Die Vermögensfrage Hypotheken und Investmentpolicen - explosive Mischung!

Traditionelle kapitalbildende Versicherungen spielen bei der Finanzierung vermieteter Immobilien keine Rolle mehr. Seit dem Beschluss des Bundesfinanzministers, die Erträge aller Policen, die nach dem Jahreswechsel 2004/2005 abgeschlossen werden, mindestens zur Hälfte zu besteuern, ist das beliebte Steuersparmodell aus den Regalen der Vermittler und Vertreter verschwunden.

Das heißt aber nicht, dass Policen im Kreditgeschäft aus der Mode gekommen sind. Im Gegenteil: Die Verknüpfung von Krediten und Versicherungen ist weiter an der Tagesordnung. Im Moment sind fondsgebundenen Rentenversicherungen der Renner. Dahinter verbergen sich klassische Aktiensparpläne, so dass die Privatleute mit geliehenem Geld an der Börse spekulieren. Die Chancen und Risiken dieses "Zinsdifferenzgeschäfts im neuen Gewand" werden in folgendem Beispiel deutlich.

„Zinsdifferenzgeschäft im neuen Gewand“

Eine 42 Jahre alte Anwältin, die als Strafverteidigerin tätig ist und pro Jahr etwa 95.000 Euro verdient, möchte mit ihrem Mann, einem selbständigen Internisten, ein familiäres Steuersparmodell auf die Beine stellen. Sie will eine Immobilie kaufen und das Objekt ihrem Mann als Praxisraum vermieten. Die monatlichen Mieten, die der Arzt bisher an Fremde bezahlt hat, sollen also in Zukunft in der Familie bleiben - und die beiden Freiberufler hoffen, mit der Anlage die Altersvorsorge aufbessern zu können.

Das Geschäft ist aus Sicht der Anwältin der klassische Kauf einer Immobilie auf Kredit. Das Objekt soll etwa 250.000 Euro kosten. In diesem Betrag sind alle Nebenkosten enthalten. Von dieser Summe können drei Viertel mit jährlich 2 Prozent abgeschrieben werden, so dass die Mieten bis zu einem Jahresbetrag von 3.750 Euro steuerfrei bleiben. Der monatliche Ertrag wird auf 1.000 Euro veranschlagt. Die Praxis wird 20 Jahre im Familienbesitz bleiben. Danach soll die Immobilie, so hoffen die Freiberufler, für 200.000 Euro verkauft werden. Die jährliche Rendite der Praxis beträgt 4,93 Prozent vor Steuern. Davon bleiben nach Abzug der Steuern jährlich 3,51 Prozent übrig.

Aus dem Blickwinkel der Anwältin wird die Rendite sogar steigen. Das liegt nicht an der Hoffnung, dass die Mieten oder der Endwert zunehmen, sondern an dem Umstand, dass die Frau eine Hypothek aufnehmen muss. 80.000 Euro hat sie auf der hohen Kante, so dass die Bank die fehlenden 170.000 Euro beisteuern muss. In diesem Fall ist das kein Problem. Beide Anleger stehen bei der Bank hoch im Kurs, und das Institut hofft auf ertragreiche Geschäfte.

Die unterschiedlichen Finanzierungsvarianten ...

Die erste Möglichkeit, das Objekt zu finanzieren, sind der direkte Einsatz des Eigenkapitals und die direkte Rückzahlung der Fremdmittel. Die Schulden werden zum Kurs von 100 Prozent aufgenommen, der aktuelle Nominalzins von 5 Prozent wird auf zehn Jahre festgeschrieben; danach wird vorsichtshalber mit einem Anschlusszins von 6 Prozent weiter gerechnet. Wenn die Zahlen stimmen, muss die Anwältin der Bank insgesamt 240 Monatsraten von jeweils 1.141 Euro auf den Tisch blättern, um nach 20 Jahren schuldenfrei zu sein. Das führt zu einem jährlichen Effektivzins von 5,33 Prozent vor Steuern. Werden die Vorteile, die sich aus der Abzugsfähigkeit der Kreditzinsen ergeben, in den Zahlungsstrom eingebunden, sinken die Kosten auf 3,15 Prozent. Das führt unter dem Strich zu einem Sparvertrag mit Zinshebel: Eingesetzt werden am Anfang 80.000 Euro, danach folgen 240 Raten, die im Laufe der Zeit von 128 auf 412 Euro steigen, am Schluss winken ein Guthaben von 250.000 Euro nebst Rendite von 3,88 Prozent nach Steuern.

Die Verzinsung des Sparvertrages lässt sich durch die Aussetzung der Tilgung und die Anlage der Rückflüsse in Aktien steigern. Grundlage dieser Kombination ist ein Festdarlehen. Das Eigenkapital wird wie bei einem klassischen Annuitätendarlehen eingesetzt, so dass wieder 170.000 Euro von dritter Seite notwendig sind. Der Nominalzins beträgt in der ersten Halbzeit 5 Prozent pro Jahr, in der zweiten Halbzeit gilt ein Nominalzins von 6 Prozent. Das führt zu 120 Zinsraten à 708 Euro und 120 Folgeraten à 850 Euro.

Hinzu kommen die Beiträge für die Investmentpolice. Die Hausbank rechnet damit, dass sich die fondsgebundene Rentenversicherung mit 6 Prozent jährlich verzinsen wird. Gegen diese Prognose sind keine Einwände zu erheben, weil sich Aktien in der Vergangenheit mit 8 bis 9 Prozent rentiert haben, so dass durchaus die Möglichkeit besteht, auch in Zukunft ähnliche Ergebnisse zu erzielen. Bei einem Jahreszins von 6 Prozent sind 240 Beiträge à 581 Euro nötig, um nach 20 Jahren auf einen Wert von 170.000 Euro zu kommen und den Kredit Hausbank in einer Summe zurückzahlen zu können.

Zusätzlich müssen noch Schulden beim Finanzamt beglichen werden. Der Gewinn der Rentenpolice, die Differenz zwischen den eingezahlten 139.400 Euro und dem Endguthaben von 170 000 Euro, ist zur Hälfte steuerpflichtig, so dass die Anwältin vermutlich 22.000 Euro an den Fiskus abführen muss. Trotzdem wird sich die Lösung rechnen. Unter dem Strich steigt die Verzinsung der Immobilie, des Kredites und der Rentenpolice auf 4,77 Prozent nach Steuern.

... ergeben eine Lösung, bei der allerdings noch Fragen bleiben

Optimiert wird die ganze Sache, wenn der Kredit auf 250.000 Euro erhöht wird und das gesamte Eigenkapital in die Investmentpolice eingezahlt wird. So wird die Zinsdifferenz in voller Höhe ausgereizt. Das heißt in diesem Fall, dass die höheren Zinsen - 120 mal 1.042 Euro und 120 mal 1.250 Euro - zu höheren Werbungskosten führen, und dass in der Rentenversicherung keine zusätzlichen Beiträge notwendig sind. Die Einmalzahlung von 80.000 Euro führt bei einer Jahresverzinsung von 6 Prozent zu einem Endguthaben von 257.000 Euro, so dass der Kredit auf einen Schlag getilgt werden kann. Nur für die Zahlung an das Finanzamt muss der Geldbeutel noch einmal geöffnet werden, weil die 36.000 Euro nur zu einem Sechstel aus dem Überschuss bezahlt werden können. Die hohen Schuldzinsen haben aber zu hohen Steuervorteilen geführt, so dass sich die dritte Lösung mit 5,83 Prozent nach Steuern rechnet. Angesichts dieser Zahlen spricht alles für die dritte Finanzierung, weil sie die höchste Rendite liefert.

Trotzdem stellen sich Fragen. Das beginnt bei der Risikobereitschaft der Anleger. Die fondsgebundene Rentenversicherung bietet zwar Barwertvorteile von 33.000 Euro. Doch das sollte nicht den Blick auf die Tatsache verstellen, dass die Freiberufler mit einem Kredit an der Börse spekulieren. Der Schuss kann ein Volltreffer sein, er kann aber auch ein Blattschuss in die umgekehrte Richtung sein, wenn die Kurse einbrechen. Hinzu kommt die Frage, worin der praktische Nährwert der fondsgebundenen Kapitalversicherung liegt. Wenn sich die Freiberufler für Aktien entscheiden, entscheiden sie sich für Aktien, so dass die Verpackung nur teurer Ballast ist. Das gilt vor allem für die dritte Lösung. Die Einmalanlage der 80.000 Euro braucht, wenn sie bis zum 31. Dezember 2008 unter Dach und Fach gebracht wird, gar keinen Mantel, weil die Erträge der Abgeltungssteuer unterliegen und die Kursgewinne steuerfrei bleiben.