Die Vermögensfrage Immobilien haben für Berufseinsteiger viele Haken

Steuernsparen ist eine deutsche Volkskrankheit. Sie befällt nicht nur reife Jahrgänge, sondern auch junge Menschen. Das Anfangsgehalt der heutigen Hochschulabsolventen liegt bei 40.000 Euro pro Jahr. Wenn die Anwälte, Ingenieure und Kaufleute tüchtig sind, winken nach wenigen Jahren – vor allem in der Großstadt – erhebliche Steigerungen, so dass in einzelnen Branchen sogar Monatsgehälter von 5000 Euro bezahlt werden. Davon bleiben nach Abzug der Sozialabgaben und Steuern zwischen 50 und 60 Prozent übrig.

Gegen die Sozialabgaben können sich diese Spitzenverdiener kaum zur Wehr setzen, doch bei der Steuer gibt es gewisse Freiräume. Daher ist es kein Wunder, dass sich junge Spitzenverdiener intensiv Gedanken darüber machen, wie sie dem Fiskus mit Hilfe vermieteter Immobilien ein Schnippchen schlagen können. Gelegentlich geht die Rechnung auf, vielfach geht der Schuss aber nach hinten los, weil die Gefahren dieser Anlage nicht genügend untersucht worden sind. Die Chancen und Risiken von Immobilien, die in jungen Jahren gekauft werden, macht folgendes Beispiel deutlich.

Steuern sparen und gleichzeitig „irgendwie“ Geld anlegen

Ein lediger Anwalt ist 32 Jahre alt. Er arbeitet seit drei Jahren in einer internationalen Kanzlei und hat sich durch die Konzentration auf Fusionen zum gefragten Spezialisten entwickelt. Deshalb ist er auf der Gehaltsleiter schnell nach oben geklettert. Im Augenblick liegt das monatliche Gehalt bei 6000 Euro, und die Zukunft bietet glänzende Perspektiven. Vom Einkommen bleibt gut die Hälfte übrig. Die Arbeitslosenversicherung und die Rentenkasse fordern 7557 Euro, die Krankenkasse und die Pflegeversicherung kosten 4199 Euro, und das Finanzamt verlangt 18.744 Euro.

Die letzte Position ist dem Anwalt ein gewaltiger Dorn im Auge. Aus diesem Grund überlegt er sich, ob er 210.000 Euro in eine vermietete Immobilie stecken soll, die ihm ein Vermögensberater schmackhaft gemacht hat. Hinter der Offerte, dessen Daten in Tabelle 1 stehen, verbirgt sich eine Neubauwohnung, die 70 Quadratmeter groß ist und zehn Jahre lang vermietet werden soll. Die monatliche Miete soll 650 Euro betragen. Sie wird in der ersten Halbzeit ohne Abzug an den Besitzer fließen. Danach ist eine Rücklage von 1 Prozent der Gebäudekosten vorgesehen, so dass der Ertrag auf 525 Euro pro Jahr sinkt. In zehn Jahren soll die Wohnung zum Einstandspreis von 200.000 Euro verkauft werden.

Die Immobilie ist ein seriöses Angebot, doch die vielen Zahlen verstellen den Blick auf das Wesentliche. Der Anwalt will Steuern sparen und gleichzeitig „irgendwie“ Geld anlegen. Die Aussichten, diese Ziele zu erreichen, sind gering, weil Gefühle und Vorstellungen ins Spiel gebracht werden, die mit der Sache gar nichts zu tun haben.

Die Jagd nach Steuervorteilen verstellt den Blick

Wichtig ist zunächst die Erkenntnis, dass gute Investitionen immer Steuererhöhungen auslösen, weil kluge Anleger Erträge verlangen, die mindestens so hoch wie die Zinsen „risikoloser“ Anleihen sind. Bei der Anlage von 210.000 Euro in Wertpapiere sind im Augenblick rund 3,5 Prozent erzielbar, so dass die Abgaben durch die Abgeltungsteuer jedes Jahr um 1939 Euro ansteigen. Das ist zwar zu verkraften, doch die Richtung, die der Anwalt einschlägt, ist falsch, weil im Mittelpunkt der Bemühungen steuerliche Entlastungen stehen. Hierfür sind Anlagen notwendig, die zwei Aufgaben erfüllen: Sie müssen nicht nur die zusätzlichen Einnahmen neutralisieren, sondern sie sollen auch die Steuerbelastung senken.

Wenn die Investition zum Beispiel eine Immobilie ist, können die Erträge durch Darlehen neutralisiert werden, dessen Zinsen so hoch wie die Erträge sind. Damit ist aber nur das erste Problem vom Tisch. Die zweite Schwierigkeit, die Senkung der alten Steuerbelastung, ist zwar durch die Abschreibung der Immobilie lösbar, doch der Nutzen ist im Verhältnis zum Aufwand gering. Die Abschreibung vermieteter Immobilien liegt bei 2 Prozent pro Jahr. In diesem Beispiel sind 3150 Euro absetzbar, so dass die Steuervorteile, die das Objekt abwirft, bei rund 1200 Euro pro Jahr liegen. Die Addition der Vergünstigungen führt während der Vermietung zu einem Betrag von 12.000 Euro. Die Jagd nach diesen Steuervorteilen verstellt freilich den Blick, dass die Verzinsung der Voraussetzung - hier Immobilie plus Kredit – denkbar gering ist.

Der Anwalt hat durch Ersparnisse und Schenkungen etwa 60.000 Euro auf der hohen Kante, so dass die Wohnung mit Hilfe eines Darlehens finanziert werden muss. Notwendig sind 150.000 Euro, die zum Kurs von 100 Prozent ausbezahlt werden sollen. Die Daten des Kredits werden in der zweiten Tabelle aufgelistet. Der jährliche Nominalzins beträgt 4 Prozent und gilt zehn Jahre. Der Investor will die Verbindlichkeiten mit 2 Prozent pro Jahr tilgen, um in naher Zukunft ordentlich Kapital aufzubauen. Daraus leitet sich für Zins und Tilgung eine Monatsrate von 750 Euro ab, welche die Restschuld während der Zinsfestschreibung auf 113.000 Euro senken wird.

Mieten können steigen, der Wert der Wohnung kann zunehmen

Die Immobilie und der Kredit entpuppen sich bei näherem Hinsehen als Sparvertrag mit hoher Anfangsrate. Das wird in Tabelle 3 deutlich. Der Investor setzt zu Beginn seine Ersparnisse von 60.000 Euro ein. Danach muss der Anleger jährliche Raten auf den Tisch blättern, weil die Ausgaben für Zins und Tilgung höher als die Einnahmen sind, die aus Mieten und Steuervorteilen bestehen. Die einzelnen Raten beginnen bei 626 Euro und enden bei 2047 Euro. Dafür winken dem Anwalt am Schluss etwa 87.000 Euro – die Differenz zwischen dem erhofften Erlös von 200.000 Euro und der sicheren Restschuld von 113.000 Euro.

Die Rendite des Geschäftes hängt, wie in der vierten Tabelle deutlich wird, in erster Linie vom Verlauf der Erträge und des Objektwertes ab. Bei konstanten Zahlen kommen nach Steuern jährlich 1,93 Prozent heraus. Das wäre ein mageres Ergebnis. Die Gründe liegen auf der Hand. Der Kaufpreis der Wohnung ist im Verhältnis zur Miete sehr hoch, und der Kredit ist im Verhältnis zur Geldanlage sehr teuer. Die Rendite der Wohnung beträgt vor Steuern etwa 3 Prozent. Davon bleiben nach Steuern rund 2,2 Prozent übrig, weil die Abschreibung die Erträge neutralisiert. Das Darlehen kostet im selben Zeitraum genau 4,1 Prozent vor Steuern. Dieser Preis sinkt nach Steuern auf 2,3 Prozent pro Jahr. Die negativen Basispunkte zwischen der Anlage (2,2 Prozent) und dem Kredit (2,3 Prozent) ziehen die Gesamtrendite in den Keller, so dass unter dem Strich effektiv 1,93 Prozent übrigbleiben.

Natürlich sind auch andere Ergebnisse möglich. Die Mieten können steigen, der Wert der Wohnung kann zunehmen. Die Auswirkungen kommen in Tabelle 4 zum Ausdruck. Sollten der Ertrag und der Wert zum Beispiel jedes Jahr um 2 Prozent steigen, käme eine Verzinsung von 7 Prozent heraus, und das wäre ein hervorragendes Ergebnis. Die Tabelle verleitet zum Träumen, doch nüchterne Kaufleute werden sich fragen, wie hoch der Objektwert in zehn Jahren sein kann, wenn der Ertrag zum Maßstab gemacht wird. Wenn die heutige Miete jährlich 2 Prozent steigt, wird sie in zehn Jahren einen Wert von 792 Euro erreicht haben. Sollte der nächste Käufer für diesen Ertrag vielleicht 20 Jahresmieten anbieten, kommen 190.000 Euro zusammen. Das ist etwas weniger als der heutige Einstiegspreis, so dass klar wird, wie heikel der Traum von Wertsteigerungen auf der Basis heutiger Einstiegspreise ist. In vielen Fällen haben sich die Bauträger die Wertsteigerung der Käufer in die eigene Tasche gesteckt.

Das Dilemma junger Spitzenverdiener

Die geringe Verzinsung der Wohnung bedeutet nicht, dass Immobilien fragwürdige Geldanlagen sind. Wenn die Zahlen stimmen, sind vermietete Häuser und Wohnungen ertragreich, und die Besitzer haben große Freude an ihnen. Um aber schon in jungen Jahren mit Immobilien solide Geschäfte zu machen, sind fünf Dinge notwendig:

Erstens: Die Wohnung muss mindestens zehn Jahre vermietet werden, um den Verkaufserlös steuerfrei zu behalten.

Zweitens: Die Jahresmiete der Immobilie sollte mindestens 5 Prozent der Gesamtkosten betragen.

Drittens: Der Objektwert muss jedes Jahr um wenigstens 2 Prozent steigen, wenn die Anlage auf Pump gekauft wird.

Viertens: Der Kredit darf nicht mehr als 4 Prozent pro Jahr kosten.

Fünftens: Der durchschnittliche Steuersatz des Anlegers sollte auch nach Abzug der Verluste aus Vermietung und Verpachtung nicht unter 35 Prozent fallen. In diesem Fall würde sich die Wohnung mit 8 Prozent verzinsen, und diese Verzinsung gilt unter Fachleuten als Untergrenze, weil die Immobilie und der Kredit handfeste Risiken enthalten.

Die Vorgaben führen klugen Investoren das Dilemma junger Spitzenverdiener vor Augen. Zum einen drücken die Abgaben, zum andern sollte die Entscheidung, ob sich Steuernsparen unter diesen Bedingungen lohnt, sorgfältig geprüft werden, weil nicht einmal dieser Magerzins frei von Fallstricken ist. Das größte Risiko ist wahrscheinlich der Anleger selbst. Im Augenblick ist der Anwalt ledig. Heiratet er, sinkt der Steuersatz. Arbeitet der Jurist eine Zeitlang im Ausland, wird er vielleicht anders besteuert. Die Finanzlage ändert sich, wenn Kinder kommen.

Wenn aus dem Neubau in Gedanken ein neuer Altbau wird ...

Diese Überlegungen zeigen, dass Immobilien in jungen Jahren heikle Anlagen sind, weil sich zu viele Dinge noch ändern können. Wenn junge Investoren trotzdem Immobilien kaufen, sollten sie sich aber der Rendite wegen auf jeden Fall mit Baudenkmälern beschäftigen, weil bei diesen Objekten die Abschreibung im Vergleich zu Neubauten viel höher ist. Das wird deutlich, wenn aus dem Neubau in Gedanken ein neuer Altbau gemacht wird.

Das Objekt kostet ebenfalls 210.000 Euro. Davon entfallen jeweils 50.000 Euro auf das Grundstück und den Altbau. Die Renovierung soll 100.000 Euro kosten. Der Ertrag muss 875 Euro pro Monat betragen, um auf die anfängliche Verzinsung von 5 Prozent zu kommen. Das Objekt wird zehn Jahre lang vermietet. Und in diesem Zeitraum steigen die Mieten, so hofft der Investor, jedes Jahr um 2 Prozent. Für die laufende Instandhaltung werden vom sechsten Jahr an monatlich 125 Euro angesetzt. Der Wert der Immobilie soll um 2 Prozent pro Jahr klettern, so dass das Denkmal am Ende für 244.000 Euro verkauft werden kann.

In Verbindung mit dem Darlehen bleibt das Denkmal ein Sparplan mit hoher Anfangszahlung. Die Aufnahme der 210.000 Euro verwandelt die Immobilie in die Geldanlage, die mit einer Startzahlung von 60 000 Euro beginnt. Im ersten Jahr führen die Mieten (10.500 Euro) und die im Vergleich zum Neubau höheren Steuervorteile (2500 Euro) zu Einnahmen von 13 000 Euro. Das Darlehen kostet 4 Prozent pro Jahr und wird mit 2 Prozent getilgt. Daraus leiten sich Ausgaben von 9000 Euro ab.

Unter dem Strich muss der Anleger keine Sparraten leisten. Er erhält jährliche „Ausschüttungen“ von 4000 Euro auf das Eigenkapital. Außerdem winkt nach zehn Jahren ein Endguthaben von 131 000 Euro. Das sind im Vergleich zum Neubau ohne Wertsteigerung etwa 44 000 Euro mehr, so dass die Rendite dieses Sparplans auf 13 Prozent pro Jahr steigt. Immobilien mit diesen Rahmenbedingungen haben freilich Seltenheitswert. Denn die meisten Geschäfte spielen sich in anderen Klassen ab, und da sollten junge Spitzenverdiener mindestens siebenmal darüber schlafen, ob sie sich tatsächlich diese Bürde aufladen wollen.