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Die Vermögensfrage Immobilien sind keine Versicherung gegen Inflation

Die Renditen vermieteter Häuser und Wohnungen auf Kreditbasis liegen bei nüchterner Betrachtung der Endwerte in vielen Fällen unter der jährlichen Inflationsrate.

© Kai Vergrößern „Unsere Nachbarn wollen mal wieder mit ihrem Vermögen angeben...“

Die Turbulenzen auf den Kapitalmärkten und in der Politik haben bei vielen Anlegern große Ängste und Sorgen verursacht. Auf der einen Seite geht es um die Sicherheit des Geldes, und auf der anderen Seite geht es um die Bekämpfung der Inflation. Die beiden Ziele sind, um Missverständnissen vorzubeugen, in der Regel nicht miteinander vereinbar. Guthaben auf Sparbüchern zum Beispiel sind, so merkwürdig das klingt, sicher und unsicher zugleich. Sicher bedeutet, dass die Guthaben keinen Schwankungen unterliegen, und unsicher bedeutet, dass die Guthaben bei Habenzinsen von 1 bis 2 Prozent und Inflationsraten von 2 oder 3 Prozent doch abnehmen. Mit der Aussage, dass Sachwerte in solchen Lebenslagen vorteilhafter als Geldanlagen seien, sollten die Anleger vor allem bei der Betrachtung von Immobilien vorsichtig sein, weil die Hoffnungen, die sich dahinter verbergen, in vielen Fällen nicht erfüllt werden. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.

Ein erfolgreicher Zahnarzt ist 52 Jahre alt. Der Mann ist verheiratet und hat mit seiner Frau, die ein Jahr jünger ist, zwei erwachsene Kinder. Die Mutter ist ebenfalls als Zahnärztin tätig, und das Ehepaar versteuert pro Jahr rund 250.000 Euro. Die Eltern haben in den vergangenen Jahren im Umgang mit Geld die meisten Dinge richtig gemacht. Sie waren fleißig, die Einnahmen waren hoch, und die Ausgaben waren im Verhältnis zu den Überschüssen angemessen. Das hat dem Ehepaar ein lastenfreies Eigenheim beschert. Auch die Praxisräume, die sich die Freiberufler vor Jahren gekauft haben, sind frei von Belastungen. Außerdem besitzen die beiden Mediziner noch Bargeld und Rentenansprüche, so dass der Wohlstand beträchtlich ist.

Die goldenen Zeiten sind längst vorbei

Nun drohen die Anleger mit ihrem Bargeld, rund 450.000 Euro, aber auf Abwege zu geraten. Das Kapital stammt aus Erbschaften und Überschüssen, und die Mittel sollen in ein Mehrfamilienhaus fließen. Die Immobilie kostet 1, 3 Millionen Euro. Hinzu kommen Nebenkosten von 150.000 Euro, so dass der Preis auf 1,45 Millionen Euro klettert. Bezahlt werden soll die Liegenschaft mit Hilfe des Eigenkapitals und einer Hypothek. So wollen die Anleger drei Fliegen auf einen Streich erledigen. Sie möchten die 450.000 Euro sicher anlegen. Sie wollen das Anwesen in den nächsten 15 Jahren durch zusätzliche Sparraten entschulden und auf diese Weise für ihren Ruhestand vorsorgen. Und sie wollen der drohenden Inflation eine Schnippchen schlagen, frei nach dem Motto: Immobilien steigen im Wert, und Kredite verlieren an Wert.

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Das Vorhaben sieht auf den ersten Blick bestechend aus, doch bei genauer Analyse der Dinge stellen sich Fragen über Fragen. Das beginnt bei der Betrachtung des Gesamtvermögens. Dann folgt die Rentabilität der Kombination - wie hoch ist die Verzinsung des Mehrfamilienhauses und des Kredits? Das führt zur Bewertung der Chancen und Risiken des Immobilien-Sparplans. Schließlich ist die Frage zu prüfen, ob es zu diesem Vorhaben auch Alternativen gibt und wie sich diese Modelle rechnen. Das Vermögen beträgt 1.682.000 Euro. Davon entfallen ungefähr 700.000 Euro auf das Eigenheim und die Praxis. Das Bargeld umfasst 450.000 Euro, und die Barwerte der Renten aus dem Versorgungswerk liegen bei 532.000 Euro. Es sind zurzeit keine Verbindlichkeiten vorhanden. Folglich sind die Anlagen heute zu 100 Prozent mit Eigenkapital bezahlt. Das Vorhaben würde die Verhältnisse gewaltig verändern. Das Ehepaar würde ein Stück in alte Zeiten zurückkehren, als Darlehen und Hypotheken zum Alltag gehörten. Die Summe der Anlagen würde durch den Kredit auf 2.532.000 Euro steigen, doch die Eigenkapitalquote des Vermögens würde auf 61 Prozent sinken.

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