ist in vielen Banken gängige Praxis. Die Konditionen sind ordentliches Mittelmaß. Trotzdem stellen sich die Anleger die Frage, ob die Finanzierung solide ist. Die Antwort hängt - um es vorsichtig zu formulieren - vom Standpunkt ab.

Aus dem Blickwinkel der Bank ist die Finanzierung ein Bombengeschäft - aus Sicht der Privatleute ist die Finanzierung jedoch eine Katastrophe. Das wird im Zahlungsplan deutlich. Hier kommen sowohl die Kosten als auch die Laufzeit zum Vorschein. Das bietet Stoff für abendfüllende Diskussionen.

Der große Kredit beträgt insgesamt 500.000 Euro. Er kostet wie gesagt 4,4 Prozent pro Jahr. Die Zinsbindung dauert 15 Jahre. Die Tilgung beträgt 1 Prozent. Das führt zu 180 Raten von jeweils 2.250 Euro. Die Restschuld nach 15 Jahren wird bei einem planmäßigen Verlauf des Darlehens noch 411.000 Euro betragen. Wie es weitergehen wird - die Anleger werden zu diesem Zeitpunkt bereits 70 und 65 Jahre alt sein - steht in den Sternen.

Geld lieber anlegen, statt auszugeben

Der kleine Kredit liegt bei 200.000 Euro. Der Zins beträgt 3,6 Prozent. Bis zur Zuteilung des Bausparvertrages sollen drei Jahre vergehen, so dass 36 Zinsraten à 600 Euro anfallen. Nach der Zuteilung des Bausparvertrags klettert die monatliche Rate auf 1.600 Euro, weil der Sparvertrag nach den Vorschriften der Bausparkasse innerhalb von 5,75 Jahren zurückzuzahlen ist. Daher fallen 69 Raten à 1.600 Euro an.

Der effektive Zahlungsplan beginnt mit 600.000 Euro. Dahinter stecken die beiden Kredite von 700.000 Euro und das Eigenkapital von 100.000 Euro, welches in den Bausparvertrag fließt. Zuerst sind 36 Raten à 2.850 Euro zu bezahlen. Dann folgen 69 Zahlungen à 3.850 Euro. Schließlich sind 75 Raten à 2.250 Euro zu überweisen. Die Restschuld nach 15 Jahren beträgt 411.000 Euro. Das führt zu einem Effektivzins von 4,75 Prozent pro Jahr.

Die Bewertung dieser Zahlung ist Ansichtssache. Aus dem Blickwinkel der Eheleute ist der Wert - um es noch einmal in aller Deutlichkeit zu sagen - eine mittlere Katastrophe. Das liegt in erster Linie an der Weigerung des Paares, das Vorhaben bar zu bezahlen.

Der Jurist und die Medizinerin haben Geld auf dem Konto. Doch sie wollen das Kapital lieber anlegen. Die beiden Anleger sind keine Spekulanten, so dass das Guthaben aus Festgeld, Staatsanleihen und Gold besteht. Hier sind nach Abzug der Abgeltungsteuer, wenn es hoch kommt, jährlich 3 Prozent zu verdienen.

Zuviel Sicherheitsbedürfnis

Der aktuelle Unwille, das Vermögen anzutasten, führt zu einer negativen Zinsdifferenz von 175 Basispunkten pro Jahr. Im Laufe der Zeit summiert sich der „Schaden“ zu einem Gesamtbetrag von 104.000 Euro - ganz schön viel Geld für das Gefühl, jederzeit auf 600.000 Euro zurückgreifen zu können.

Es mag durchaus Fälle geben, in denen dieses Vorgehen sinnvoll ist. Bei Freiberuflern und Unternehmen kann es zum Beispiel vorteilhaft sein, in hohem Maße flüssig zu bleiben, weil diese Selbständigen in fünf oder zehn Jahren für andere Dinge keinen Kredit mehr bekommen.

Bei den beiden Beamten ist damit jedoch nicht zu rechnen. Erstens haben sie sichere Arbeitsplätze, zweitens haben sie hohe Nettoeinkommen, und drittens ist bei ihnen die Altersversorgung sicher. Daher brauchen sie sich keine Sorgen zu machen, irgendwann keinen Kredit mehr zu bekommen.

Einfache Konzepte sind die besten Lösungen

Die Kreditaufnahme ist - um es auf den Punkt zu bringen - ein teures Vergnügen. Dabei spielt es fast schon keine Rolle mehr, dass auch die Finanzierung in vielerlei Hinsicht fragwürdig ist. Warum soll der erste Kredit mit 1 Prozent getilgt werden? Soll die Hypothek wirklich 40 Jahre laufen? Wofür soll der Bausparvertrag gut sein? Was machen die Anleger mit den Überschüssen, die Monat für Monat anfallen? Das sind Fragen, die lapidar klingen, aber letzten Endes in der Erkenntnis münden sollten, dass einfache Konzepte die besten Lösungen sind.

Im beschriebenen Fall bietet es sich zum Beispiel an, die 600.000 Euro zum Preis von 4,4 Prozent aufzunehmen und die Schulden innerhalb von 15 Jahren zu tilgen. Die monatliche Rate für Zins und Tilgung beträgt in diesem Fall zwar 4.559 Euro. Doch wen soll das stören?

Das Ehepaar bringt jeden Monat rund 10.000 Euro nach Hause. Es hat keine Kinder, und der Luxus in ihrer Lebenshaltung hält sich in Grenzen. Da sind Raten von 4.000 oder 5.000 Euro überhaupt kein Problem.

Doch die Frage, was mit monatlichen Überschüssen von 1.000 oder 2.000 Euro passiert, weil die vorgeschlagene Tilgung so niedrig ist, kann in diesen Zeiten zum Problem werden. Soll das Ehepaar eine Basisrente abschließen? Soll es sich um eine Kapitalversicherung bemühen? Soll es Investmentfonds kaufen?

Banken sollten Protokolle führen

Viele Fragen sind darüber hinaus noch offen: Was muss den Anlegern in einer solchen Situation dargelegt werden? Soll ihnen die Restschuld nach 15 Jahren genannt werden? Soll ihnen erläutert werden, dass die Sache fast 40 Jahre läuft? Soll ihnen der Effektivzins der Kombination geschildert werden? Soll ihnen vorgerechnet werden, dass der Schaden sechsstellig ist? Oder sollten ihnen, um kurzen Prozess zu machen, die Aufnahme des Kredits und die Anlage des Geldes von Amts wegen verboten werden?

Der Fall zeigt in aller Deutlichkeit die Grenzen des Verbraucherschutzes auf. Doch die Bank ist gut beraten, wenn sie die einzelnen Fakten in einem Protokoll festhält, um vor drehenden Winden geschützt zu sein.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.

Quelle: F.A.Z.
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