Die Vermögensfrage Kauf von Immobilien auf Vorrat ist ein fragwürdiges Vorhaben

Die Zinssätze für Geldanlagen und Kredite sind im Keller. Staatsanleihen mit einer Laufzeit von zehn Jahren bringen zurzeit etwa 3 Prozent pro Jahr. Hypotheken mit einer Zinsbindung von zehn Jahren kosten 4 Prozent pro Jahr. Die beiden Werte lösen bei Privatleuten, das liegt in der Natur der Sache, höchst unterschiedliche Gefühle aus. Wer Geld hat, zieht ein langes Gesicht, und wer Kapital braucht, freut sich des Lebens.

Was passiert aber, wenn Geldanlagen und Kredite, beispielsweise Immobilien und Hypotheken, gemischt werden? Natürlich hoffen die meisten Anleger, dass sich die Geschichte lohnt, doch wer die Vorhaben einzelner Privatleute im Detail betrachtet, wird zu anderen Ergebnissen kommen. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.

Ein pensionierter Manager ist 65 Jahre alt. Seine Frau ist fünf Jahre jünger. Die beiden Senioren sind gemachte Leute, wie ein Blick in die Bücher zeigt. Das Ehepaar besitzt Bargeld von 365.000 Euro. Die Anleihen haben einen Kurswert von 400.000 Euro. Die monatlichen Renten liegen bei 8000 Euro. Das Eigenheim ist 500.000 Euro wert. Die Aktien haben einen Marktwert von 300.000 Euro. Das führt unter dem Strich zu einem „sichtbaren“ Vermögen von 1.565.000 Euro. In Wahrheit ist es aber fast doppelt so hoch, weil die jährlichen Renten von 96 000 Euro einen Wert von 1.428.000 Euro darstellen, wenn sie über einen Zeitraum von 20 Jahren mit jeweils 3 Prozent kapitalisiert werden.

Auslöser sind Festgeld und Eigenheim

Falls die beiden Anleger ihr Hab und Gut versilbern und ihren Lebensabend zum Beispiel auf Mallorca verbringen würden, könnten sie auch ohne Zinsen die Puppen tanzen lassen. 1.565.000 Euro geteilt durch 20 Jahre plus Monatsrenten von 8000 Euro liefern 14.520 Euro und 83 Cent pro Monat, so dass zu Klage kein Anlass besteht. Davon sind die beiden Senioren auch Lichtjahre entfernt. Nur würden sie ihr Vermögen nie und nimmer auf diese Weise auf den Kopf hauen. Ganz im Gegenteil – sie sind auf dem besten Wege, sich durch Immobilien und Kredite weiter zu binden.

Auslöser sind das Festgeld und das Eigenheim. Die Zinsen für das Bargeld liegen bei 1 Prozent pro Jahr, und das Haus hat eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Das weckt Interesse an einer „Wohnung auf Vorrat“ und ist bei Leuten dieses Alters keine Seltenheit. Die Anleger überlegen sich, eine „kleine“ Wohnung zu kaufen, die 400.000 Euro kostet. Hinzu kommen Nebenkosten von 25.000 Euro, so dass der wahre Aufwand bei 425.000 Euro liegt. Die Immobilie soll auf unbestimmte Zeit vermietet werden. Die Miete beträgt 1500 Euro pro Monat. Die jährlichen Kosten werden auf 1500 Euro geschätzt. Finanziert werden soll das Vorhaben mit Hilfe von Bargeld und Kredit. Von dem Festgeld sollen 165.000 Euro in die Immobilie umgeschichtet werden. Die offenen 260.000 Euro sollen mit Hilfe einer Hypothek bezahlt werden, die jährlich 4,1 Prozent kostet und mit 2 Prozent getilgt wird.

Mit diesem Vorhaben will das Ehepaar drei Fliegen auf einen Streich erlegen. Erstens soll ein Teil des Festgeldes „besser“ angelegt werden. Zweitens soll die „Wohnung auf Vorrat“ die Sicherheit bieten, zu gegebener Zeit das Eigenheim in Ruhe verkaufen zu können. Und drittens wollen die Anleger mit den Kreditzinsen auch etwas Steuern sparen. Diese Überlegungen sind bei Senioren, die gut betucht sind, gegenwärtig an der Tagesordnung, doch die Folgen scheinen den Anlegern in der Regel nicht bewusst zu sein. Durch die Tabelle kommt etwas Licht in das Dunkel.

In der Übersicht wird deutlich, was bei diesem Geschäft im nächsten Jahrzehnt passieren wird. Der Kauf der Immobilie (425.000 Euro) und die Aufnahme des Kredites (260.000 Euro) fordern einen Einsatz von 165.000 Euro. Die Mieten (18.000 Euro), die Kosten (1500 Euro), die Kreditraten (15.860 Euro) und die Steuern heben sich fast auf. Die Vermieter erhalten jährliche Erträge, die kaum der Rede wert sind. Sie beginnen bei knapp 1000 Euro und sinken im Laufe der Zeit auf gut 300 Euro. Am Ende der Veranstaltung winken 204.000 Euro, falls die Immobilie zum Einstandspreis (400.000 Euro) verkauft werden kann.

Wo liegen die Vorteile?

Der effektive Zahlungsstrom erinnert an einen Sparbrief mit Zinsansammlung oder einen Zerobond, eine Anleihe ohne Ausschüttung. Eingesetzt werden 165.000 Euro, und nach zehn Jahren kommen 204.000 Euro zurück. Die jährliche Rendite der Zahlungsreihe beträgt 2,5 Prozent nach Steuern, und das Ergebnis wirft Fragen auf. Wie gut ist die Verzinsung? Wo liegen die Vorteile? Wo liegen die Nachteile? Passt das Objekt in die Struktur des Vermögens? Ist der Kredit sinnvoll? Gibt es sinnvolle Alternativen?

Die rationale Beantwortung der Fragen beginnt bei der Strukturierung des Vermögens. Das Ehepaar besitzt 3 Millionen Euro. Davon ist die eine Hälfte in Betriebs- und Staatsrenten gebunden, und daran können die Senioren nicht rütteln. Folglich stellt sich „nur“ die Frage, wie die andere Hälfte angelegt werden soll. Wenn sie zu gleichen Teilen in Immobilien und Aktien investiert wird, entfallen auf diese beiden Gruppen jeweils 750.000 Euro. Das Eigenheim ist 500.000 Euro wert, so dass in dieser Gruppe noch Luft für weitere 250.000 Euro vorhanden ist.

Die Aufnahme des Darlehens ist fragwürdig

Nun wird es verzwickt. Unter dem Aspekt, dass die geplante Wohnung zu 60 Prozent mit Hilfe eines Kredites bezahlt werden soll, passt das Objekt in den Rahmen. Nur ist die Rendite der Immobilie auf Pump reichlich mager. Das liegt an der Differenz der Zinssätze. Die Kosten des Kredites liegen über der Verzinsung der Wohnung, so dass unterm Strich nur 2,5 Prozent pro Jahr herausspringen. Daher ist die Aufnahme des Darlehens fragwürdig. Wenn der Kredit jedoch wegfällt, passt die Wohnung überhaupt nicht mehr in die Struktur des Privatvermögens, weil statt 750.000 Euro nun 925.000 Euro in Immobilien investiert werden würden.

Die drohende „Schieflage“ sollte das Ehepaar mit Nachdruck von dem Kauf der Wohnung abhalten. Erstens ist der Kredit wirklich Unfug, und zweitens ist das Risiko, 925.000 Euro in zwei Immobilien anzulegen, reichlich hoch. Bei Anleihen und Aktien würden sich viele Anleger mit Händen und Füßen dagegen wehren, ungefähr 30 Prozent ihres Gesamtvermögens in zwei Titel zu stecken, doch bei Immobilien wird diese Vorsicht gerne über den Haufen geworfen. Erstens wird das eigene Dach über dem Kopf nicht als Immobilie wahrgenommen, und zweitens ist die Meinung, dass Immobilien ihren Wert behalten, nicht aus der Welt zu schaffen.

„Mit Gewalt“ die finanzielle Zukunft regeln

Im vorliegenden Beispiel ist die Lösung des Problems ziemlich einfach. Der Kredit ist überflüssig wie ein Kropf. Der Kauf der Wohnung sollte vertagt werden. Die Zeit für dieses Vorhaben ist noch nicht reif. Der Kauf auf Vorrat ist falsche Vorsicht. Niemand weiß, was die Zukunft bringt, und es hat keinen Zweck, sich Sorgen über Dinge zu machen, die kein Mensch kennt. Vor diesem Hintergrund sollten die Senioren ihr Eigenheim nutzen, solange sie sich darin wohl fühlen, und sie sollen es verkaufen, sobald die Zeit gekommen sein wird. Bis dahin können, wenn an dem Plan festgehalten wird, ein Viertel des Vermögens in Immobilien anzulegen, rund 250.000 Euro in offene Immobilienfonds umgeschichtet werden.

Die Wohnung wird erst gekauft, wenn das Eigenheim verkauft worden sein wird, und sie wird aus dem vorhandenen Vermögen bezahlt. So einfach die Lösung ist, so schwierig ist ihre Umsetzung. Vor allem ältere Menschen wollen „mit Gewalt“ ihre finanzielle Zukunft regeln. Das kommt zum Beispiel in den Anstrengungen zum Ausdruck, finanzielle Reserven für ein Pflegeheim bereitzustellen. Die Sorgen sind bei vielen Senioren aber fehl am Platz. Wer ein großes Eigenheim hat und hohe Renten bezieht, braucht sich über das künftige Wohnen keine Gedanken machen. Die Sache ist schon längst bezahlt: Momentan im Haus, später möglicherweise in einer Wohnung, am Schluss vielleicht in einem Altersheim. Wer kennt schon die Zukunft?