Die Vermögensfrage Sanierung notleidender Kredite ist schwierig

Wenn es um Verluste geht, denken die meisten Anleger an Aktien. In jüngster Zeit haben zahlreiche Investoren aber die Erfahrung gemacht, dass auch die Kurse festverzinslicher Anleihen in den Keller rutschen können. Das ist freilich nicht die ganze Wahrheit, weil bei allen Geldanlagen, so trivial das klingt, die höchste Sicherheit die Unsicherheit ist.

Man kann den Markt nicht überlisten

Davon können zum Beispiel auch die Besitzer vermieteter Immobilien ein Lied singen. Häuser und Wohnungen stehen zwar im Ruf, sichere und wertbeständige Geldanlagen zu sein, doch das ist eine Mär. Wer vor Urzeiten in Bauherrenmodelle eingestiegen ist oder wer vor Jahren in den Osten gezogen ist, um dem Fiskus zu entgehen, ist in der Zwischenzeit kuriert. Er musste zur Kenntnis nehmen, dass es möglich ist, einen Teil der Abgaben zu sparen, aber unmöglich ist, den Markt zu überlisten.

Kurzum: Wer für eine Immobilie zu viel Geld auf den Tisch gelegt hat, hängt in den Seilen. Wer das Geschäft auch noch auf Pump finanziert hat, liegt am Boden. Da ist guter Rat teuer, und der Preis wird in folgendem Fall deutlich.

Aussitzen oder Verlust minimieren?

Ein vermögendes Ehepaar, er ist Anwalt und 58 Jahre alt, sie ist Zahnärztin und 55 Jahre jung, hat sich vor 15 Jahren in der mitteldeutschen Provinz ein Mehrfamilienhaus gekauft, das 3 Millionen D-Mark gekostet hat. Davon sind 2,4 Millionen mit Hilfe von Krediten bezahlt worden. Heute haben die Werte normales Maß erreicht. Der jährliche Ertrag liegt bei 60 000 Euro, die Immobilie ist rund 600 000 Euro wert, und die Schulden stehen bei 900 000 Euro, weil in der Vergangenheit nicht viel getilgt worden ist.

Nun ist die Not groß. Die Zinsen des Kredites müssen verlängert werden, doch die Bank drängt zum Verkauf. Davon möchte der Jurist aber nicht viel wissen. Stattdessen will er, wie das unter Männern üblich ist, die Sache einfach aussitzen. Die Ärztin will, wie das bei Frauen häufig vorkommt, den finanziellen Verlust begrenzen. Die Bank wäre keine Bank, wenn sie nicht, vor allem in diesen Tagen, mit allen Mitteln versuchen würde, ihre Felle zu retten. Hinter den einzelnen Ansätzen stecken Einstellungen und Hoffnungen, die letzten Endes zu "messbaren" Zahlungsplänen führen, wenn das kommende Jahrzehnt betrachtet wird, und da wird deutlich, wie teuer die Sanierung ist.

Der Verlust ist schwer zu akzeptieren

Das größte Gewicht hat ohne Zweifel die Bank. Sie liegt dem Ehepaar seit Wochen in den Ohren, das Objekt für 600 000 Euro zu verkaufen. Ihr ist es lieber, den Flurschaden von 900 000 auf 300 000 Euro zu begrenzen, und den Rest auf die Dauer von zehn Jahren zu finanzieren. Dafür will sie einen Zinssatz von 8 Prozent je Jahr, weil der Kredit im Grundbuch nicht mehr abgesichert werden kann. Angesichts der Tatsache, dass die beiden Freiberufler seit Jahr und Tag ungefähr 400 000 Euro versteuern, hält sich das Risiko für die Bank aber in Grenzen.

Der Mann ist nur schweren Herzens bereit, den Abstieg von 1 500 000 auf 600 000 Euro zu akzeptieren. Die 60 000 Euro scheinen ihm in Zukunft aber sicher zu sein. Genauso unterstellt er, dass das Haus in zehn Jahren weiterhin für 600 000 Euro verkauft werden kann. Daher vertritt er die Meinung, dass es am besten sei, die Immobilie einfach weiter zu vermieten und das Finanzamt an den "Verlusten" zu beteiligen. Damit meint er in erster Linie die Abschreibung der Gebäudekosten und die Absetzbarkeit der Schuldzinsen des Kredites.

Mieten könnten sinken

Die Zahnärztin folgt ihrem Mann in groben Zügen. Sie hat sich damit abgefunden, dass der jährliche Ertrag auf 60 000 Euro gesunken ist, das Objekt bei einem Ansatz von zehn Jahresmieten folglich 600 000 Euro wert ist, doch das ist für sie noch nicht das Ende der Fahnenstange.

Sie geht davon aus, dass die Mieten in den nächsten Jahren durch natürliche Bevölkerungsverluste - also Abwanderung und Tod - weiter sinken werden. Sie rechnet damit, dass die Mieten jedes Jahr um 5 Prozent sinken werden. Dadurch wird der Wert des Objektes auf 378 000 Euro sinken.

Alle Wege führen ins Minus

Man muss von Geld nicht viel verstehen, um innerhalb weniger Minuten zu erkennen, dass sämtliche Wege ins Minus führen. Interessant ist nur die Frage, wo die Verluste am niedrigsten sind. Bei dieser Suche helfen nur Zahlungspläne, und die einfachste Aufstellung liefert die Bank. Hier wird das Objekt für 600 000 Euro veräußert, so dass noch 300 000 Euro zu tilgen sind. Das führt bei einem Sollzins von 8 Prozent und einer Laufzeit von zehn Jahren zu 120 Raten von jeweils 3640 Euro.

Die Schuldzinsen sind, weil die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung weggefallen sind, nicht mehr als Werbungskosten absetzbar, so dass die Raten in voller Höhe aus versteuertem Einkommen aufzubringen sind.

Vertrauen in stabile Mieten

Im Vergleich zu diesen Raten sind die Belastungen der Ehefrau anderer Natur. Auf der Habenseite stehen die Mieten. Sie beginnen bei 60 000 Euro und sinken im Laufe der Zeit auf 38 000 Euro. Im selben Zeitraum sind bei den Ausgaben die jährlichen Raten von 120 000 Euro für die Verzinsung und Tilgung der 900 000 Euro zu verdauen. Das führt in Verbindung mit den Steuern zu Jahresbelastungen, die bei 59 000 Euro beginnen und bis auf 93 000 Euro steigen. Zuletzt hofft die Zahnärztin auf einen Rest von 378 000 Euro.

In die ähnliche Richtung gehen die Hoffnungen des Anwaltes. Nur sind die Prognosen optimistischer. Auf der einen Seite glaubt der Jurist an stabile Mieten, und auf der anderen Seite glaubt der Mann, dass der Wert in zehn Jahren noch 600 000 Euro betragen wird. Daher beginnt der laufende Schaden ebenfalls bei 59 000 Euro, doch der Schmerz endet bei 80 000 Euro. Mit dem Vertrauen auf einen Endwert von 600 000 Euro erhält die Seele weiteren Balsam, so dass die Verletzungen tragbar erscheinen

Man muss aus dem Bauch entscheiden

Der größte Schaden entsteht, falls die Prognosen stimmen, bei der Zahnärztin. Die Summe der künftigen Einnahmen und Ausgaben beträgt 376 000 Euro. Der Barwert liegt bei 315 000 Euro, wenn die künftigen Einnahmen und Ausgaben mit jeweils 8 Prozent abgezinst werden. Bei der Bank sind 437 000 Euro zu zahlen, doch der Schaden beträgt bei korrekter Abzinsung lediglich 293 000 Euro. Am preisgünstigsten sind die Hoffnungen des Anwaltes, die sich in einer Summe von 88 000 Euro und einem Barwert von 174 000 Euro niederschlagen.

Fazit der Analyse sind zwei Wege. Der Kahlschlag der Bank und der Pessimismus der Zahnärztin kosten - grob gesagt - um die 300 000 Euro. Der Optimismus des Anwalts reißt ein Loch von lediglich 174 000 Euro in die Kasse. Das ist ein Unterschied von 126 000 Euro, bei dem sorgfältiges Abwägen sinnvoll erscheint. Letztlich wird alle Grübelei aber nicht helfen, weil kein Mensch in die Zukunft sehen kann. Daher müssen die beiden Anleger aus dem Bauch entscheiden, ob ihnen der Schreck oder die Hoffnung lieber ist.

Immobilien sind nicht sicherer als Aktien

Der Verkauf des Hauses und die Tilgung der Restschuld sind die teuerste Lösung, doch dieser Weg ist endlich. Es sind 120 Raten von jeweils 3640 Euro zu zahlen, und dafür winkt die Erkenntnis, dass auch Immobilien ihren Preis haben. Unendlich ist die Route, wenn das Haus weiter vermietet wird. Die jährlichen Raten sind höher, dafür winkt am Ende ein Überschuss in unbekannter Höhe. Er kann bei 600 000 Euro liegen, und er kann, wenn alle Stricke reißen, auf null Euro sinken. Damit wird deutlich, dass die Besitzer von Aktien, Anleihen und Immobilien - allen Unkenrufen zum Trotz - ähnliche Risiken eingehen. Weder die Erträge noch die Werte sind stabil, so dass die Moral der Geschichte nur lauten kann: Achte auf die Streuung und behalte die Kosten im Auge.