26.01.2013 · Die Renditen vermieteter Häuser und Wohnungen auf Kreditbasis liegen bei nüchterner Betrachtung der Endwerte in vielen Fällen unter der jährlichen Inflationsrate.
Von Volker Looman, BremenRichtlinien für Lesermeinungen
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Der Artikel krankt an der Abstraktheit – Rechenmodelle müssen die Wirklichkeit abbilden ...
können, damit ihre Ergebnisse etwas taugen. Mehrfamilienhäuser
sollte man nicht als „Zinshäuser“ betrachten, sondern
als Produktionsstätten für Wohnen!
Ihr wirtschaftlicher Erfolg ist kein Automatismus. Bei einer Immobilie
kommt es auch auf das eigene Geschick an, mit den richtigen
Sanierungsmaßnahmen und den passenden Mietern zu einem guten
Ergebnis zu gelangen. Man kann dabei sein Geld überwiegend
verschleudern oder jedoch wirksam investieren. Engagement bedeutet
arbeiten! Gewinn oder Rendite entstehen durch Ausschreibungen, gute
Bauleitung, geschickte Verhandlung mit Handwerkern und Mietern,
geschmackvolle Verbesserungen, die sich an Bedürfnis und Einkommen
der Mieterklientel orientieren.
Neben der Frage, wie viel Talent und Arbeit man aufbringt, sind
natürlich Anschaffungspreis, Mietausfallwagnis, Bauzustand
wesentlich für den Ertrag der Investition. Ein Gebäude, dass
in Ordnung ist, sich in guter B –Lage befindet, kann sich beim
10,5-12-fachen der Kaltmiete rechnen u. erhalten.
Gegen Inflation helfen nur Edelmetalle
Wie hat doch der berüchtigte US-Grünspahn gesagt:
"Die Gold- (ich sage auch Silber-) Besitzer werden die Einzigen
sein, die Ihr Vermögen erhalten können......(und deswegen
sollte man auch über ein erneutes Goldbeitz-Verbot nachdenken).
kenne einige Zahnärzte persönlich, die sicher noch bis zu ihrem 80. am Stuhl stehen werden müssen, wenn sie die "Steuervermeidungsimmobilien" bezahlen wollen, die sie dank den lustigen Milchmädchenrechnungen der "Berater" erwarben. Nicht zu beneiden, wirklich nicht...
Immobiliengeschäft gelten bei vielen als Heilsbringer gegen die Inflation.
Das ist zu einfach. Steigt die Inflation durch Teuerungen von Importgütern, dann hat dies sogar negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, weil Mieter z.B. bei den Mietausgaben sparen wollen. Es ist naiv zu glauben, dass es Investments gäbe, die von der katastrophalen demographischen Entwicklung oder den globalen Rahmenbedingungen, die von den Finanzmärkten, der Weltwirtschaft und der Politik ausgehen, pauschal ausgeklammert werden könnten. Der Anleger muss vielmehr die ganze Bandbreite von Entwicklungen in die Abwägungen einbeziehen. So wie sich die Renditen aus den Geldanlagen unter die Inflationsrate einpendeln, wie die Volatilität der Aktien über die Jahrzehnte arg zunimmt, so nimmt auch das Risiko zu, dass Immobilieninvestments hohe laufende Kosten (durch Steuern, Abgaben, Auflagen) u. niedrige Einnahmen bedeuten, zu. Gerade (re-)finanziertes Eigentum kann in schlechten Zeiten zur Last werden, wenn eigene Einkünfte aus Mieten oder eigener Arbeitskraft geschmälert werden.
Ein Modell als Entscheidungshilfe
Loomann konstriert hier ein Modell und ein Modell ist per definitionem ein beschränktes Abbild der Wirklichkeit. Daraus zu schließen, dass Immobilien der falsche Weg zur Inflationsvermeidung sind oder dass eine Finanzberatung per se sinnfrei ist, ist wohl nicht standesgemäß. Der Beitrag führt demnach m.E. zu zwei Erkenntnissen. 1., eine finanzmathematische Bewertung setzt Annahmen voraus, die es aber am Ende dem Auftraggeber ermöglicht, anhand mehrere Szenarien seine Entscheidung überlegter zu treffen, als nur "aus dem Bauch heraus". 2., eine wie auch immer geartete Diversifikation seiner Anlagen ist zwar nach wie vor eine Binsenweisheit, aber eine die wahr ist. Ein Portfolio, das zu über 80% aus Immobilien besteht ist genauso zu überdenken, wie eines, das nur auf Wertpapieren aufgebaut ist. Diese stark ausgeprägten Neigungen sind bei Anlegern eher die Regel, als die Ausnahme. Hier steuernd einzugreifen und das Spektrum zu erweitern, dafür darf man auch mal einen Berater hinzuziehen.
Zahnärzte sollten keine Mehrfamilienhäuser kaufen
Wer direkt in Immobilien anlegt, und sich ein Mehrfamilienhaus kauft,
der sollte auch etwas davon verstehen. Man kann durchaus mit Immobilien
Geld verdienen, allerdings nicht, wenn man nach der Methode "Horst
Janson" eine Immobilie kauft, die ein Freund empfohlen hat.
Man sollte die Immobilie vor dem Kauf gesehen haben und in der Lage
sein, diese zu bewirtschaften. Außerdem sollte die Immobilie
vielleicht nicht in einer Region liegen, aus welcher heute schon
abzusehen ist, dass diese durch Auswanderung ausblutet.
Der zitierte Arzt ist nicht zwangsweise die geeignete Person für
solch eine Investition, vielleicht hat er ja einen guten Steuerberater
und das MFH taugt wenigstens als Abschreibungsobjekt.
Um bei Einstandspreisen von 30 Jahresmieten festzustellen, dass das Investment problematisch sein kann, benötigt man keinen Vermögensberater. Der in diesem Zusammenhang immer wieder hervorgekramte Zahnarzt ist ja schon bald ein Fall für das Antidiskriminierungsgesetz.
Hier sind offensichtlich zuviele Ahnungslose unterwegs.
Kein vernünftiger Mensch kauf Immobilien nach dem einfachen Satz
der x Fachen Jahresmiete. Immer achtet jeder auf Gebäude Wert u Ertragswert.
Eigen genutzte Immobilien schöne Villen sind immer die Entscheidung
nach persönlichen Wünschen u Empfindungen.
Rendite Objekte, Wohn oder Gewerbeimmobilien als Geldanlage in den
Ballungsräumen werden sicher längerfristig, zumindest im Wert
nicht verfallen, wenn regelmäßig nachgeschossen u
werterhaltende Arbeiten durchgeführt werden.
Aber wo gibt es denn in den Ballungsräumen wirklich noch solche
Immobilien wo der Mietertrag, Zins u Kapitaldienst sowie
Erhaltungsmaßnahmen deckt?
Auf dem Land u das ist nun der aller größte Teil,
außerhalb der Ballungsräume u den unmittelbaren Umfeld sind
insgesamt die Preise fast aller Immobilien drastisch gefallen.
Hier z B. verkaufte die Stadt nahe "DA" vor 8 Jahren für
170€ m² u nun werden noch 3 exakt gleiche Grundstücke zu
100€ m² in der Zeitung beworben.
Kein Käufer weit u breit.
Die fallenden Preise steigen weiter...
Die Wohnimmobilien in deutschen Ballungsräumen haben sich entgegen
alles gegenteiligen Meldungen in den letzten zwei Jahrzehnten als
stabile, meist im Wert gestiegene Anlagen erwiesen. Das schließt
nicht aus, dass es auch Beispiele gab und gibt, die sich als
Geldvernichtung erwiesen.
Käufer sieh dich vor! Zur 30-fachen Jahresmiete einkaufen und mit
einem für Immobilien-investments kurzen Zeitraum von 15 Jahren
rechnen, sollte gut überlegt werden. Lässt sich aber nur im
Einzelfall beurteilen.
Wieso man als Finanzanalytiker darauf kommt, dass steigende Mieten zu
fallenden Immobilienpreisen führen ist mir völlig
schleierhaft.
Typisches Schlechtmachen mit mindestens zwei gravierenden Fehlern!
1. wird gedanklich immer mit konkurrierenden Geldanlagen gerechnet, die
selbstverstänlich immer Inflationsausgleich liefen und jedes Jahr
noch zusätzlich Gewinn machen. Das ist unrealistischer
Blödsinn.
2. wird die aktuelle Bedrohung einer Währungsreform ausgeblendet.
Stellen Sie sich nur vor, was der Umrechnungskurs zwischen Neuer
Deutscher Mark und Euro sein würde. Ich tippe, daß man
für einen Euro so zwischen 0,5 und 0,3 NDM bekommt. Da dürfen
Sie sich bei der Kaufpreisfindung auch locker irren. Es bleibt
wenigstens die Rettung eines erheblichen Vemögensanteils
übrig, und in der Immobilie können Sie im Zweifel selber
wohnen. Um Rendite ist es gegangen, so lange noch nicht klar war,
daß das Euro-Abenteuer platzen wird. Ob meine Geldanlage 2%
Inflationsausgleich schafft, ist angesichts dessen nur noch zum
Totlachen.
Die Kernaussage des Artikel ist, daß der Wert von Immobilien nicht immer steigt, sondern auch einmal sinken kann. Das ist richtig und wird von vielen unterschätzt, allerdings kann man das auch prägnanter darstellen. Ausserdem geht der Autor bei seinen Modellrechnungen nur von moderaten Inflationsraten aus. Wenn diese auf 5% und mehr steigen sieht die Rechnung völlig anders aus. Man sollte daher immer mehr als nur ein Szenarium berechnen.
Antwort (1) zu dieser Lesermeinung anzeigen neueste Antwort: 27.01.2013 14:51 Uhr
Sehr Trivial: So wie ein Haus mit den Jahren verfällt, verfällt natürlich auch dessen Wert.
Dier Preis der Gesamtimmobile (Haus + Grundstück) kann nur steigen, wenn:
a.) Der Preis des Grundstückes stärker steigt als der Verfall
des Hauses den Preis senkt
oder/und
b.) Der Preis der Sanierung/Restaurierung (Stichwort Lohndumping)
geringer ist als der durch den Verfall des Hauses begründete Preisverfall.
Der Zins ist auf jeden Fall verloren und entspricht der Miete => Mietzins.
Auf 80 Jahre betrachtet (durchschnittliche Lebenserwartsung eines
Hauses) gilt:
Der Grundstückserlös - Abrisskosten muss der Alternativanlage
(nach X Währungsreformen und Grundstücksreformen (z.B.
Kriegsbedingt)) gegenübergestellt werden.
Eines ist sicher: Unabhängig von Marktpreisen: Der Wert einer
Immobile sinkt durch Verfall. Alles andere ist entweder Lüge,
Betrug oder Fortune (bedingt durch Krisenzeiten).
Kurz: Wer Spekulationsgewinn machen will braucht Krisen und Kriege!
Solange das Geld die Welt regiert müssen wir uns darüber zum
Glück keine Sorgen machen ;-))
Hallo, mancher Steuerberater empfiehlt seinen gutgläubigen, aber ahnungslosen Klienten Immobilien. Aus dieser Ecke kommt viel Ungemach. Freundliche Grüße.
Antwort (1) zu dieser Lesermeinung anzeigen neueste Antwort: 27.01.2013 10:41 Uhr
Gutgläubig sollte man nicht sei!
Wer viel arbeitet hat keine Zeit Geld zu verdienen.
Man kann dem Autor nur danken für seine schonungslose Analytik, denn die Verheißungen manche „Berater“ enden in Abenteuern, obwohl sie das Gegenteil anstrebten. Warum sollte man sich während und nach einem erfolgreichen Arbeits-Leben so einen Klotz ans Bein binden. Fachfremde wie Zahnärzte o. a. sind doch oft ahnungslos bei der Bewertung von Immobilien: Der KP zu hoch, denn es fehlt Zeit zum Suchen und Recherchieren. Makler und Bankberater geht doch gar nicht. All das frisst Rendite. Früher kamen die überteuerten Objekte in geschl. Immofonds – und Zahnärzte etc. haben da zugeschlagen. Um Steuern zu sparen. Das Erwachen war oft übel. Man kauft am besten ein Sanierungsobjekt, teilt in bedarfsgerechte Wohnungsgrößen auf, dann kann man gleich den aktuellen Energiestandard anbringen und besser abschreiben. Aber auch und gerade da muß man Makler, Architekt, Handwerker, Banker und Unternehmer in Personalunion sein, sonst verdienen nur die anderen. Zur Not muß man auch so zufrieden sein.
Antworten (2) zu dieser Lesermeinung anzeigen neueste Antwort: 27.01.2013 12:10 Uhr
Zwangsversteigerung
Entscheiden bei Immos ist der Einkaufspreis. Und da sind Zwangsversteigerungen die Lösung für den Anleger mit gut gefüllter Kasse. Allerdinsg gibt's auf derart erstandene Immos keine Kredite. Und man muss dann echt unternehmerisch tätig werden mit Verwaltung und evtl. Sanierung. Also nicht für Zahnärzte. Eher was für Manager. Für diese winkt dann alleridngs eine sehr gute Rendite.
Wenn die Zeit zum suchen fehlt ist das schlecht.
Man muss viel Zeit investieren um eine gute Immobilie zu finden.
Wer viel arbeitet, hat keine Zeit Geld zu verdienen!
Die eigen genutzte Immobilie / Villa ist etwas anderes.
Die Immobilie als Geldanlage oder Altersversorgung ähnlich
einer Versicherung ist überwiegend Klumpenrisiko und praktisch
nicht handelbar.
Jede andere Anlageform kennt wie jede Immobilien das Risiko
Wertverfall aber nie gibt es eine ununterbrochene Nachschusspflicht
wie bei jeder Immobilien.
Eine Immobilie stellt immer auch ein "Klumpenrisiko" dar
Wer seine gesamten gegenwärtigen und zukünftigen Ersparnisse
in eine Immobilie steckt, setzt sich einem Klumpenrisiko aus. Seine
Liquidität leidet und das Risiko dieser Investition lässt sich
nur schwer diversifizieren.
Wie hoch wird der Leerstand in 15 Jahren sein? Schaut man sich die
Demographie unseres Volkes an, so sollte man von dieser Überlegung
nicht gänzlich absehen. Welche zusätzlichen Belastungen kommen
auf den Bürger zu? Es ist nicht davon auszugehen, dass die Steuer-
und Abgabenlast rückläufig ist.
Unabhängig von etwaiger Rendite ist eine Immobilie aus genau einem
einzigen Grund interessant: Ist man schuldenfrei, so hat man einen Ort
von dem man nicht vertrieben werden kann. Das ist eine ganze Menge und
mag so manchen Verzicht auf Renditen aufwiegen.
Meine Eltern hatten in Schlesien auch eigene Immobilien
und wurden damals auch vertrieben, also Ihre Aussage ist sehr fragil!
Selbst heute,bekomme ich meine Immobilien nicht zur Eigennutzung.
Immobilien sind relativ (!) sicher.
Im Gegensatz zur Aktie können sie ihren Wert zwar nicht völlig
verlieren, aber er kann eben auch steigen und fallen.
Rendite entsteht, indem man günstig kauft!
Aktien und Gold gibt es zum Tageskurs.
Bei Immobilien muss man suchen und verhandeln.
Wer dafür kein Talent hat, sollte nicht mehr Immobilien kaufen, als
er selber nützt.
Nur selten und in guter Lage sind Immobilien sicher aber immer ein Klumpenrisiko.
Jede andere Anlageform die ja alle einmal finanziert werden müssen
lassen sich zu einem Mischpreis erstehen weil und sind auf Dauer
werthaltiger als Immobilien.
Besonders deshalb weil fast alle anderen Anlagen jede Sekunde handelbar ist.
Immobilien sind niemals kurzzeitig zu verkaufen, es sei denn man
verkauft weit unter dem Wert oder mit kräftigem Verlust.
Mit Talent hat das nichts zu tun. Der Aufwand den Immobilien
verursachen damit sie Ertragreich und nicht übermäßig
an Wertverlust erleiden ist gewaltig.
Das sinnvollste scheint mir, dass Geld einfach in Zahnarztpraxen anzulegen. Die scheinen ja eine richtig gute Rendite zu erwirtschaften.
Immobilien sind nur in Zeiten hoher Inflation rentierlich wenn man den Marktwert
betrachtet. Kreditfinanzierte Immobilien besonders langfristig
finanzierte sind nur an besonderen Standorten sinnvoll.
Die theoretische Berechnung unter Einrechnung eines Marktwertes nach
Jahrzehnten kann bilanzieren.
Nur Immobilien sind immobil kaum handelbar.
Jede andere Geldanlage oder Ersparnis lässt sich in flüssiges
Geld ohne besondere Umstände wandeln.
Im Übrigen verlangen Immobilien ununterbrochen Nachschuss wenn sie
noch in Jahrzehnten nur in etwa einen angemessenen Zeitwert behalten sollen.
Auch eine eigengenutzte Immobilien,
Kann viel zu teuer sein und damit eine sehr schlechte Investition.
Wenn Sie eine Immobilie zu Vermietungszwecken kaufen wollen
entscheidet der KP über den Erfolg. Derzeit kein Thema, da die Oberzentren "überkauft", d.h. zu teuer sind. Auch wenn ich bei Termineinlagen ggfs. etwas zuschießen sollte, den überhöhten Einkaufspreis der Immobilie hole ich NIE MEHR rein. Die derzeit noch niedrigen Zinsen spielen nur für die monatliche Cash Belastung eine Rolle. Die im Hypthekarvertrag vereinbarte Fremdfinanzierung muuss sowieso beglichen werden. Niedrige Zinsen bedeuten längere Laufzeiten und somit wird der Kredit teurer.
Eine weitere "was sie alles nicht tun sollten"-Geschichte von Herrn Lohmann. Der Zahnarzt kann ...
... Sich natürlich auch von Herrn Lohmann - gegen Honorar - zu Tode abraten lassen. Nächste Woche taugen dann wieder Aktien nicht, übernächste Lebensversicherungen und alsbald bekommen auch wieder die Renten ihr Fett weg und auch die Versorgungswerke, ohje. Jede Woche die gleiche Leier, Hauptsache, es wird mit Hilfe von mehr oder weniger willkürlichen Annahmen plus L'scher Finanzmathematik eine scheingenaue Rechnung angestellt. Am besten, der Zahnarzt hängt den Bohrer an den Nagel, eine Empfehlung wird Herr Lohmann für ihn nicht haben. Es wird sich in den letzten 52 Samstagsausgaben nichts finden, was vor Herrn Lohmann Auge besteht - nur Beratungsbedarf, ja den gibt's reichlich ...
Antworten (2) zu dieser Lesermeinung anzeigen neueste Antwort: 27.01.2013 13:56 Uhr
Genau!
Die Kunden-Beschimpfungen von Herrn Looman gehen mir schon lange auf die Nerven.
Ich empfehle, daß Herr Looman hier im Monatsabstand die erreichten
Ergebnisse seines Anlage-Portfolios postet, damit wir alle sehen
können, wie sich seine überwältigende Überlegenheit
in Sachen Kunden-Evaluierung in Gewinnen ausdrückt.
Ein 'Hoch' auf die Beratung!
Sicher kann man Vieles falsch machen beim Erwerb einer Immobilie - daher
ist Beratung grundsätzlich nichts Schlechtes, aber ich stimme Herrn
Feller vollkommen zu. Woche für Woche drangsaliert die FAZ ihre
Leser mit einer fiktiven Horrorgeschichte. Die Story ist immer
ähnlich aufgezogen: zu hoher Kaufpreis, zu wenig Eigenkapital, hohe
Renovierungskosten, zu geringe Einnahmen, schlechte Lage etc.
Dann folgen ein paar Annahmen, Zinsentwicklung usw. und klar ist: Die
i.d.R. gut betuchte Klientel mit hohem Einkommen und mehreren
hunderttsd. Euro auf der hohen Kante hat ein paar Zigtausend verbrannt.
Hätte doch nur der Berater auch was davon abbekommen. Dann
hätte man zwar noch immer keine Garantie für eine erfolgreiche
Anlage - der Berater weiß aber bei schlechtem Ausgang immer, warum
das so kam und beim nächsten Abschluss nicht mehr passieren kann.
Die Immobilie für 1,1 Mio einkaufen und schon sieht die Kalkulation
ganz anders aus.
Dann sollte die Immobilie noch an einem 1AAA Standort in München,
Frankfurt oder Hamburg stehen und schon hat man eine Spitzeninvestition,
weil man deutlich mehr Geld in das Grundstück investiert, als in
das Gebäude.
Es ist doch ganz einfach!
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