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Baufinanzierung

Die Vermögensfrage Kreditrückzahlung beeinflusst Höhe des Nominalzinses

Verhandlungen auf der Grundlage der Marktzinsmethode bieten Anlegern mit guter Bonität heute interessante Perspektiven.

© Kai Vergrößern „Wir hätten die Rückzahlung des Kredits genauer festlegen sollen...“

Bei der Aufnahme von Geld sind zwei Dinge von großer Bedeutung. Der Schuldner sollte wissen, wie der Kredit aussehen soll, und er sollte die aktuellen Preise für Hypothekenpfandbriefe kennen, weil diese Sätze die Grundlage für die Kalkulation der Kreditzinsen sind. Oftmals bezahlen die Anleger aber zu viel Geld für die Kredite. Die Gründe lauten: Die Privatleute machen sich zu wenig Gedanken darüber, wie die Darlehen getilgt werden sollen, und sie informieren sich zu wenig über die aktuellen Renditen der festverzinslichen Wertpapiere.

Am schlimmsten ist freilich der selbstverschuldete Zeitdruck. Die meisten Investitionen, zum Beispiel eine Immobilie oder eine Maschine, sind längst unter Dach und Fach. Jetzt muss „nur“ noch die Finanzierung in trockene Tücher gebracht werden. Das sind miserable Voraussetzungen für „ruhige“ Gespräche mit der Bank.

Die Kunden brauchen „dringend“ Geld, und in dieser Situation haben die Kreditgeber leichtes Spiel, sowohl die Bedingungen als auch die Preise zu diktieren. Dabei hätten manche Investoren, vor allem zahlungskräftige Privatanleger, alle Trümpfe in der Hand, um mit der Bank auf Augenhöhe über faire Preise zu verhandeln, wie in folgendem Vergleich deutlich wird.

Unterschied liegt in Tilgung des Schuld

Dies sei an einem Beispiel gezeigt: Es geht um zwei Kredite von jeweils 500.000 Euro. Sie sollen in beiden Fällen zu 100 Prozent ausbezahlt werden. Der jährliche Nominalzins beträgt jeweils 2,75 Prozent. Die Zinsbindung gilt zehn Jahre. Die Raten sind in beiden Fällen jeweils am Monatsletzten fällig. Die Kredite gleichen sich zumindest auf den ersten Blick wie ein Ei dem anderen, so dass viele Leute meinen, die Kredite seien identisch. Die Auszahlung ist gleich, die Zinsbindung ist gleich, der Nominalzins ist gleich, und die Fälligkeitstermine der Raten sind gleich. Können sich diese Kredite wirklich voneinander unterscheiden und, wenn ja, in welchen Punkten?

Die Verwirrung wird ihren Höhepunkt erreichen, wenn auch noch die Effektivzinsen überprüft werden. Sie betragen jeweils 2,78 Prozent pro Jahr, so dass die letzten Zweifel beseitigt sein dürften, die Kredite könnten sich voneinander unterscheiden. Das ist aber ein Trugschluss, weil zwischen beiden Darlehen doch Unterschiede liegen, wie der Blick hinter die Kulissen zeigt - in diesem Fall die Tilgung der Schuld.

Das erste Angebot ist ein Kredit mit geringer Rückzahlung und dem Recht zu jährlichen Sondertilgungen von bis zu 10 Prozent des Nominalbetrages. Die Rückzahlung beträgt 2,05 Prozent, so dass die monatliche Rate bei genau 2.000 Euro liegt. Außerdem besteht die Möglichkeit, jedes Jahr bis zu 50.000 Euro zusätzlich zu tilgen. Wird davon kein Gebrauch gemacht, wird am Ende der Zinsbindung eine Restschuld von 382.000 Euro offen sein.

Zinsverschiebung mit starker Auswirkung

Die zweite Offerte ist ebenfalls ein Darlehen mit laufender Rückzahlung. Die monatlichen Raten von jeweils 4.771 Euro sind aber so hoch, dass der Kredit in zehn Jahren - am Ende der Zinsbindung - auf jeden Fall vollständig getilgt worden sein wird. Folglich ist in diesem Vertrag auch kein Recht zur Sondertilgung enthalten. Das ist für Leute vom Fach freilich kein Grund, die Konditionen der Banken als „gegeben“ zu schlucken. Sie beschaffen sich Software, schlüpfen in die Rolle der Bank und rechnen die Margen aus.

Die Kalkulation heißt „Marktzinsmethode“ und baut auf effektiven Zahlungsströmen auf. Dabei kommen zum Teil große Unterschiede heraus, so dass im Umkehrschluss die Möglichkeit besteht, eine „einheitliche“ Marge vorzugeben und auf die nominalen Konditionen der Kredite zurückzurechnen. Auf diese Weise sind Zinsverschiebungen möglich, die erhebliche Auswirkung auf die Verhandlungen haben können.

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Veröffentlicht: 15.02.2013, 18:40 Uhr

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