Die Vermögensfrage Immobilien und Kredite beschränken die Freiheit

Immobilien gelten seit Jahrzehnten als solide Altersvorsorge. Vor allem Freiberufler und Unternehmer setzen auf das Konzept, vermietete Immobilien auf Pump zu kaufen, die Objekte bis zum Beginn des Ruhestandes zu entschulden und im Alter von den Erträgen zu leben. In jüngster Zeit haben diese Immobiliensparpläne aber Risse bekommen. Die Mietgesetze sind heikel geworden, die Steuervorschriften haben sich verschlechtert, und die Wertsteigerungen scheinen vorbei zu sein. Das hat unter dem Strich zu enormen Einbußen der Rendite geführt.

Trotzdem sollte das Kind nicht mit dem Bade ausgeschüttet werden. Immobilien in guten Lagen und zu vernünftigen Preisen sind und bleiben Geldanlage mit Perspektive. Die Anleger müssen nur die Spreu vom Weizen trennen, weil vermietete Immobilien, vor allem Objekte mit Krediten, vielfältigste Chancen und Risiken bieten. Außerdem kann es passieren, dass sich Anleger in einigen Fällen, ohne es im Ansatz zu ahnen, hohe Risiken auf sich nehmen oder sich, was eigentlich schlimmer ist, weit von der ursprünglichen Immobilienanlage entfernen. Das wird in den folgenden Fällen deutlich.

Jetzt hat der Doktor knapp 200.000 Euro geerbt

Ein 50 Jahre alter Zahnarzt steht vor der Frage, ob er für 500.000 Euro zwei Wohnungen kaufen soll. Der Mann gehört in seiner Zunft in jeder Hinsicht zum Durchschnitt. Er ist verheiratet, hat zwei Kinder, versteuert jedes Jahr etwa 120.000 Euro und jammert auf hohem Niveau. Auch in finanzieller Hinsicht sind die Dinge durchschnittlich. Auf dem Eigenheim lasten noch Schulden, in das Versorgungswerk fließen Beiträge, es gibt zwei Lebensversicherungen, und das Aktiendepot erinnert in seinem Aussehen an eine gerupftes Huhn. Außerdem gibt es noch, darüber wird freilich der Mantel des Schweigens gebreitet, drei Steuersparmodelle.

Jetzt hat der Doktor knapp 200.000 Euro geerbt. Das hat Schwung in den Alltag gebracht. Das erste Viertel ist für ein neues Auto, eine kleine Reise und diverse Reparaturen im Haus verplant. Der Rest soll in die Altersvorsorge fließen, und weil in dem Arzthaushalt zur Abrundung des Glücks vermietete Immobilien fehlen, sind die beiden Liegenschaften im Gespräch. Die Daten der Objekte stehen in der ersten Tabelle. Die Wohnungen kosten 500.000 Euro. Hinzu kommen die Nebenkosten. Das sind die Grunderwerbsteuer und die Notargebühren. Dadurch steigt der Aufwand auf 525.000 Euro.

Hier die Mieten, da die Kosten, dort die Kreditraten

Die jährlichen Mieten beginnen bei 21.000 Euro. Sie sollen jedes Jahr um 1,5 Prozent steigen. Geschmälert werden die Erträge durch Kosten, die nach Auskunft eines Freundes, der seit Jahrzehnten vermietete Immobilien verwaltet, rund 5000 Euro pro Jahr betragen. Sie werden wie die Mieten jedes Jahr um 1,5 Prozent angehoben. Der Lohn der Mühe werden in 15 Jahren lastenfreie Wohnungen sein, und wenn die Hoffnung des Zahnarztes in Erfüllung geht, werden die beiden Objekte 625.000 Euro wert sein.

Der Kaufpreis und die Nebenkosten können nur zum Teil aus eigener Tasche bezahlt werden. Momentan sind 150.000 Euro vorhanden. Folglich müssen Hypotheken von 375.000 Euro aufgenommen werden. Dafür sind jedes Jahr rund 5 Prozent zu bezahlen, doch im Vergleich zu früher, in denen vergleichbare Kredite schon 7 bis 8 Prozent gekostet haben, sind die Zeiten rosig.

Die Einnahmen und die Ausgaben, hier die Mieten, da die Kosten, dort die Kreditraten, obendrein noch Steuern, führen unter dem Strich zu einem Zahlungsstrom wie in der vorletzten Spalte der linken Tabelle. Die Geschichte beginnt mit dem Einsatz des Eigenkapitals von 15.000 Euro. Danach folgen 15 Raten, die bei 15 000 Euro einsetzen und im Laufe der Zeit auf 20.000 Euro klettern. Dafür winken am Schluss effektiv 625.000 Euro.

Die Rechnung klingt plausibel und überzeugend

Der Zahlungsplan ist einfach, und weil die Dinge so übersichtlich sind, neigt auch der Zahnarzt zur Addition der Zahlen. Die Summe der Einzahlungen beträgt 409.000 Euro, die Summe der Auszahlungen liegt bei 625.000 Euro. Das macht eine Differenz von 216.000 Euro. Der jährliche Mittelwert beträgt 14.400 Euro, und das sind im Verhältnis zum Einsatz von 150.000 Euro etwa 6,7 Prozent. Das ist in den Augen des Mediziners ordentlich, und aus diesem Grund ist der Zahnarzt wild entschlossen, sich den Kredit zu besorgen und die beiden Wohnungen zu kaufen.

Die Rechnung klingt plausibel und überzeugend. Trotzdem wird sie jeden Menschen, der die Grundlagen der Zinsrechnung beherrscht, in den Wahnsinn treiben. Würde die jährliche Verzinsung wirklich 6,7 Prozent betragen, müssten in 15 Jahren auf dem Geldkonto über 800.000 Euro liegen. Weil der Wert der Immobilien aber lediglich 625.000 Euro betragen wird, kommt bei dem Immobiliensparplan pro Jahr auch nur eine Rendite von 4,2 Prozent heraus.

Ja, es gibt Alternativen!

Das ist zwar kein schlechtes Ergebnis, doch das Resultat wirft drei Fragen auf, welche die meisten Anleger in dieser Form kaum stellen werden. Da ist erstens der Aspekt, dass der Sparplan auf Kredit aufbaut. Ist das sinnvoll? Zweitens wird bei diesem Vertrag alles auf zwei Karten gesetzt. Würde der Zahnarzt dasselbe Geschäft auch mit zwei Anleihen oder mit zwei Aktien wagen? Wer jetzt das Handtuch wirft, ist bei Frage drei: Gibt es zu den beiden Immobilien Alternativen?

Die Antwort lautet: Ja, es gibt Alternativen! Wer sich nach offenen Immobilienfonds umsieht, die mindestens 50 Objekte enthalten und wenigstens 5 Prozent pro Jahr abwerfen, kann sich den Gang zum Kreditgeber sparen, weil er mit Zahlen wie in der letzten Spalte der linken Tabelle ins Ziel kommt. Von den Erträgen, im vorliegenden Fall jährlich 5 Prozent, sind 60 Prozent steuerpflichtig, und auf die 3 Prozent muss die übliche Abgeltungsteuer von 26,375 Prozent pro Jahr bezahlt werden. Das führt zu einem Abzug von 79,125 Basispunkten, so dass unter dem Strich eine Rendite von 4,21 Prozent pro Jahr herauskommt. Das entspricht dem Ergebnis der beiden Immobilien mit Kredit. Nur sind die Risiken geringer: keine Kredite, viele Objekte, Freiheit!

Bei den Erträgen und Kosten hat sich nichts geändert

Der zweite Fall ist eine Variation des ersten Beispiels. Der Arzt kauft dieselben Immobilien. Weil er aber beim Gedanken an den Fiskus in der Regel heftige Bauchschmerzen bekommt, neigt der Zahnarzt - mit freundlicher Unterstützung der Standesbank - zur „Optimierung“ der Fremdmittel. Statt eines Tilgungsdarlehens bietet die ihm einen Festkredit an, statt der direkten Tilgung ist eine Fondspolice im Gespräch, bestehend aus Anleihen und Aktien im selben Verhältnis.

Die „verbesserten“ Zahlen sind in der zweiten Tabelle zu sehen. Bei den Erträgen und Kosten hat sich nichts geändert. In der Kreditspalte tauchen die Zinsen auf. Danach folgen die Prämien für die fondsgebundene Lebensversicherung, die eine Rendite von 5 Prozent pro Jahr abwerfen soll. Bei den Steuern winken, sieht man einmal vom Schlussjahr ab, in dem die Erträge der Fondspolice zur Hälfte versteuert werden müssen, jedes Jahr nur Rückzahlungen, so dass der Zahlungsplan etwas freundlicher als in der ersten Tabelle aussieht. Der Zahnarzt kommt, wenn er sich für diese Variante entscheidet, mit Monatsraten von knapp 1300 Euro ans Ziel.

Doch der Lohn ist Freiheit

Der wunde Punkt dieser Konstruktion ist allerdings die Tatsache, dass sich der Anleger meilenweit von der Immobilie entfernt. Er kauft nicht nur zwei Immobilien, sondern er investiert zugleich auch in Anleihen und Aktien, und das noch auf Pump. Es kann nach Steuern, wenn die Zahlen so stimmen, eine jährliche Rendite von 4,7 Prozent herauskommen. Doch die ganze Mischung ist so exotisch, dass kein Mensch mehr weiß, in welche Anlagen das Geld letzten Endes fließt. Daher ist bei dieser Sache größte Vorsicht angebracht.

Es ist eine Überlegung wert, wie im ersten Fall auf den Kredit zu verzichten und das Geld, sowohl das Eigenkapital als auch die Sparraten, auf drei Töpfe zu verteilen. Das erste Drittel fließt in Anleihen, das zweite Drittel geht in Immobilien, und das dritte Drittel wird in Aktien angelegt. So kommen unter dem Strich zwar nur 4 Prozent heraus, und der Barwertverlust beträgt 27.000 Euro, doch die Einbuße hat auch ihren Vorteil. Der Arzt ist in seiner Geldanlage breit aufgestellt, er kann die Raten beliebig anpassen, er darf jederzeit aus den Sparverträgen aussteigen. Das hat seinen Preis, doch der Lohn ist Freiheit, und Unabhängigkeit ist mit Geld gar nicht zu bezahlen!