Die Vermögensfrage Mancher Immobilienfonds ist schöngerechnet

Es gibt viele Wege für den Aufbau der privaten Altersversorgung. Das gilt auch für den Umgang mit Immobilien. Wer Anleihen und Aktien scheut, kann auf Immobilien ausweichen. Doch in dieser Welt ist das Leben kaum einfacher. Der Sparer steht vor einer Flut komplizierter Angebote. Der klassische Einstieg sind Eigentumswohnungen und Kredite. Alternativ stehen offene Immobilienfonds zur Verfügung.

Die beiden Varianten bieten Anlegern jährliche Verzinsungen von etwa 4 Prozent nach Steuern. Das ist nicht wenig, aber auch kein Grund zum Jubel. Deshalb liebäugeln viele Anleger mit geschlossenen Immobilienfonds. Hier winken Renditen von 5 bis 6 Prozent nach Steuern. Vor dem Einstieg sollte aber die Prüfung stehen, wie der Ausstieg aussieht, wenn die erhofften Zahlen nicht eintreten. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.

In den geschlossenen Immobilienfonds stecken üblicherweise Immobilien, die gewerblich genutzt werden: Büros, Ferienhäuser, Geschäfte, Hotels, Kliniken, Lagerhallen, Supermärkte. Die Liste ist lang, doch in allen Fällen geht es nur um den Ertrag. Im Gegensatz zu Häusern und Wohnungen, bei denen es auch auf Lage und die Optik ankommt, geht es bei den Gewerbeobjekten ausschließlich um die Frage, wie viel Ertrag die Immobilien im Verhältnis zum Kaufpreis abwerfen. Das sind je nach Typ zwischen 10 und 15 Jahresmieten, so dass die Objektrenditen bei 7 bis 10 Prozent liegen. Das kann in Verbindung mit entsprechenden Krediten zu hohen Renditen führen.

Es muss gerechnet werden

Wenn zum Beispiel ein Bürogebäude fünf Millionen Euro kostet und 15 Jahresmieten abwirft, heißt das in Zahlen, dass dem Besitzer jedes Jahr rund 333.000 Euro zufließen. Von diesen Erträgen sind 258.000 Euro steuerpflichtig, wenn die Gebäudekosten einerseits 75 Prozent des Gesamtaufwandes ausmachen und andererseits mit jährlich 2 Prozent abgeschrieben werden können. Das bedeutet bei einem Steuersatz von 50 Prozent, dass die Mieten durch die Abgaben an den Fiskus auf 204.000 Euro sinken. Das sind im Verhältnis zu dem Einstiegspreis von fünf Millionen Euro knapp 4,1 Prozent pro Jahr.

In Verbindung mit einem Kredit von fünf Millionen Euro, der jährlich 6 Prozent kostet und im Laufe von 15 Jahren vollständig getilgt wird, wird aus der Immobilie ein Sparplan. Der Anleger setzt am Anfang kein Geld ein. In der Folgezeit fließen ihm jährlich 330.000 Euro zu. Dafür muss er 515.000 Euro an die Bank bezahlen. Hinzu kommen die Steuern. In den ersten Jahren geht der Fiskus noch leer aus, weil die Abschreibungen und Schuldzinsen höher als die Mieten sind, doch ab dem fünften Jahr geht es zur Sache. Die Abgaben fangen bei 7.000 Euro an und steigen im Laufe der Zeit auf 114.000 Euro. Das heißt per saldo, dass der Anleger jedes Jahr durchschnittlich 220.000 Euro aufwenden muss, um in 15 Jahren ein lastenfreies Bürogebäude im Wert von fünf Millionen Euro zu besitzen. Die Verzinsung des Sparvertrages beträgt 6,3 Prozent pro Jahr.

Die Hoffnung ist der Tod des Kaufmanns

Die hohe Verzinsung weckt nicht nur bei großen Investoren, sondern auch bei kleinen Interesse. Sie ist jedoch mit erheblichen Risiken verbunden, weil die meisten Privatanleger nicht die Mittel haben, um solche Objekte alleine zu stemmen. Das führt in der Regel zum Einstieg in geschlossene Immobilienfonds. Hier wird den Anlegern die Offerte unterbreitet, sich mit kleinen Beträgen an großen Immobilien zu beteiligen, und wenn die Einlage auch noch mit Hilfe persönlicher Kredite finanziert wird, so der Lockruf der Anbieter, haben die Privatleute den gewünschten Immobilien-Sparplan mit hoher Rendite.

Die Angebote sind auf den ersten Blick verlockend. Im Vergleich zu den Offerten vor 20 oder 30 Jahren, als es auf dem grauen Kapitalmarkt lediglich um Werbungskosten und Steuervorteile ging, sind die heutigen Immobilienfonds solide Anlagen. Trotzdem ist Augenmaß gefragt, weil die Investoren keine Samariter geworden sind. Sie sind Kaufleute, die auf ihren Vorteil bedacht sind, und daher ist es notwendig, in den Prospekten die richtigen Stellen zu studieren. Die entscheidenden Parameter sind Einstiegspreis, Erträge, Inflation und Veräußerungspreis.

Die Analyse der Angebote wird mit der Erkenntnis beginnen, dass effektive Einstiegspreise von 15 Jahresmieten nach wie vor selten sind. In der Offerte eines großen Anbieters werden zum Beispiel drei Bürokomplexe zum Preis von 17 Jahresmieten angeboten. Unter Berücksichtigung aller Nebenkosten steigt der Mulitplikator auf 18,5 Jahresmieten, so dass die Aussichten, bei diesem Geschäft anständig Geld zu verdienen, mäßig bis schlecht sind. Daran ändert auch der alte Kniff nicht viel, die Erträge jedes Jahr um 2 Prozent anzuheben und in 15 Jahren einen Ausstieg von 16 Jahresmieten zu unterstellen. Was am Anfang nicht viel taugt, wird in Zukunft nicht besser, und die Hoffnung ist der Tod des Kaufmanns.

Sparzwang in Reinkultur

Der Fachmann wird erst einmal konstante Mieten unterstellen, weil er dankbar ist, überhaupt Mieter zu finden. Genauso wird er bei Objekten, welche in die Millionen gehen, einen Erlös von 13 bis 14 Jahresmieten unterstellen, weil er die Immobilien nur Anlegern anbieten kann, die sich auskennen. Deshalb sind Einstands- und Verkaufpreise von mehr als 15 Jahresmieten mit Vorsicht zu genießen, weil sie auf dem normalen Markt nur schwer zu erzielen sind. Neben dem Immobilienfonds muss der Anleger die Finanzierung des Anteils im Auge behalten.

Hier geht es nicht um die Frage, wie das Objekt, sondern wie die Einlage bezahlt wird. Die meisten Fonds arbeiten heute mit einem Kreditanteil von 50 Prozent, doch wenn das Eigenkapital in voller Höhe finanziert wird, bezahlt der Anleger seinen Anteil zu drei Vierteln auf Pump. Bei guter Bonität ist das kein Problem, doch selbst wenn die Stricke halten, sollte sich der Anleger im Klaren darüber sein, dass er in zwei Punkten gefangen ist. Er ist Mitglied einer geschlossenen Gesellschaft, und er hängt am Tropf der Bank. Das ist Sparzwang in Reinkultur, weil weder das Objekt noch der Kredit frei handelbar sind.

Eine Warnung ist notwendig

Natürlich kann der Anleger seinen Anteil auf dem Zweitmarkt anbieten, falls ihm die Sache nicht mehr gefällt. Genauso kann er bei der Bank vorsprechen, um den Kredit abzulösen. Wer aber einmal die Erfahrung gemacht hat, wie es auf diesen Märkten zugeht, ist in der Regel für den Rest seines Lebens kuriert. Auf dem Zweitmarkt für Beteiligungen werden nach einer groben Faustformel acht bis zehn Jahreserträge bezahlt, und bei den Banken sind Vorfälligkeitsentschädigungen fällig.

Die Verknüpfung gewerblicher Immobilien und klassischer Hypotheken ist nichts für kleine Anleger, weil sie von den großen Investoren an die Wand gedrückt werden. Das ist ein alter Hut, doch die Warnung ist von Zeit zu Zeit notwendig, weil sonst die Gefahr besteht, von Renditen zu träumen, die nur selten eintreten.