Die Vermögensfrage Immobilien sind keine wertstabilen Anlagen

Die gestiegenen Zinsen stellen Eigentümer vermieteter Immobilien vor handfeste Probleme. Die Nominalzinsen für zehnjährige Zinsbindung liegen bei 5 bis 6 Prozent pro Jahr, so dass sich manche Immobilienbesitzer, die nun über eine Verlängerung ihrer Kredite verhandeln, wundern, wie hoch Zins und Tilgung künftig sein sollen. Steigerungen von 25 Prozent sind nicht selten, weil Kredite mit langfristiger Zinsbindung zuvor für 4 Prozent zu haben waren.

Hinzu kommt oft die Neubewertung der Immobilien. Banken und Versicherer verlangen in wirtschaftsschwachen Regionen saftige Aufschläge und geben sich mit Tilgungssätzen von ein bis 2 Prozent nicht mehr zufrieden. Die Ratenerhöhungen nähren bei manchen Grundbesitzern den Wunsch zu verkaufen. Chancen und Risiken macht folgendes Beispiel deutlich.

Sind Immobilien keine wertstabilen Anlagen?

Ein Anleger hat vor zehn Jahren eine 80 Quadratmeter große Wohnung in Dresden gekauft. Das Objekt bescherte hohe Steuervorteile und war stets vermietet. Die niedrigen Zinsen und die geringe Tilgung belasteten den Eigentümer nicht weiter. Jetzt aber sollen die Zinsen von 4 auf 5,5 Prozent steigen und die Tilgung von ein auf 3,5 Prozent, so dass die Miete von 500 Euro je Monat den Kapitaldienst nicht mehr deckt. Künftig sollen für Zins und Tilgung monatlich 750 Euro gezahlt werden. Hinzu kommt die Sorge, in den nächsten Jahren mit Sonderumlagen belastet zu werden. Da ist es kein Wunder, dass sich der Eigentümer fragt, ob es nicht sinnvoller ist, die Wohnung zu verkaufen.

Erste Erkundigungen haben zu Ernüchterung geführt. Der Besitzer lebte in dem Glauben, dass die Wohnung nach wie vor 200.000 Euro wert sei. Erstens meinte er, die Immobilie zum marktüblichen Preis gekauft zu haben, und zweitens konnte er sich nicht vorstellen, dass der Wert von Immobilien sinken kann. Für Fachleute mag sich das naiv anhören, doch mangelhafte Preistransparenz und jahrzehntelange Wertsteigerungen haben bei vielen zum Glauben geführt, Immobilien seien wertstabile Anlagen. Das ist oft nicht richtig.

In diesem Fall hat der Anleger für die Wohnung vor zehn Jahren zu viel gezahlt. Die Miete von 500 Euro im Monat ergibt einen Jahresertrag von 6.000 Euro, so dass der Kaufpreis von 200.000 Euro zu 3 Prozent Rendite vor Steuern führt. Heute ist das Käufern, die auf den Euro sehen, zu wenig. Die Zinssätze für Bundesanleihen mit zehnjähriger Restlaufzeit liegen im Moment bei 4 bis 4,5 Prozent im Jahr, so dass für Anleger, die ihr Geld in Immobilien anlegen, kein Anlass besteht, mehr als 25 Jahresmieten zu zahlen.

Für Wohnungen höchstens 15 bis 20 Jahresmieten zahlen

In der Praxis werden für viele Wohnungen höchstens 15 bis 20 Jahresmieten bezahlt. Das entspricht Renditen von 5 bis knapp 7 Prozent und spiegelt die Erwartung kostenbewusster Anleger wider, dass Immobilien im Vergleich zu Anleihen mehr Ertrag abwerfen müssen, weil die Risiken höher sind. Im vorliegenden Fall führt das zu schmerzhaften Einsichten. Das Objekt ist bei einem Jahresertrag von 6.000 Euro bestenfalls 120.000 Euro wert. Das entspricht einer Rendite von 5 Prozent pro Jahr, doch die Verzinsung hat sich der Anleger durch einen Verlust von 80.000 Euro erkauft. Zwar kann sich der Investor mit Steuervorteilen trösten, doch das ändert nichts daran, dass er mindestens 50.000 Euro in den Sand gesetzt hat.

Der Verlust ist bitter, doch es hat keinen Zweck, ihn zu beklagen. Denn die Regel gilt: Einstandspreise sind Vergangenheit. Es hilft nichts, der Privatmann muss die gerupfte Immobilie wie eine neue Geldanlage betrachten. Die Wohnung ist 120.000 Euro wert, sie wirft 500 Euro im Monat ab, und sie kann in zehn Jahren - toi, toi, toi - für 120.000 Euro verkauft werden. Das ergibt eine Rendite von rund 5 Prozent vor Steuern, und bei einem Jahreseinkommen von 75.000 Euro sinkt die Rendite auf 3,8 Prozent im Jahr.

In Verbindung mit dem Kredit über 100.000 Euro wird aus der Immobilie ein Sparplan mit mittelprächtiger Verzinsung. Die Bank hat dem Anleger mitgeteilt, dass der Zins in den nächsten Jahren bei 5,5 Prozent liegen soll. Hinzu kommt die Tilgung von 3,5 Prozent, so dass jeden Monat 750 Euro fällig werden. Dafür wird die Schuld in den nächsten zehn Jahren auf 53 000 Euro sinken. Das bedeutet: Der Anleger legt am Anfang 20.000 Euro auf den Tisch, dann folgen 120 Raten à 250 Euro, und am Ende winkt ein Guthaben von 67.000 Euro.

Die Rendite der Zahlungsreihe beträgt 4,1 Prozent vor Steuern und bietet zum Jubel wenig Anlass. Ursache ist die negative Zinsdifferenz zwischen Immobilie und Kredit. Die Wohnung wirft zwar 5 Prozent ab, der Kredit kostet aber 5,6 Prozent, so dass unter dem Strich nur 4,1 Prozent herauskommen. Unter Berücksichtigung der Steuervorteile sieht die Rechnung etwas besser aus. Hier wirft die Wohnung jährlich 3,8 Prozent ab, und der Kredit schlägt mit 3,6 Prozent zu Buche, so dass sich der Sparvertrag jedes Jahr mit 4,3 Prozent verzinsen wird.

Umlagen können die Rendite deutlich schmälern

Die Bewertung hängt von mehreren Fragen ab: Erstens stellt sich die Frage, ob die Wohnung tatsächlich für 120.000 Euro verkäuflich ist. Es klingt bitter, doch die Rendite wird umso höher, desto geringer der Verkaufspreis ist. Zweitens sind die drohenden Sonderumlagen ein heikler Punkt. Je früher die Aufwendungen fällig werden und je höher die Umlagen sind, desto mehr sinkt die Rendite. Drittens kommt es bei der Wohnung auf den Verlauf der Erträge und des Wertes an. Bleiben die Mieten und der Verkehrswert stabil, kann der Besitzer mit 4,3 Prozent Rendite im Jahr rechnen. Bei jährlichen Wertsteigerungen von ein und 2 Prozent klettern die Verzinsungen auf 7,2 und 9,8 Prozent, so dass die Wohnung nach dem scharfen Schnitt wieder richtig blüht.

Die Entscheidung über den Verkauf der Wohnung hängt letztlich von den Alternativen ab. Was kann ein Anleger mit einem Einmalbetrag von 20.000 Euro und 120 monatlichen Sparraten von 200 bis 250 Euro machen? Die Möglichkeiten halten sich in Grenzen. Außer Sparplänen oder vielleicht auch einer Kapitalversicherung gibt es wenig Alternativen.