Die Vermögensfrage Inflationsangst verstellt Blick für Aufteilung des Vermögens

Die natürlichen Feinde aller Geldanlagen sind Sicherheit, Inflation und Steuern. Das ist zwar ein alter Hut, doch die aktuellen Ereignisse zeigen, dass der Hinweis nichts an Aktualität eingebüßt hat. Der gewaltige Orkan, der die Finanzmärkte in den vergangenen Monaten erschüttert hat, scheint vorüber zu sein. Nun haben die Aufräumarbeiten begonnen, und die gigantischen Staatsschulden werden in den kommenden Jahren viele Privatleute stark belasten.

Die riesigen Schuldenberge können auf lange Sicht nur mit Hilfe von Geldpresse und Steuererhöhungen abgebaut werden. Momentan wagen Politiker kaum offen darüber zu sprechen, doch nach der Wahl wird es mit hoher Wahrscheinlichkeit zur Sache gehen. Bei diesen Perspektiven ist es kein Wunder, dass sich manche Anleger fragen, wie sie sich gegen Inflation und Steuern wappnen sollen. Bei diesen Überlegungen spielen Kredite und Immobilien eine wichtige Rolle, also genau jene Produkte, die zu den Turbulenzen geführt haben.

Auf Abwegen

Ein fünfzigjähriger Mann hat vor fünf Jahren aus steuerlichen Gründen einen größeren Betrag in eine Kapitalversicherung eingezahlt. Damals wurde die Steuerfreiheit der Kapitalversicherungen aufgehoben, und kurz vor Toresschluss steckte der Anleger etwa 170.000 Euro in eine Police mit Prämiendepot und einer Laufzeit von 15 Jahren. Der heutige Rückkaufswert liegt bei 200.000 Euro, und in zehn Jahren sollen an den Privatmann nach Auskunft der Gesellschaft etwa 300.000 Euro zurückfließen.

Vor fünf Jahren war der Anleger von der Anlage überzeugt. In der Zwischenzeit ist dies anders. Der Mann ist mit der Verzinsung des Kapitals, die Rendite wird bei 3,9 Prozent je Jahr liegen, und der Steuerfreiheit der Erträge durchaus zufrieden, doch der Investor fragt sich, wie viel die 300.000 Euro in zehn Jahren wohl noch wert sein werden. Die drohende Inflation beunruhigt den Mann so, dass er auf bestem Wege ist, auf Abwege zu geraten.

Schwund des Geldwertes

Er überlegt sich, ob er 300.000 Euro, also genau jenen Betrag, der in zehn Jahren von der Versicherung kommen soll, aufnehmen und in eine Immobilie stecken soll. Davon verspricht er sich zwei Vorteile. Erstens vertritt er die Auffassung, dass die Zinsdifferenz zwischen dem Kredit und der Versicherung lukrativ sei, und zweitens ist er der Meinung, dass der Sachwert, also die Immobilie, den Schwund des Geldwertes nicht nur begrenzen, sondern sogar wettmachen könne.

Die Idee sieht bestechend aus. Der Mann hat Geld zu 4 Prozent angelegt und muss auf die Erträge keine Steuern bezahlen. Im selben Zeitraum kann er Kapital aufnehmen, dass ihn nach Steuern nur 2,3 Prozent kostet, weil die Schuldzinsen als Werbungskosten absetzbar sind. Die Mittel sollen in eine Immobilie fließen, die ihren Wert behält.

Ernüchternde Ergebnisse

Die Haken des Geschäfts sind schwer erkennbar. Im vorliegenden Fall besteht die große Gefahr, mit Kanonen auf Spatzen zu schießen. Das Vermögen soll mit Hilfe von Krediten erhöht werden, doch der Nutzen ist kaum der Rede wert, wie in der Tabelle deutlich wird. Hier wird das gesamte Vermögen des Anlegers dargestellt, und dann wird untersucht, wie sich die Pläne auf dieses Vermögen auswirken werden. Die Ergebnisse sind ernüchternd.

Das Vermögen setzt sich aus drei Gruppen zusammen. Das sind Anleihen mit einem Stand von 100.000 Euro, Aktien im Umfang von 300.000 Euro und die Police mit einem Wert von 200.000 Euro. Die Anleihen werden ihren Wert behalten, weil die Schuldner solide Adressen sind. Die Aktien sollen, so hofft der Anleger, jedes Jahr um 3 Prozent steigen. Der Wert der Versicherung wird auf 300.000 Euro steigen. Insgesamt wird das Vermögen, wenn die Prognosen stimmen, in den kommenden zehn Jahren von 600.000 auf 803.000 Euro anwachsen. Hinzu kommen die Erträge.

Vermögen vor dem Schwund bewahren

Bei den Anleihen und Aktien wird es jedes Jahr gewisse Ausschüttungen geben. Die Erträge der Versicherung stecken in der Police, so dass es bei diesem Vertrag keine laufenden Ausschüttungen gibt. Die Zinsen der Anleihen und die Dividenden der Aktien führen zu Einnahmen von je 13.000 Euro. Davon ist die Abgeltungsteuer von 3429 Euro abzuziehen, so dass dem Anleger noch 9571 Euro zufließen. Wenn die zehn Erträge jedes Jahr zu einem Prozent wieder angelegt worden, kommen zu dem Vermögen ungefähr 73.000 Euro hinzu, so dass das gesamte Depot in zehn Jahren bei etwa 876.000 Euro liegen wird.

Der Zuwachs von 276.000 Euro entspricht einer jährlichen Verzinsung von 3,86 Prozent des Startkapitals. Nun kommt die Inflation ins Spiel. Sie kann ein Prozent im Jahr betragen. Es können aber auch 5 Prozent im Jahr sein. Viel wichtiger als die Spekulation, wie hoch die Inflation sein wird, ist die Erkenntnis, dass das gesamte Vermögen von der Geldentwertung betroffen sein wird. Folglich geht es darum, nicht nur die Kapitalpolice, sondern das gesamte Vermögen vor dem Schwund zu bewahren.

Unter dem Strich

Der Kredit und die Immobilie sind, wie ein Blick in die Tabelle verrät, aber Geschütze mit begrenzter Reichweite. Die Geldaufnahme von 300.000 Euro erlaubt die Investition von 273.000 Euro in Immobilien, wenn Kosten von 10 Prozent angesetzt werden. Steigt der Wert jedes Jahr um 3 Prozent, werden die Immobilien in zehn Jahren einen Wert von 363.000 Euro haben. Hinzu kommen die Überschüsse. Sie sind die Salden der Mieten, Sollzinsen und Steuervorteile, beginnen bei 2250 Euro und klettern im Laufe der Zeit auf 4307 Euro. Die Überschüsse führen, wenn sie zu einem Prozent angelegt werden, zu einem Endwert von 34.000 Euro.

Unter dem Strich steigern der Kredit und die Immobilie das Vermögen also auf 973.000 Euro, wenn die Zahlen stimmen. Das sind im Vergleich zu dem alten Endwert rund 97.000 Euro mehr, so dass alle Anzeichen für das Geschäft sprechen. Bei genauem Hinsehen tauchen aber Fragen auf, ob sich der Handel wirklich lohnt. Zunächst einmal ist auch der Mehrertrag von der Inflation betroffen. Bei einem Schwund von 3 Prozent im Jahr sinkt der Vorteil von 97.000 Euro auf 72.000 Euro. Wird dieser Wert auch noch abgezinst, bleiben bestenfalls 60.000 Euro übrig.

Die Rettung der Police

Das ist der wahre Vorteil, um den es hier geht. Die Rettung der Police lenkt, um es in aller Deutlichkeit zu sagen, von dem wahren Problem ab, weil alle Geldanlagen unter der Inflation leiden. Das heißt, dass sich der Anleger die Frage stellen muss, ob es sich lohnt, für einen Vorteil von 60.000 Euro einen Kredit aufzunehmen und in vermietete Immobilien zu stecken. Noch deutlicher formuliert lauten die Fragen: Wie sieht die optimale Struktur des Vermögens aus? Lohnt es sich wirklich, wie viele Anleger behaupten, einen Kredit aufzunehmen und in Sachwerte zu investieren, oder geht das nicht auch ohne Kredit?

Bei nüchterner Betrachtung der Differenzen werden die meisten Privatleute zugeben müssen, dass die Kreditaufnahme ein Spiel mit dem Feuer ist. Die wahren Vorteile sind so gering, dass sich der Aufwand nicht lohnt. Im vorliegenden Fall braucht der Anleger sein bestehendes Vermögen nur geringfügig umzubauen, um ähnliche Erfolge zu erzielen. Er lässt die Police stehen, vermindert die Aktien um 100.000 Euro und kauft sich für 200.000 Euro vermietete Immobilien. Dann wird er in zehn Jahren bei denselben Prognosen rund 954.000 Euro auf dem Konto haben. Das sind 12.000 Euro weniger als bei der geplanten „Superlösung“ mit Kredit, so dass in aller Deutlichkeit klar wird, wie heikel Geldgeschäfte auf Pump sind.