Die Vermögensfrage: Sanierung vermieteter Immobilien treibt manchen in den Ruin

Karikatur / Kai / Wir hätten die Sache nicht auf die leichte Schulter nehmen dürfen

Subventionen sind der beste Köder, um bei Anlagen und Krediten auf Abwege zu geraten. Wenn die Regierung ihr Füllhorn ausgießt und Prämien und Steuervorteile schenkt, überlegen die meisten Menschen nicht lange und greifen beherzt zu, frei nach dem Motto: Wenn der Staat gibt, wird’s schon gut werden. So war es bei den Lebensversicherungen, so ist es bei der Riester-Rente, so wird es in Zukunft bei Umweltprojekten sein. Nur wenige Anleger fragen sich, ob sie die geförderten Produkte überhaupt brauchen, und seltener untersuchen sie die Wirtschaftlichkeit der Verträge.

Es ist das alte Elend: Wenn zwischen Flensburg und Oberstdorf oder Aachen und Görlitz irgendwelche Nachlässe oder Zuschüsse winken, haben die Verkäufer leichtes Spiel, ihre Produkte an die Frau oder den Mann zu bringen. Die weiteren Helfer beim Verkauf fragwürdiger Waren, zum Beispiel vermieteter Immobilien, sind die üblichen Verdächtigen: Angst, Inflation und Steuern. Mit ihrer Hilfe haben Makler und Vermittler in der Vergangenheit viel Geld verdient, und zurzeit sind die Voraussetzungen wieder besonders günstig, um mit dem Hinweis auf die Krise des Euro glänzende Geschäfte zu machen. Dabei gehen die Verkäufer stets nach demselben Muster vor. Sie verknüpfen Immobilien und Kredite, sie unterstellen Wertsteigerungen, und sie vermeiden jeden Hinweis auf die Rentabilität der Geldanlagen. So wird nicht nur beim Verkauf unsinniger Steuersparmodelle, sondern auch im Vertrieb normaler Immobilien gearbeitet. Wie das bei den Sanierungsmodellen, die sich seit Monaten größter Beliebtheit erfreuen, im Detail abläuft, zeigt folgendes Beispiel.

Grund genug, die Offerte in den Mülleimer zu werfen

In einem Städtchen im Umland von Dresden werden alte Häuser saniert. Die nominalen Daten einer Musterwohnung werden in Tabelle 1 abgebildet. Die Einheit ist 100 Quadratmeter groß und kostet 300.000 Euro. Davon entfallen 75.000 Euro auf das Grundstück. Die Gebäudekosten liegen bei 225.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer und die Notargebühren schlagen mit 18.000 Euro zu Buche. Dafür wird dem Anleger eine Monatsmiete von sieben Euro je Quadratmeter in Aussicht gestellt. Man muss von Mathematik und Rentabilität nicht viel verstehen, um nach wenigen Sekunden zu sehen, dass das Angebot ein teures Vergnügen ist: 7 Euro mal 12 Monate mal 100 Quadratmeter führen zu einem Jahresertrag von 8400 Euro.

Das sind fast 38 Jahresmieten und Grund genug, um die Offerte unverzüglich in den Mülleimer zu werfen. Interessant ist hier nur noch die Frage, was Manager, Freiberufler und Unternehmer, die alle im Ruf stehen, die vier Rechenarten wenigstens in den Grundzügen zu beherrschen, trotzdem bewegt, solche Objekte zu kaufen. Die Antwort lautet: Blindheit und Gier. Der Befund ist zwar hart, aber der Sache angemessen, weil die Anleger nur die Subventionen sehen und die wichtigen Dinge wie Start-preis, Ertrag und Endwert übersehen.

Infografik / Finanzmarkt Tabelle 1 / Wohnung

Davon steht freilich, das liegt in der Natur der Sache, nicht viel in den Prospekten. Auch im vorliegenden Fall werden keine Überlegungen über die Rentabilität der Investition angestellt. Statt dessen werden die Reize des fernen Dresdens, die Lage der Immobilie und die Steuervorteile der Wohnung über den grünen Klee gelobt. Hinzu kommt der geringe Aufwand für den Investor. Der Anleger muss nach dem Plan des Anbieters nur 68.000 Euro auf den Tisch legen. Die restlichen 250.000 Euro sollen mit Hilfe einer Hypothek finanziert werden, wie in Tabelle 2 deutlich wird. Sie kostet 3,5 Prozent pro Jahr, und der Zinssatz ist zwölf Jahre fest. Die Tilgung wird in der Modellrechnung auf 1,3 Prozent eingestellt, so dass die monatliche Rate für Zins und Tilgung genau 1000 Euro beträgt. Durch die monatliche Zins- und Tilgungsverrechnung werden die Schulden während der Zinsbindung auf 202.000 Euro sinken. Danach sind, sofern die Wohnung weiterhin vermietet wird, neue Konditionen zu vereinbaren. Sonst muss die Hypothek in dieser Höhe abgelöst werden.

Neben den Objektzahlen und dem Kredit spielen die Steuern eine wichtige Rolle. Die Gebäudekosten können nach den besonderen Vorschriften des Paragraphen 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG) abgeschrieben werden. Der Altbau und die Nebenkosten - zusammen 78.500 Euro - können mit 2 Prozent jährlich angesetzt werden. Und die Sanierungskosten, also der Neubau im Wert von 160.000 Euro, können innerhalb von zwölf Jahren mit achtmal 9 Prozent und viermal 7 Prozent abgesetzt werden, weil die Wohnungen in einem Fördergebiet liegen.

In den ersten Jahren wirft die Immobilie Gewinn ab

Die Abschreibung des Gebäudes und die Zinsen der Hypothek führen trotz der Miete zu steuerlichen Verlusten, wie in der dritten Tabelle zu sehen ist. Die Mieten von 8400 Euro sind in voller Höhe steuerpflichtig. Davon sind die Betriebskosten absetzbar, im vorliegenden Beispiel etwa 1000 Euro. Die beiden Abschreibungen summieren sich auf 15.970 Euro, und an die Bank fließen Zinsen von 8697 Euro. Das führt zu negativen Einkünften von 17.267 Euro und sorgt bei Anlegern, die nach der Grundtabelle um die 100.000 Euro versteuern, für Steuervorteile von knapp 8000 Euro.

Die Immobilie, der Kredit und die Steuern sind - bei nüchterner Betrachtung wie in Tabelle 4 - ein Entnahmeplan. Der Zahlungsstrom beginnt mit einer Zahlung von 68.000 Euro, weil der Gesamtaufwand (318.000 Euro) über der Hypothek (250.000 Euro) liegt. Im ersten Jahr werden Mieten von 8400 Euro erzielt. Die Betriebskosten betragen 1000 Euro. Die Steuervorteile liegen bei 7652 Euro. Die Ausgaben für Zins und Tilgung summieren sich auf 12.000 Euro. Fazit: Im ersten Jahr trägt sich die Immobilie nicht nur allein, sondern wirft auch noch 3000 Euro ab. Daran wird sich im Laufe der ersten Jahre auch nichts ändern, weil die Steuervorteile zwölf Jahre hoch sind.

Aus dem schönen Rentenplan wird übelste Geldvernichtung

Im letzten Jahr wird es jedoch spannend. Sollte die Vermietung zu diesem Zeitpunkt beendet werden, da der Kredit nicht verlängert wird oder weil die Subventionen auslaufen, rücken sowohl der Wert der Immobilie als auch die Höhe der Restschuld in den Mittelpunkt der Betrachtung. Die Immobilie wird nach Angaben des Initiators „selbstverständlich“ ihren Startwert von 300.000 Euro. In seinen Augen kann sogar mit einer Wertsteigerung von 2 Prozent jährlich gerechnet werden, so dass ein Endwert von 380.000 Euro denkbar ist. Die Restschuld der Bank wird 201.000 Euro betragen.

Wenn die Rechnung stimmt, beträgt die Rendite des Plans zwischen 7 und 11 Prozent je Jahr. Diese Zahl steht freilich weder im Prospekt noch in den Modellrechnungen, die den Interessenten überreicht werden. Das ist wegen der Haftung wahrscheinlich auch gut so, weil die Kalkulation fragwürdig ist. Die hohe Verzinsung wird, um das in aller Deutlichkeit zu unterstreichen, nur bei einem Wiederverkauf von 28 bis 38 Jahresmieten erreicht. Es ist aber fraglich, ob dieser Preis erzielt werden wird. Natürlich wird es auch in zwölf Jahren weiterhin Pappnasen geben, wie der Sachse einfältige Anleger nennt. Nur gibt es eben keine Garantie, dass die Immobilie, die ihre Steuerreize verloren hat, ein zweites Mal zu diesem Mondpreis über den Tresen geht. Jeder vernünftige Geldanleger wird für die Immobilie vielleicht 20, aber keine 30 oder 35 Jahresmieten bezahlen. Bei einem Endwert von 20 Jahresmieten wird aus dem schönen Rentenplan aber übelste Geldvernichtung.

Immobilien-Flut bei Google

Erstens muss die Lage stimmen, um das Objekt auch wieder verkaufen zu können. Immobilien in Ostdeutschland werden zurzeit für zehn Jahresmieten angeboten, doch was nützen die hohen Erträge, wenn die Leute abwandern und die Objekte mit hoher Wahrscheinlichkeit nie wieder verkauft werden können? Dann beträgt die Rendite eben nicht 10 Prozent, weil der Endwert gegen null strebt. Zweitens sollte der Gesamtaufwand - Grundstück, Gebäude und Nebenkosten - höchstens 20 Jahresmieten betragen. Das ist eine Verzinsung von 5 Prozent pro Jahr und ist die angemessene Entlohnung im Vergleich zu risikolosen Anleihen, die im Augenblick etwa 3 bis 4 Prozent abwerfen. Drittens darf der Kredit, wenn mit Fremdmitteln finanziert wird, nicht viel mehr als 3 Prozent kosten. Sonst kommen nach Steuern keine Renditen von 5 Prozent heraus, die bei der Vermietung von Immobilien die Untergrenze sein sollten.

Die wenigen Empfehlungen sind ein alter Hut, doch offenbar sind die Hinweise so abgedroschen, dass ihnen kaum gefolgt wird. Wer zurzeit bei Google drei Stichwörter wie Immobilien, Denkmalschutz und Sanierung eingibt, wird eine Flut von Immobilien finden, welche hohe Steuervorteile versprechen. Nur sind die Angebote zu 95 Prozent überteuert. Die Einstiegspreise liegen in der Regel bei 25 bis 35 Jahresmieten, und den Interessenten werden fragwürdige Wertsteigerungen in Aussicht gestellt. Wenn die Endwerte auf Normalmaß gestutzt sind, werden aus den Immobilien aber Investitionsruinen, welche die Anleger viel Geld kosten. Vielleicht ist das die Rache des Marktes, dass einzelne Ärzte, Anwälte und Apotheker ihr Geld zu leicht verdient haben.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.

Quelle: F.A.Z.
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