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Zertifikate und ETFs

Die Vermögensfrage Keine Versicherung gegen Geldentwertung

Kreditfinanzierte Immobilien sind keine Garantie für hohe Renditen. Oft sorgen sie für hohe Klumpenrisiken.

Die hohe Staatsverschuldung und die drohende Inflation sorgen in vielen Haushalten für große Unruhe. Auf der einen Seite suchen die Menschen sichere Geldanlagen, und auf der anderen Seite wünschen die Menschen ertragsstarke Investitionen, um die Entwertung des Geldes bekämpfen zu können. Die beiden Ziele sind kaum miteinander vereinbar, weil Festgeld, Sparbücher und Anleihen - obwohl scheinbar sicher - bei einer Inflation von 2 bis 3 Prozent eben doch keinen Schutz vor Verlusten bieten. Mit der Aussage, dass Sachwerte in solchen Lebenslagen vorteilhafter als Geldanlagen seien, sollten die Anleger vorsichtig sein, weil die Hoffnungen, die sich dahinter verbergen, in vielen Fällen nicht erfüllt werden. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.

Ein erfolgreicher Apotheker ist 50 Jahre alt. Er ist verheiratet und hat mit seiner Frau zwei Kinder. Die Mutter ist als Ärztin tätig, und das Ehepaar versteuert pro Jahr rund 300.000 Euro. Die Eltern haben in den letzten Jahren im Umgang mit Geld alles richtig gemacht. Sie waren fleißig, die Einnahmen waren hoch, und die Ausgaben waren im Verhältnis zu den Überschüssen angemessen. Das hat dem Ehepaar ein lastenfreies Eigenheim beschert. Auch die Praxisräume, welche sich die Ärztin vor Jahren gekauft hat, sind frei von Schulden. Außerdem besitzen die beiden Akademiker noch Bargeld und Rentenansprüche, so dass der finanzielle Wohlstand beträchtlich ist.

Mit Immobilien geht es immer bergauf

Nun drohen die Anleger mit ihrem Bargeld, etwas über 500.000 Euro, aber ins Schleudern zu geraten. Das Kapital stammt aus Erbschaften und Überschüssen, und die Mittel sollen in eine Immobilie fließen. Das Objekt kostet 500.000 Euro. Hinzu kommen Nebenkosten von 30.000 Euro, so dass der Preis auf 530.000 Euro klettert. Die Liegenschaft könnte „locker“ aus der Portokasse bezahlt werden, aber warum einfach, wenn es auch kompliziert geht? Das Ehepaar will einen Kredit aufnehmen, weil die Zinsen zur Zeit günstig sind. So wollen sie drei Fliegen auf einen Streich erledigen. Sie möchten das Bargeld in Sachwerte tauschen. Sie wollen zehn Jahre „stabile“ Erträge erzielen. Und sie wollen der drohenden Inflation ein Schnippchen schlagen, frei nach dem Motto: Mit Immobilien geht es immer bergauf, mit Krediten stets bergab.

Das Vorhaben sieht auf den ersten Blick bestechend aus, doch bei genauer Analyse der Dinge stellen sich Fragen über Fragen. Das beginnt bei der Betrachtung des Gesamtvermögens. Dann folgt die Rentabilität der Immobilie - wie hoch ist die Verzinsung der Liegenschaft? Schließlich ist die Frage zu prüfen, ob es zu diesem Projekt auch Alternativen gibt und wie sich diese Modelle rechnen.

Infografik / Finanzmarkt Tabelle 1 / Immobilie Immobilie © F.A.Z. Bilderstrecke 

Das aktuelle Vermögen beträgt 1,9 Millionen Euro. Das Bargeld liegt bei 500.000 Euro. Die Barwerte der beiden Rentenansprüche betragen 600.000 Euro. Und die bestehenden Immobilien, das Eigenheim und die Praxis, sind 800.000 Euro wert. Es sind zurzeit keine Verbindlichkeiten vorhanden. Folglich bestehen die Geldanlagen zu 100 Prozent aus Eigenkapital. Das Vorhaben würde die Verhältnisse nachhaltig verändern. Bisher beträgt der Anteil der Immobilien am Privatvermögen rund 42 Prozent. Wird das Bargeld in Liegenschaften getauscht, steigt der Anteil auf 68 Prozent.

Es ist Ansichtssache, ob dieses Verhältnis günstig ist. Wichtiger ist der klare Blick auf die Tatsache, dass das Vermögen in Zukunft zu zwei Dritteln aus drei Immobilien bestehen würde. Solche Quoten sind in vermögenden Privathaushalten keine Seltenheit, und manche Anleger haben mit dieser Strategie in den letzten Jahrzehnten viel Geld verdient, weil die Preise von Jahr zu Jahr gestiegen sind. Diese goldenen Zeiten sind aber längst vorbei. Die Märkte sind gesättigt, und die Bevölkerung schrumpft, so dass sich die Besitzer von Immobilien aller Art daran gewöhnt haben beziehungsweise gewöhnen müssen, dass ihre Objekte gewissen Wertschwankungen unterliegen. Vor diesem Hintergrund ist die Konzentration von 68 Prozent des Vermögens auf drei Liegenschaften gefährlich und heikel.

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