Die Vermögensfrage Mühsamer Eigenheimverkauf auf Raten

Die Altersversorgung ruht in der Regel auf drei Pfeilern. Zuerst kommt die gesetzliche Rente. Dann folgen die betrieblichen Leistungen. Zum Schluss wird das private Vermögen angezapft. Es besteht in vielen Fällen aus dem Eigenheim und freiem Kapital, so dass die Gesamtrente aus vier Quellen gespeist wird. In einzelnen Haushalten, vor allem bei Freiberuflern und Gewerbetreibenden, sieht es finanziell weniger rosig aus. Hier reicht die gesetzliche Rente, sofern sie überhaupt fließt, allenfalls fürs tägliche Leben, aber betriebliche Zuwendungen sind ein Fremdwort. Das Eigenheim mag schuldenfrei sein, doch zusätzliches Vermögen wie Anleihen, Immobilien und Aktien ist nicht vorhanden.

Genauso kann es aber auch Angestellten gehen, und die Tendenz, dass es so kommen wird, nimmt deutlich zu. Das liegt in erster Linie an der Lebensgestaltung, die sich in den letzten Jahren gewaltig geändert hat. Die akademische Ausbildung verschlingt viel Zeit. Danach kann es eine Weile dauern, bis der Einstieg in das Berufsleben klappt. Wenn überhaupt geheiratet wird, findet die Hochzeit selten vor dem dreißigsten Lebensjahr statt.

Die ersten Kinder kommen bei vielen Frauen mit Mitte 30. Das Eigenheim wird mit Ende 30 angepackt. Wenn dann auch noch die Finanzierung auf 25 oder 30 Jahre angelegt wird, sind Engpässe kaum zu vermeiden. Bei solchen Verläufen steht nur selten Geld für den Aufbau des freien Vermögens zur Verfügung, so dass im frühen Alter guter Rat teuer ist.

Die jungen Rentner, vormals angestellt oder selbständig, sitzen in der Falle. Sie leben in goldenen Käfigen, die 300.000 oder 400.000 Euro wert sind, doch die laufenden Bezüge sind so gering, dass die Frage auftaucht, wie die Objekte versilbert werden können, um den Lebensabend in finanzieller Hinsicht aufzuhellen. Die Chancen und Risiken der Lösungen werden in folgendem Fall deutlich.

Verkaufen, verschulden oder verrenten?

Ein Handelsvertreter ist 68 Jahre alt, verheiratet und hat zwei Kinder, die finanziell auf eigenen Beinen stehen. Der Vater hat über viele Jahre hinweg gut verdient. Allerdings hat der Vertreter, wie das im Verkauf üblich ist, auch flott gelebt. In den Anfangsjahren sind die Provisionen sofort in den Konsum geflossen. Später hat sich die Erkenntnis durchgesetzt, dass es nicht nur Einnahmen und Ausgaben, sondern auch noch Steuern gibt. So hat es für größere Rücklagen nie gereicht. Autos, Kleidung und Urlaube standen immer an vorderster Stelle. Vor diesem Hintergrund war das Leben des Handelsvertreters von Provisionen, Konsum und Steuern bestimmt. Immerhin hat der Familienvater wenigstens das Eigenheim gebaut und die Kredite getilgt.

Die Reserve ist heute Gold wert, weil die gesetzliche Rente nur 1500 Euro je Monat beträgt. Die laufenden Ausgaben für Auto, Ernährung, Instandhaltung des Hauses, Kleidung und Versicherungen betragen aber 2500 Euro je Monat. Der Rentner macht trotz seiner 68 Jahre noch das eine oder andere Geschäft, doch auf Dauer sind die Einnahmen im Verhältnis zu den Ausgaben zu gering. Daher ist es kein Wunder, dass das Eigenheim, das etwa 450.000 Euro wert ist, in den Blickpunkt der familiären Diskussion rückt: verkaufen, verschulden oder verrenten?

Der einfachste Weg ist der Verkauf des Hauses, doch dieser Schritt erscheint dem Mann wie ein Offenbarungseid. Er hat Jahrzehnte für das Eigenheim geschuftet und die Schulden abgetragen, so dass es eine bittere Erfahrung wäre, diesen Schatz wieder aus der Hand zu geben. Trotzdem kann der Umzug in eine Mietwohnung sinnvoll sein. Der Verkauf des Hauses liefert, falls es für 450.000 Euro über den Tisch geht, monatliche Einnahmen von 2800 Euro.

Bloß nicht 90 Jahre alt werden

Voraussetzung für diesen Wert sind drei Dinge. Erstens: Das Geld wird 17 Jahre angelegt, weil der Mann mit hoher Wahrscheinlichkeit noch so lange leben wird. Zweitens: Das Kapital wird zu 4 Prozent vor Steuern in sichere Anleihen investiert, damit nach Abzug der Abgeltungsteuer noch 3 Prozent übrig bleiben. Drittens: Das Vermögen muss im Laufe der Zeit aufgebracht werden, so dass der Mann nicht auf die tollkühne Idee kommen sollte, vielleicht 87 oder 90 Jahre alt zu werden. Von den 2800 Euro ist die Miete für die neue Wohnung abzuziehen. Je billiger die Mietwohnung ist, desto höher ist die freie Rente. Bei einer Kaltmiete von 1200 Euro kann die Wohnung warm 1600 Euro kosten, so dass die wahre Zusatzrente im vorliegenden Fall voraussichtlich 1200 Euro betragen wird.

Der zweite Weg, das Eigenheim finanziell zu nutzen, sind die Aufnahme und die Anlage von Geld. Der Handelsvertreter beleiht das Haus bis zum Dachfirst und nimmt 360.000 Euro auf. Dafür bezahlt er bei zehnjähriger Zinsbindung nominal 5 Prozent im Jahr. Wenn er Glück hat, verlangt die Bank keine Tilgung, sondern gibt sich mit den Zinsen zufrieden. In diesem Fall würde die Rate monatlich 1500 Euro betragen.

Die 360.000 Euro fließen in einen Investmentfonds, der zu gleichen Teilen aus Aktien und Renten besteht. Die Mischung soll jährlich 5 Prozent nach Steuern bringen, und das Kapital wird im Laufe der 17 Jahre aufgezehrt. Das führt zu einer Monatsrente von 2600 Euro. Die Differenz zwischen Kreditrate und Fondsrente beträgt 1100 Euro und ist die effektive Zusatzrente. Außerdem kann es nach dem Tod des ehemaligen Handlungsreisenden für die Nachkommen noch ein Resterbe von 90.000 Euro geben, wenn der Hauswert höher als die Restschuld ist.

Weniger ist oft mehr

Der verständliche Wunsch, bis zum Tode im Eigenheim zu leben, hat jetzt die Stiftung Liebenau auf den Plan gerufen. Sie bietet älteren Menschen die Möglichkeit, ihr Haus gegen Zahlung einer Leibrente zu verkaufen. Die Oberschwaben sind aber keine Samariter. Die Stiftung weiß, was eine Sterbetafel ist, und kann Immobilien bewerten.

Sie lässt den Handelsvertreter erst einmal 88 Jahre werden. In den 20 Jahren wird das Haus mit 2 Prozent abgeschrieben. Folglich sinkt der Wert im Laufe der Zeit von 450.000 auf 270.000 Euro. Der Anbieter will einen Zins von jährlich 4,5 Prozent. Folglich winkt dem Handelsvertreter eine Rente von 563 Euro im Monat. Dahinter verbirgt sich für die Stiftung ein Sparvertrag. Sie zahlt 20 Jahre monatlich 563 Euro in den Topf, und am Schluss müssen, bei einem Zins von 4,5 Prozent, mindestens 219.000 Euro übrig sein. Die Differenz zu den kalkulierten 270.000 Euro Restwert der Immobilie ist Reserve.

Nun ist der Handelsvertreter am Zuge. Er hat die Qual der Wahl. Der Wechsel in die Mietswohnung bringt 1200 Euro, die Geldaufnahme führt zu 1000 Euro, und die Stifterrente spült 563 Euro in die Kasse. Bei diesen Zahlen spricht vieles für die erste Lösung. Der Haken an der Sache ist aber das Risiko steigender Mieten. Die zweite Lösung birgt die Gefahr steigender Zinsen in sich. Vor diesem Hintergrund ist die Stifterrente durchaus eine Überlegung wert, frei nach dem Motto: Weniger ist manchmal eben doch mehr. Erstens darf der Mann in diesem Modell auch 90 oder 95 Jahre alt werden, ohne aus dem Haus vertrieben zu werden, und zweitens ist die Rente sicher. Folglich kann man dem Rentner bei diesem Modell nur mit dem lateinischen Trinkspruch zuprosten: Ad multos annos.