Die Vermögensfrage Keine Versicherung gegen Geldentwertung

Die hohe Staatsverschuldung und die drohende Inflation sorgen in vielen Haushalten für große Unruhe. Auf der einen Seite suchen die Menschen sichere Geldanlagen, und auf der anderen Seite wünschen die Menschen ertragsstarke Investitionen, um die Entwertung des Geldes bekämpfen zu können. Die beiden Ziele sind kaum miteinander vereinbar, weil Festgeld, Sparbücher und Anleihen - obwohl scheinbar sicher - bei einer Inflation von 2 bis 3 Prozent eben doch keinen Schutz vor Verlusten bieten. Mit der Aussage, dass Sachwerte in solchen Lebenslagen vorteilhafter als Geldanlagen seien, sollten die Anleger vorsichtig sein, weil die Hoffnungen, die sich dahinter verbergen, in vielen Fällen nicht erfüllt werden. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.

Ein erfolgreicher Apotheker ist 50 Jahre alt. Er ist verheiratet und hat mit seiner Frau zwei Kinder. Die Mutter ist als Ärztin tätig, und das Ehepaar versteuert pro Jahr rund 300.000 Euro. Die Eltern haben in den letzten Jahren im Umgang mit Geld alles richtig gemacht. Sie waren fleißig, die Einnahmen waren hoch, und die Ausgaben waren im Verhältnis zu den Überschüssen angemessen. Das hat dem Ehepaar ein lastenfreies Eigenheim beschert. Auch die Praxisräume, welche sich die Ärztin vor Jahren gekauft hat, sind frei von Schulden. Außerdem besitzen die beiden Akademiker noch Bargeld und Rentenansprüche, so dass der finanzielle Wohlstand beträchtlich ist.

Mit Immobilien geht es immer bergauf

Nun drohen die Anleger mit ihrem Bargeld, etwas über 500.000 Euro, aber ins Schleudern zu geraten. Das Kapital stammt aus Erbschaften und Überschüssen, und die Mittel sollen in eine Immobilie fließen. Das Objekt kostet 500.000 Euro. Hinzu kommen Nebenkosten von 30.000 Euro, so dass der Preis auf 530.000 Euro klettert. Die Liegenschaft könnte „locker“ aus der Portokasse bezahlt werden, aber warum einfach, wenn es auch kompliziert geht? Das Ehepaar will einen Kredit aufnehmen, weil die Zinsen zur Zeit günstig sind. So wollen sie drei Fliegen auf einen Streich erledigen. Sie möchten das Bargeld in Sachwerte tauschen. Sie wollen zehn Jahre „stabile“ Erträge erzielen. Und sie wollen der drohenden Inflation ein Schnippchen schlagen, frei nach dem Motto: Mit Immobilien geht es immer bergauf, mit Krediten stets bergab.

Das Vorhaben sieht auf den ersten Blick bestechend aus, doch bei genauer Analyse der Dinge stellen sich Fragen über Fragen. Das beginnt bei der Betrachtung des Gesamtvermögens. Dann folgt die Rentabilität der Immobilie - wie hoch ist die Verzinsung der Liegenschaft? Schließlich ist die Frage zu prüfen, ob es zu diesem Projekt auch Alternativen gibt und wie sich diese Modelle rechnen.

Das aktuelle Vermögen beträgt 1,9 Millionen Euro. Das Bargeld liegt bei 500.000 Euro. Die Barwerte der beiden Rentenansprüche betragen 600.000 Euro. Und die bestehenden Immobilien, das Eigenheim und die Praxis, sind 800.000 Euro wert. Es sind zurzeit keine Verbindlichkeiten vorhanden. Folglich bestehen die Geldanlagen zu 100 Prozent aus Eigenkapital. Das Vorhaben würde die Verhältnisse nachhaltig verändern. Bisher beträgt der Anteil der Immobilien am Privatvermögen rund 42 Prozent. Wird das Bargeld in Liegenschaften getauscht, steigt der Anteil auf 68 Prozent.

Es ist Ansichtssache, ob dieses Verhältnis günstig ist. Wichtiger ist der klare Blick auf die Tatsache, dass das Vermögen in Zukunft zu zwei Dritteln aus drei Immobilien bestehen würde. Solche Quoten sind in vermögenden Privathaushalten keine Seltenheit, und manche Anleger haben mit dieser Strategie in den letzten Jahrzehnten viel Geld verdient, weil die Preise von Jahr zu Jahr gestiegen sind. Diese goldenen Zeiten sind aber längst vorbei. Die Märkte sind gesättigt, und die Bevölkerung schrumpft, so dass sich die Besitzer von Immobilien aller Art daran gewöhnt haben beziehungsweise gewöhnen müssen, dass ihre Objekte gewissen Wertschwankungen unterliegen. Vor diesem Hintergrund ist die Konzentration von 68 Prozent des Vermögens auf drei Liegenschaften gefährlich und heikel.

Verliert das Grundstück seinen Wert?

Hinzu kommen die Renditen der Objekte. Das Eigenheim ist mit einer Verzinsung von 3 Prozent purer Luxus, das Büro wirft eine Rendite von 4 Prozent ab. Die neue Immobilie würde, und das ist den Anlegern überhaupt nicht bewusst, weniger als 3 Prozent nach Steuern abwerfen. Die nominalen Daten der Immobilie stehen in der ersten Tabelle. Der Gesamtaufwand beträgt 530.000 Euro. Davon entfallen 100.000 Euro auf das Grundstück und 400.000 Euro auf die Gebäudekosten. Hinzu kommen die Grunderwerbsteuer und die Notargebühren von 6 Prozent der Immobilienkosten.

Der jährliche Ertrag liegt bei 30.000 Euro, und die Betriebskosten belaufen sich auf 10 Prozent der Miete. Sie sollen jedes Jahr um 2 Prozent steigen. Der wunde Punkt der Immobilie ist der Wert des Objektes in zehn Jahren. Von den Nebenkosten werden die Anleger, darüber ist keine Diskussion nötig, mit absoluter Sicherheit nichts wieder sehen. Wie viel wird aber das Grundstück in zehn Jahren wert sein? Und mit welchem Preis kann für das Gebäude am Ende der Vermietung gerechnet werden? Im vorliegenden Beispiel werden das Grundstück und das Gebäude getrennt. Beim Grund und Boden wird ein jährlicher Zuwachs von 2 Prozent unterstellt, und bei dem Gebäude wird jedes Jahr ein „Verlust durch Verschleiß“ von 2 Prozent unterstellt. Das führt in zehn Jahren zu einem Endwert von etwa 442.000 Euro.

Gar kein schlechtes Ergebnis

Der Startpreis, die Erträge, die Kosten und der Endwert sind die Grundlage des Zahlungsplans in Tabelle 2. Abgerundet wird dieser Plan durch die Abgaben an das Finanzamt auf der Grundlage eines steuerpflichtigen Einkommens von 200.000 Euro pro Jahr. Die Struktur des Zahlungsplanes erinnert an ein festverzinsliches Wertpapier. Die Anleger stecken 442.000 Euro in eine Anleihe zum Kurs von 120 Prozent. Das Papier wirft nach Steuern jährliche Erträge ab, die bei 19.000 Euro beginnen und im Laufe der zehn Jahre auf 22.000 Euro steigen. Am Ende der Vermietung wird das Wertpapier zum Kurs von 100 Prozent eingelöst. Die Verzinsung dieses „Immobilien-Papiers“ liegt bei 4,2 Prozent vor Steuern und 2,3 Prozent nach Steuern. Vor allem der zweite Wert wird unterschiedlichste Empfindungen auslösen. Die einen Anleger werden die Nase rümpfen, und die anderen Investoren werden der Meinung sein, dass das Ergebnis gar nicht schlecht sei. Vor dem Hintergrund, dass „sichere“ Staatsanleihen im Augenblick bestenfalls 2 Prozent vor Steuern abwerfen und solide Unternehmensanleihen im Moment vielleicht 4 Prozent bringen, ist die Rendite der Immobilie in der Tat nicht übel. Heikel wird die Immobilie aber in Verbindung mit der gewünschten Hypothek.

Das Ehepaar liebäugelt mit der Aufnahme eines Kredites, und es rennt mit diesem Wunsch sowohl bei der Hausbank als auch bei dem Steuerberater offene Türen ein. Beide Parteien sind der Meinung, dass die niedrigen Zinsen geradezu nach Geldaufnahme rufen, aber kein Mensch stellt die naheliegende Frage, was die Anleger mit ihrem Bargeld machen, falls die Immobilie zu 100 Prozent mit Hilfe einer Hypothek bezahlt wird. Was wird in diesem Fall aus dem ursprünglichen Vorhaben, die „inflationsgefährdeten“ 500.000 Euro in „inflationsgeschützte“ 500.000 Euro einzutauschen?

Eine Sackgasse

Bei dieser Frage fühlen sich viele Anleger in die Ecke gedrängt. Dann wird das Geld zwischen Tür und Angel in „andere“ Projekte gesteckt, aber wer an dieser Stelle hartnäckig nachbohrt, wird bei zahlreichen Anlegern auf größte Ratlosigkeit stoßen. Sind das Aktien? Sind das Schiffe? Sind das Solaranlagen? Sind das Windkraftwerke? Damit wird deutlich, dass die Aufnahme von Krediten in vielen Fällen neue Probleme schafft, aber die alten Schwierigkeiten nicht beseitigt.

In dieser „Sackgasse“ kommt es zum Teil vor, dass die Anleger weitere Immobilien kaufen. Die Auswirkungen werden in den Tabellen 3 bis 5 deutlich. In der dritten Tabelle kaufen die beiden Akademiker „einfach“ zwei Objekte, eines für den Vater, eines für die Mutter. Folglich verdoppeln sich die Zahlen. Der Gesamtaufwand von 1.060.000 Euro wird zu gleichen Teilen mit Eigenkapital und Fremdmitteln bezahlt. Die Konditionen der Hypothek stehen in Tabelle 4. Die „fremden“ 530.000 Euro werden zum Kurs von 100 Prozent aufgenommen. Der Nominalzins liegt bei 3 Prozent pro Jahr. Die Tilgung wird auf 2 Prozent eingestellt. Die Jahresraten für Zins und Tilgung betragen jeweils 26.500 Euro. Dadurch sinkt die Schuld während der Zinsbindung auf 408.000 Euro.

Der Lohn der Bemühungen

Die Zahlen der Hypothek fließen in den Zahlungsplan ein. In der fünften Tabelle sind die beiden Immobilien enthalten. Hinzu kommen die Fremdmittel und die Steuern. Das Ergebnis ist ein Zahlungsstrom, der stark an das Wertpapier der zweiten Übersicht erinnert. Hier handelt es sich um eine Anleihe im Wert von etwa 475.000 Euro. Die Zahl ergibt sich aus der Verrechnung der Immobilienwerte (883.799 Euro) und der Restschuld (408.483) in zehn Jahren. Gekauft wird das Papier zum heutigen Preis von 530.000 Euro, so dass der Kurs dieses Mal bei 111 Prozent liegt. Die jährlichen Erträge nach Steuern bewegen sich zwischen 18.000 und 23.000 Euro. Folglich kommt unter dem Strich eine jährliche Verzinsung von 2,9 Prozent nach Steuern heraus.

Das Ergebnis liegt um 60 Basispunkte über dem Resultat der ersten Lösung. Das sind - ausgedrückt in Geld - 26.000 Euro, und dieses Ergebnis sollte die beiden Akademiker zu intensivstem Nachdenken anregen, weil die Risiken und Nebenwirkungen des Geschäftes nicht gerade von Pappe sind, um es vorsichtig auszudrücken. Die erste Folge ist die „Aufblähung“ des Privatvermögens um 500.000 Euro auf 2,4 Millionen. Die zweite Konsequenz ist die Steigerung des Immobilienanteils auf 75 Prozent. Und der Lohn für diese Bemühungen beträgt, wenn alles glatt läuft, gerade mal 26.000 Euro.

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Bei diesen Zahlen sollten die Anleger die Kirche im Dorf lassen. Sinnvoll wird der geordnete Rückzug sein. Das heißt im ersten Schritt, auf den Kredit und die zweite Immobilie zu verzichten. Wenn es unbedingt Beton sein muss, reicht auch eine Einheit. Das zweite Objekt auf Pump ist überflüssig wie ein Kropf. Und im zweiten Schritt stellt sich die Frage, ob die Umwandlung des Bargeldes in Beton vorteilhaft ist. Die Antwort wird in starkem Maße von der individuellen Beurteilung der Endwerte in zehn Jahren abhängen.

Die Anleger sollten die Hoffnung begraben, dass die heutigen Immobilienpreise die Grundlage für die Endwerte in zehn Jahren sein können. Realistischer wird sein, die heutigen Mieten mit einer jährlichen Steigerung von 1 bis 2 Prozent in die Zukunft fortzuschreiben und in zehn Jahren das Fünfzehn- bis Zwanzigfache der erzielten Miete als ersten Endwert anzunehmen. Von diesem Betrag sind notwendige Reparaturen abzuziehen. Es wird deutlich, dass die Endwerte nicht in den Himmel steigen werden. Wie bei jedem Geschäft gilt auch bei Immobilien der Grundsatz, dass der Gewinn im Einkauf liegt.