Die Vermögensfrage Niedrige Sollzinsen sind eine gefährliche Verlockung

Die niedrigen Zinsen für Geldanlagen und Kredite sind Fluch und Segen. Die Renditen für öffentliche Anleihen mit einer Laufzeit von zehn Jahren betragen zurzeit etwa 2 Prozent pro Jahr. Die Kosten für erstrangige Hypotheken liegen bei 3 Prozent jährlich, wenn die Konditionen für zehn Jahre vereinbart werden. Vor fünf Jahren lag der Sollzins bei 4,7 Prozent pro Jahr. Die niedrigen Kreditzinsen sind für Privatleute, die in den nächsten Wochen und Monaten den Traum vom Eigenheim verwirklichen wollen, im wahrsten Sinne des Wortes verführerisch. Gleichwohl darf der Zinssatz nicht das Zünglein an der Waage sein. So einfach die Bezahlung des Eigenheims ist, so heikel bleibt die Finanzierung, wenn die Geldaufnahme auf die leichte Schulter genommen wird. Die Schwierigkeiten werden im folgenden Fall sichtbar.

Ein Ehepaar - er ist 37 Jahre alt, sie 35 Jahre - hat zwei Kinder im Alter von fünf und drei Jahren. Die Familie möchte sich in den nächsten Wochen ein Einfamilienhaus kaufen. Das Objekt kostet einschließlich Nebenkosten etwa 350.000 Euro, und die Privatleute haben 100.000 Euro auf der hohen Kante, so dass sie ein Darlehen von 250.000 Euro aufnehmen müssen. Die Kreditaufnahme ist in finanzieller Hinsicht kein Problem. Die Eltern sind beide berufstätig. Er ist angestellter Jurist, sie verbeamtete Lehrerin, und beide Käufer wollen auch in Zukunft berufstätig bleiben. Das gemeinsame Jahreseinkommen liegt zur Zeit bei 100.000 Euro. Davon bleiben nach Abzug der Sozialabgaben und Steuern ungefähr 65.000 Euro übrig, so dass im Durchschnitt pro Monat etwa 5400 Euro zur Verfügung stehen.

Kombination aus Festdarlehen und Bausparvertrag

Das erste Gespräch mit der Hausbank hat gezeigt, dass die Finanzierung kein Problem zu sein scheint. Der Vorschlag der Bank besteht aus zwei Bausteinen: Die erste Hypothek liegt bei 150.000 Euro, der jährliche Nominalzins beträgt 3 Prozent mit einer zehnjährigen Zinsbindung. Die Tilgung soll auf 1 Prozent eingestellt werden. Das macht unter dem Strich monatlich 625 Euro.

Die zweite Hypothek ist eine Kombination aus einem Festdarlehen und einem Bausparvertrag. Der Kredit umfasst 100.000 Euro und soll ebenfalls 3 Prozent pro Jahr kosten. Parallel dazu soll ein Bausparvertrag über 100.000 Euro abgeschlossen und jeden Monat mit 500 Euro bespart werden. Zinsen und Sparraten führen zu einer Monatsbelastung von 750 Euro. Sie gilt bis zur Zuteilung des Bausparvertrages in acht Jahren. Nach der Zuteilung des Bausparkredites wird die Festhypothek wegfallen, und der Bausparkredit wird monatlich mit 600 Euro zu Buche schlagen.

Finanzierung sieht nur auf den ersten Blick solide aus

Die beiden Hypotheken und der Bausparvertrag kosten pro Monat insgesamt 1375 Euro. Das sind 25 Prozent des Nettoeinkommens, und die Belastung scheint für die Eltern tragbar. Die Finanzierung ist aber nur auf den ersten Blick solide. Bei nüchterner Analyse der Dinge gibt es vielfachen Anlass zu heftiger Kritik. Die Investition ist in vier Punkten problematisch. Erstens gilt dies für die Lage der Immobilie. Zweitens ist die Tilgung der ersten Hypothek heikel. Das Festdarlehen und der Bausparvertrag sind - das ist der dritte Punkt - eine teure Kombination. Und viertens stellt sich die Frage nach der Absicherung der Finanzierung, falls ein Elternteil arbeitslos oder berufsunfähig werden sollte oder sogar stirbt.

Die vier Punkte zeigen in aller Deutlichkeit, dass die Finanzierung von Eigenheimen für Kreditgeber einfach geworden sein mag, für Privatleute aber weiterhin mit vielfältigen Fallstricken verbunden ist. Die Probleme beginnen bei den familiären und geographischen Umständen der Investition. Die beiden Anleger sind Mieter mittleren Alters. Sie gehen auf die 40 zu, und es ist damit zu rechnen, dass das Eigenheim, das in einer Kleinstadt liegt, weniger ein Lebenswerk, sondern eher eine Lebensabschnittsaufgabe ist.

Nicht nur aus dem Bauch heraus entscheiden

Das Eigenheim wird vielleicht 20 Jahre lang ein Familienheim sein. Dann werden die beiden Kinder ihre eigenen Wege gehen, und die Eltern werden sich, das liegt in der Sache der Natur, mit hoher Wahrscheinlichkeit fragen, ob sie den Rest ihres Lebens in einem Seniorenheim auf dem Lande verbringen wollen. Das führt letzten Endes zu der Überlegung, ob der Standort richtig ist, und diese Entscheidung sollte nicht nur aus dem Bauch heraus getroffen werden. Das Haus sollte in 20 Jahren wieder verkaufbar sein, weil sonst die Altersversorgung der Eltern ins Wanken gerät.

Das nächste Problem betrifft die Rückzahlung der ersten Hypothek. Der Nominalzins von 3 Prozent und die Tilgung von 1 Prozent führen zu einer Rate von 625 Euro pro Monat. Das sieht wunderbar aus, kann aber in der Katastrophe enden. Wenn die Rate zehn Jahre lang bezahlt wird, winkt am Ende der Zinsbindung eine Restschuld von 132.000 Euro. Falls der Nominalzins unverändert 3 Prozent beträgt und weiterhin 625 Euro bezahlt werden, wird der Kredit in 20 Jahren bei 90.000 Euro stehen. Bis zur vollständigen Tilgung der Hypothek werden 35 Jahre verstreichen, so dass gewisse Hoffnung besteht, dass die Eltern die Tilgung der Schulden erleben werden.

Aktuell niedrige Zinsen sind eine gefährliche Verlockung

Denkbar ist aber auch, dass die Eltern am Ende jeder Zinsbindung in finanzieller Hinsicht unter die Räder kommen. Wenn der Zinssatz zum Beispiel in zehn Jahren bei 5 Prozent liegt und die Restlaufzeit noch 20 Jahre beträgt, steigt die Rate auf 868 Euro. Das wird im vorliegenden Beispiel noch nicht zum Untergang führen, doch gibt es Tausende von Privatleuten, bei denen Zinsanstiege zum finanziellen Kollaps führen. Die niedrigen Zinsen sind, siehe Amerika und Spanien, eine gefährliche Verlockung. Geringe Zinsen und niedrige Tilgung sind der Tod jedes Anlegers, wenn die Raten die Hälfte des Nettoeinkommens auffressen und der Zins zu gegebener Zeit um 60 oder 70 Prozent in die Höhe schießt.

Die Frage nach der optimalen Laufzeit hängt vom Alter der Mieter ab. Grundsätzlich gilt die Regel, dass die Hypothek so schnell wie möglich zurückbezahlt werden sollte, weil die Anleger ihr Geld auf diese Weise nach Steuern zu 3 Prozent pro Jahr anlegen und mit anderen Anlagen nur bei entsprechenden Risiken höhere Renditen zu erzielen sind. Hinzu kommt die Notwendigkeit, freies Kapital für die Altersversorgung anzusammeln, weil die gesetzliche Rente und das schuldenfreie Haus im Ruhestand nicht ausreichen werden, um den Lebensstandard aufrechtzuerhalten.

Im vorliegenden Fall ist es sinnvoll, die erste Hypothek in den nächsten 15 Jahren zu tilgen. Das führt bei einem Zins von 3,5 Prozent zu einer Monatsrate von 1072 Euro beziehungsweise zu einem Tilgungssatz von 5 Prozent pro Jahr. Sollte diese Rate zu hoch sein, kann die Rückzahlung auf 2,9 Prozent eingestellt werden, so dass jeden Monat nur 800 Euro zu bezahlen sind. Dann sind aber jährliche Sondertilgungen von 3321 Euro notwendig, um die Schulden wirklich vom Tisch zu bekommen. Sonst wird das Ehepaar in 15 Jahren immer noch mit 64.000 Euro in der Kreide stehen.

Die zweite Hypothek wird in 16 Jahren kein Thema mehr sein. Das ist auf die schnelle Rückzahlung des Bausparkredites zurückzuführen. Trotzdem ist das Paket ein fragwürdiges Projekt. Der Grund liegt in der negativen Zinsdifferenz während der ersten Halbzeit. Zunächst muss die Familie, wenn sie dem Vorschlag der Bank folgt, für den Festkredit jährlich 3 Prozent entrichten, und die Sparraten werden im Topf der Bausparkasse mit 1 Prozent pro Jahr verzinst. Dadurch schiebt die Familie acht Jahre eine negative Zinsdifferenz von 2 Prozent vor sich her, und das geht auf Dauer mächtig ins Geld.

Günstiger Bausparzins in Wirklichkeit viel höher

Der Zahlungsstrom der Kombination beginnt mit 96 Raten à 250 Euro für den Festkredit und 96 Raten à 500 Euro für den Bausparvertrag. Danach wird der Bausparvertrag zugeteilt, so dass der Festkredit abgelöst werden kann. Die Tilgung des Bausparkredites dauert weitere acht Jahre, und in dieser Zeit sind bei einem Nominalzins von 3,75 Prozent monatliche Raten von 623 Euro fällig. Der effektive Zahlungsstrom der Kombination besteht aus 96 Raten à 750 Euro und 96 Raten à 623 Euro.

Die Verknüpfung von Festkrediten und Bausparverträgen gehört heute in vielen Raiffeisenbanken, Sparkassen und Volksbanken zum Standardprogramm. Das ist kein Wunder, weil die Institute an diesen Kombinationen nicht schlecht verdienen. Für die Privatleute allerdings sind diese Koppelgeschäfte teure Lösungen. Würde mit den Beträgen der Kombination die zweite Hypothek direkt getilgt, dauerte die Rückführung trotz des höheren Zinses der Bank - bekanntlich 3,5 Prozent für 15 Jahre - nur 15 Jahre und sechs Monate. Das heißt im Klartext, dass der günstige Bausparzins von 3,75 Prozent wegen der langen Zinsverluste in Wirklichkeit viel höher ist.

Der Verzicht auf die Kombination und die direkte Tilgung der zweiten Hypothek bringen viele Vorteile mit sich. Die Eigenheimer behalten den Überblick, und das Darlehen kann in den Nebenabreden optimiert werden. Wenn der Kredit zum Beispiel in 15 Jahren getilgt werden soll, ist die beste Lösung die Vereinbarung von 180 Raten à 1787 Euro. Dann ist der Kredit nach 15 Jahren mit absoluter Sicherheit vom Tisch. Die zweitbeste Lösung sind die Vereinbarung von 180 Raten à 1000 Euro und 15 jährlichen Sondertilgungen à 9600 Euro. In der Praxis erfreut sich diese Lösung größter Beliebtheit, weil die Familien so das Empfinden haben, sich finanziell nicht verausgaben zu müssen.

Vorsicht beim Schönrechnen: Es droht vorsätzlicher Selbstbetrug

Dieser Eindruck ist allerdings - mit Verlaub gesagt - vorsätzlicher Selbstbetrug. Die Aufnahme von 250.000 Euro verlangt bei einem jährlichen Sollzins von 3,5 Prozent durchschnittliche Jahresraten von 22.000 Euro, wenn die Schulden innerhalb von 15 Jahren getilgt werden. Da spielt es keine Rolle, ob die Raten monatlich oder vierteljährlich bezahlt werden müssen. Entscheidend ist die Tatsache, dass die Raten zu bezahlen sind. Folglich ist die erste Lösung, von Anfang an hohe Raten, die bessere Lösung. Das wird dem einen oder anderen Eigenheimer zwar nicht in den Kram passen, aber wer der Wahrheit nicht in die Augen sehen will, sollte sich gut überlegen, ob die Verschuldung vorteilhaft ist.

Genauso sollten sich die Mieter rechtzeitig Gedanken über eine Absicherung der Kredite machen. Gegen dauerhafte Arbeitslosigkeit ist kein Kraut gewachsen und kann jeden treffen, doch gegen Berufsunfähigkeit und Tod können sich die Doppelverdiener absichern, und das sollten sie auch in die Praxis umsetzen. Die Prämien für die entsprechenden Risikoversicherungen liegen bei 80 bis 100 Euro pro Monat. Dahinter verbergen sich eine Restschuldversicherung auf zwei Leben und Monatsrenten von 2000 Euro bei Berufsunfähigkeit, so dass die Finanzierung des Eigenheims gegen Invalidität und Tod abgesichert ist.