Die Vermögensfrage: Kreditrückzahlung beeinflusst Höhe des Nominalzinses

Bei der Aufnahme von Geld sind zwei Dinge von großer Bedeutung. Der Schuldner sollte wissen, wie der Kredit aussehen soll, und er sollte die aktuellen Preise für Hypothekenpfandbriefe kennen, weil diese Sätze die Grundlage für die Kalkulation der Kreditzinsen sind. Oftmals bezahlen die Anleger aber zu viel Geld für die Kredite. Die Gründe lauten: Die Privatleute machen sich zu wenig Gedanken darüber, wie die Darlehen getilgt werden sollen, und sie informieren sich zu wenig über die aktuellen Renditen der festverzinslichen Wertpapiere.

Am schlimmsten ist freilich der selbstverschuldete Zeitdruck. Die meisten Investitionen, zum Beispiel eine Immobilie oder eine Maschine, sind längst unter Dach und Fach. Jetzt muss „nur“ noch die Finanzierung in trockene Tücher gebracht werden. Das sind miserable Voraussetzungen für „ruhige“ Gespräche mit der Bank.

Die Kunden brauchen „dringend“ Geld, und in dieser Situation haben die Kreditgeber leichtes Spiel, sowohl die Bedingungen als auch die Preise zu diktieren. Dabei hätten manche Investoren, vor allem zahlungskräftige Privatanleger, alle Trümpfe in der Hand, um mit der Bank auf Augenhöhe über faire Preise zu verhandeln, wie in folgendem Vergleich deutlich wird.

Unterschied liegt in Tilgung des Schuld

Dies sei an einem Beispiel gezeigt: Es geht um zwei Kredite von jeweils 500.000 Euro. Sie sollen in beiden Fällen zu 100 Prozent ausbezahlt werden. Der jährliche Nominalzins beträgt jeweils 2,75 Prozent. Die Zinsbindung gilt zehn Jahre. Die Raten sind in beiden Fällen jeweils am Monatsletzten fällig. Die Kredite gleichen sich zumindest auf den ersten Blick wie ein Ei dem anderen, so dass viele Leute meinen, die Kredite seien identisch. Die Auszahlung ist gleich, die Zinsbindung ist gleich, der Nominalzins ist gleich, und die Fälligkeitstermine der Raten sind gleich. Können sich diese Kredite wirklich voneinander unterscheiden und, wenn ja, in welchen Punkten?

Die Verwirrung wird ihren Höhepunkt erreichen, wenn auch noch die Effektivzinsen überprüft werden. Sie betragen jeweils 2,78 Prozent pro Jahr, so dass die letzten Zweifel beseitigt sein dürften, die Kredite könnten sich voneinander unterscheiden. Das ist aber ein Trugschluss, weil zwischen beiden Darlehen doch Unterschiede liegen, wie der Blick hinter die Kulissen zeigt - in diesem Fall die Tilgung der Schuld.

Das erste Angebot ist ein Kredit mit geringer Rückzahlung und dem Recht zu jährlichen Sondertilgungen von bis zu 10 Prozent des Nominalbetrages. Die Rückzahlung beträgt 2,05 Prozent, so dass die monatliche Rate bei genau 2.000 Euro liegt. Außerdem besteht die Möglichkeit, jedes Jahr bis zu 50.000 Euro zusätzlich zu tilgen. Wird davon kein Gebrauch gemacht, wird am Ende der Zinsbindung eine Restschuld von 382.000 Euro offen sein.

Zinsverschiebung mit starker Auswirkung

Die zweite Offerte ist ebenfalls ein Darlehen mit laufender Rückzahlung. Die monatlichen Raten von jeweils 4.771 Euro sind aber so hoch, dass der Kredit in zehn Jahren - am Ende der Zinsbindung - auf jeden Fall vollständig getilgt worden sein wird. Folglich ist in diesem Vertrag auch kein Recht zur Sondertilgung enthalten. Das ist für Leute vom Fach freilich kein Grund, die Konditionen der Banken als „gegeben“ zu schlucken. Sie beschaffen sich Software, schlüpfen in die Rolle der Bank und rechnen die Margen aus.

Die Kalkulation heißt „Marktzinsmethode“ und baut auf effektiven Zahlungsströmen auf. Dabei kommen zum Teil große Unterschiede heraus, so dass im Umkehrschluss die Möglichkeit besteht, eine „einheitliche“ Marge vorzugeben und auf die nominalen Konditionen der Kredite zurückzurechnen. Auf diese Weise sind Zinsverschiebungen möglich, die erhebliche Auswirkung auf die Verhandlungen haben können.

Im ersten Fall gibt die Bank dem Kunden zunächst 500.000 Euro. Danach bekommt sie 119 monatliche Raten von jeweils 2.000 Euro zurück. Mit der letzten Rate ist auch die Restschuld von 382.000 Euro fällig, so dass die Bank an diesem Tag insgesamt 384000 Euro erhält. Das Institut reiht die 120 Zahlungen wie an einer Perlenschnur auf und verschuldet sich seinerseits in Form von Sparbriefen und Wertpapieren.

Gewinn liegt unter Margenbarwert

Für die 2.000 Euro zum Beispiel, die vom Schuldner in einem Jahr zurückfließen werden, kann die Bank einen Kredit von 1990 Euro aufnehmen. Die Geldaufnahme für 365 Tage kostet im Moment etwa 0,5 Prozent pro Jahr, so dass die Bank in zwölf Monaten das Kapital von 1.990 Euro und die Zinsen von 10 Euro zurückzahlen muss. Der Gesamtbetrag von 2.000 Euro ist deckungsgleich mit dem Betrag, den die Bank vom Schuldner erhalten wird, so dass die beiden Zahlungen „neutralisiert“ werden.

Der hohe Rückfluss von 384.000 Euro in zehn Jahren erlaubt dem Institut die Aufnahme von 376 471 Euro, weil die Refinanzierung derzeit 2 Prozent pro Jahr kostet. Die Probe aufs Exempel zeigt: Kapital von 376.471 Euro nebst Zinsen von 7.529 Euro ergeben 384.000 Euro, welche die Bank ihrem Gläubiger in zehn Jahren zurückzahlen muss. Damit halten sich „Einnahme“ und „Ausgabe“ der Bank wieder die Waage, so dass die Zahlenwelt in Ordnung ist.

Die 120 kleinen Kredite, die auf diese Weise aufgenommen werden können, führen in der Bank zu einer Summe von 531.496 Euro. Weil das Institut von diesem Betrag aber nur 500.000 Euro als Kredit auslegt, sind die 31.496 Euro der abgezinste Rohgewinn. Von diesem Betrag - in der Fachsprache auch Margenbarwert genannt - muss der Kreditgeber sämtliche Betriebskosten bestreiten. Dadurch liegt der effektive Gewinn unter dem Margenbarwert. Dafür muss sich der Kunde aber nicht interessieren, weil für ihn nur die Informationen wichtig sind, wie hoch die laufende Marge und der Margenbarwert der Bank sind.

120 gleiche Raten

Bei dem zweiten Kredit, dem „schnellen“ Annuitätendarlehen, sieht die Margenkalkulation genauso aus. Nur baut sie auf einem anderen Zahlungsstrom auf. Hier sind nicht 119 „kleine“ Raten und eine „große“ Schlusszahlung zu refinanzieren, sondern es geht um 120 gleiche Raten von jeweils 4.771 Euro. Dadurch verschiebt sich die Geldaufnahme der Bank, weil mehr Kapital im kurzfristigen Bereich und weniger Kapital im langfristigen Bereich zu refinanzieren ist. Im vorliegenden Fall ist die Situation aber paradox. Die laufende Marge steigt im Vergleich zum ersten Kredit an, doch der Margenbarwert sinkt auf 28.091 Euro, so dass die Bank bei diesem Vertrag rund 3.400 Euro weniger verdient.

Die unterschiedlichen Margen zeigen allen Investoren, die Freude am Rechnen haben, dass Nominalsätze und Effektivzinsen in vielen Fällen nicht das Maß der Dinge in der Kalkulation sind. Die Bank wird aus naheliegenden Gründen versuchen, mit der „langsamen“ Tilgung ins Geschäft zu kommen. Erstens ist der Margenbarwert höher, und zweitens besteht die Aussicht, bei der Verlängerung des Kredites zusätzlich Geld zu verdienen.

Umgekehrt wird der Kunde, der in der Lage ist, den Kredit während der Zinsbindung zurückzuzahlen, an der geringen Tilgung wenig Interesse haben. Auf das Angebot der niedrigen Regeltilgung werden nüchterne Kaufleute nur eingehen, wenn die Bank den Nominalzins um ein Zehntel senkt. Bei einem Wert von 2,65 Prozent und der Möglichkeit der jährlichen Sondertilgungen sind die beiden Margenbarwerte identisch. Darauf wird die Bank jedoch mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht eingehen wollen.

Gestaltung der Tilgung am wichtigsten

Die gegensätzlichen Interessen zeigen in aller Deutlichkeit, dass die Gestaltung der Tilgung wichtiger ist als die Höhe des Nominalzinses. Das heißt im Klartext, dass der Anleger zunächst einmal die Entscheidung fällen muss, wie viel Geld benötigt wird, wie die Rückzahlung des Kredites gestaltet werden soll und wie lange die Zinsbindung dauern soll. Wenn die Entscheidung zum Beispiel lauten soll, 500.000 Euro aufzunehmen, den Nominalzins zehn Jahre festzuschreiben und die Schulden in dieser Zeit zurückzuzahlen, ist im vorliegenden Fall der zweite Kredit günstiger.

Ein „geiziger“ Investor wird die Sache freilich auf die Spitze treiben wollen. Er verhandelt mit seiner Bank nicht über den Nominalzinssatz, sondern über die laufende Marge, weil die meisten Bankkaufleute in dieser Kategorie zu denken pflegen. Die laufende Marge des zweiten Kredites beträgt 1,15 Prozent. Üblich sind bei Krediten in dieser Größenordnung aber Werte von 0,6 bis 0,7 Prozent.

Wenn das Institut zum Beispiel auf 650 Basispunkte eingeht, muss der Nominalzins sinken - im vorliegenden Fall sinkt er auf 2,25 Prozent. Sollte die Bank diesen „Rabatt“ jedoch verweigern, weil sie merkt, dass der Margenbarwert in den Keller stürzt, sollte der Kunde nicht gleich die Flinte ins Korn werfen. Er hat einen Puffer von 50 Basispunkten, so dass gute Aussichten bestehen, sich zum Beispiel in der Mitte zu treffen.

Kurzfristiger Zinssatz Euribor

Wenn die Verhandlungen nicht zu dem gewünschten Ergebnis führen, sollte sich der Investor noch einmal in die Klausur begeben. Muss bei einer Laufzeit von zehn Jahren, in denen der Kredit getilgt werden soll, der Nominalzins um jeden Preis auf 120 Monate festgeschrieben werden? Was ist zum Beispiel von der Überlegung zu halten, auf die lange Zinsbindung zu verzichten und den Kredit mit „kurzen“ Zinsen und fester Marge auszustatten? Das mag auf den ersten Blick abenteuerlich aussehen, doch bei genauem Hinsehen bietet diese Lösung interessante Vorteile.

Es ist bei Krediten von 400.000 oder 500.000 Euro denkbar, die Kosten an einen Referenzzins zu koppeln und eine bestimmte Marge zu vereinbaren. Möglich sind zum Beispiel der Euribor für drei Monate und die laufende Marge von 100 Basispunkten. (Der Euribor ist ein kurzfristiger Zinssatz, der täglich auf der Basis von Meldungen führender europäischer Banken berechnet wird und sich auf Geschäfte zwischen Banken bezieht. Er wird nicht amtlich festgestellt. Auf den Euribor lauten zahlreiche Finanzprodukte.)

Das führt im Augenblick zu einem Nominalzins von 1,25 Prozent pro Jahr, und von diesem Satz profitieren beide Seiten. Das Gläubiger kommt ins Geschäft und erzielt hohe Margen. Der Schuldner profitiert von den Zinsvorteilen, und er ist bei der Tilgung der Verbindlichkeiten flexibel, weil er von Quartal zu Quartal entscheiden kann, ob und wie viel er an die Bank zurückzahlt.

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