Die Vermögensfrage: Geheimnisvolle Baufinanzierung

Das Wissen der Deutschen über die Finanzierung von Eigenheimen ist mäßig. Selbst Leuten, die längst darin wohnen, ist zum Teil nicht klar, worauf sie sich eingelassen haben. Etwa 70 Prozent der Anleger wissen nicht, was ein Annuitätendarlehen ist, rund 80 Prozent der Privatleute können nicht sagen, was eine Prolongation ist. Die Folgen dieser Unwissenheit können zu teuren Fehlentscheidungen führen.

Die Comdirect-Bank hat mit dem Institut für Management- und Wirtschaftsforschung aus Köln 2000 Privatleuten Fragen rund um das Eigenheim und dessen Finanzierung gestellt. 7 Prozent der Befragten kennen sich demnach gut aus. 63 Prozent haben durchschnittliche Kenntnisse - doch 30 Prozent konnten die Fragen nicht beantworten. Menschen mit guter Bildung und hohem Einkommen sind in der Regel besser informiert.

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Kampf gegen Windmühlen

Die mäßigen Kenntnisse schreien nach Abhilfe, weil das Eigenheim und die Kreditaufnahme zu den größten Investitionen im Leben zählen. Doch es steht in den Sternen, wer für Abhilfe sorgen soll. Banken sind an soliden Krediten interessiert, doch ihr Interesse an aufgeklärten Kunden hält sich in Grenzen. Verbraucherzentralen geben sich seit Jahren große Mühe, die Privatleute über den Nutzen des Eigenheims und die Folgen der Kreditaufnahme zu informieren; doch sie führen mangels Geld und Personal einen Kampf gegen Windmühlen.

Und die Verbraucher selbst? Eigentlich müssten sie größtes Interesse haben, doch die Wirklichkeit sieht anders aus. In vielen Fällen fehlt die Bereitschaft, sich mit dem Thema zu beschäftigen, und es ist erschreckend zu sehen, wie hastig sie zum Teil Kreditverträge unterschreiben.

Wenn es anders wäre, würden mehr Eigenheimkäufer mit der gebotenen Distanz an die Sache herangehen und feststellen, dass sich das Eigenheim oft nicht lohnt. So lassen sich aber viele Menschen davon beeindrucken, wie viel Geld sie ihrem Vermieter in den nächsten 30 Jahren überweisen müssen.

Höhere Kredite und längere Laufzeiten

Es ist zwar richtig, dass monatliche Mieten, die bei 1000 Euro beginnen und jedes Jahr um 3 Prozent steigen, zu einer Summe von 588.000 Euro führen. Doch wer glaubt, sich für diesen Betrag ein Haus kaufen zu können, ist auf dem Holzweg. Auch Banken fordern Geld, und bei einem Kreditzins von 5 Prozent pro Jahr reichen die Raten gerade mal für eine Hypothek von 273.000 Euro. Das kann für den Kauf eines Hauses reichen, doch ob sich die Sache tatsächlich lohnt, steht auf einem ganz anderen Blatt.

Bei der Schätzung, wie teuer ein Haus unter dem Strich ist, liegen viele Privatleute daneben, und das ist der Hauptgrund, warum viele Objekte auf finanziell wackeligem Fundament stehen. Im Alltag ist es gang und gäbe, die kalkulierten Baukosten zu überschreiten. Dafür wird später mit aller Kraft an den Zinsen geschraubt. Das ist jedoch ein Kampf, den die Bauherren von Anfang an verloren haben. Banken sind nur zu geringen Zugeständnissen bereit, und die Tatsache, dass die vorgesehenen Baukosten um 15 oder 20 Prozent überzogen werden, kann in der Regel nur durch höhere Kredite und längere Laufzeiten repariert werden.

Von Anfang an anders gestalten

Was sich hinter dem Eigenkapital verbirgt, war den Probanden der Studie in acht von zehn Fällen klar. Ob sie die Frage wirklich verstanden haben, darf bezweifelt werden. Kenner wissen, wo in der Praxis die Fallstricke lauern. Das ist auf der einen Seite die Tatsache, dass die Eigenkapitaldecke in vielen Fällen kurz ist. Noch schlimmer ist die notorische Weigerung zahlreicher Mieter, vor der Kreditaufnahme sämtliche Geldanlagen aufzulösen, um die Verschuldung zu minimieren.

Das mit Abstand größte Problem ist die Finanzierungsdauer. Banken verkaufen ihre Kredite seit Jahr und Tag mit der handelsüblichen Anfangstilgung von 1 Prozent. So binden die Verkäufer die Schuldner lange an ihre Bank, und die Kunden freuen sich über niedrige Raten. Die Folgen dieser Entscheidung sind vielen Kreditnehmern nicht bewusst. Ein nominaler Zinssatz von 5 Prozent und eine anfängliche Tilgung von 1 Prozent führen zu einer Laufzeit von 36 Jahren. Passt diese Dauer zu einem Kreditnehmer, der 39 Jahre alt ist? Was ist mit dem 35-jährigen Selbständigen, der sich spätestens ab 50 um die Altersversorgung kümmern sollte? In beiden Fällen wird deutlich, dass die Schulden in 15 bis 20 Jahren abgebaut werden sollten. Folglich sollte die Tilgung von Anfang an anders gestaltet werden.

Die Wahl der Qual

Bei der Rückzahlung der Kredite haben die Schuldner die Wahl der Qual. Sie können die Darlehen direkt an die Bank zurückzahlen, oder sie können die Verbindlichkeiten mit Hilfe von Geldanlagen wie Bausparverträgen, Investmentfonds oder Kapitalversicherungen tilgen. Die ersten Darlehen sind Verträge mit annuitätischer Tilgung, und die zweiten Kredite sind Verträge mit endfälliger Tilgung. Hier werden die Hypotheken jedes Jahr ein Stück abgebaut, dort werden die Kredite erst am Ende der Laufzeit gelöscht, also in 20 oder 30 Jahren, wenn die Anlagen fällig werden.

Die Entscheidung über die Tilgungsform hängt davon ab, wie die Eigenheimer die künftigen Haben- und Sollzinsen des Kapitalmarktes einschätzen. Wer glaubt, mit bestimmten Anlagen dauerhaft Erträge zu erzielen, die über den Kosten der Kredite liegen, wird die endfällige Tilgung wählen. Wem diese Spekulation zu heikel ist, wird klassische Annuitätendarlehen wählen.

Mangelnde Sicherheit

Unabhängig von der Tilgungsform ist die Wahl der Zinsbindung zu sehen. Sollen die Kreditzinsen variabel bleiben? Oder sollen sie für fünf oder zehn Jahre festgeschrieben werden? Auch hier gibt es keinen Königsweg. Die variablen Zinsen bieten den Vorteil, frei und unabhängig zu sein. Oft liegen die Konditionen sogar unter den Preisen für Festzinskredite. Die mangelnde Sicherheit ist für die meisten Schuldner Grund genug, sich für Kredite mit Festzins zu entscheiden.

Dagegen ist nichts einzuwenden, sofern die Eigenheimer wissen, dass mit jedem Ende der Zinsbindung sowohl Chancen als auch Risiken verbunden sind. Bei der Kreditverlängerung, der unbekannten Prolongation, können die Sollzinsen fallen oder steigen. Auch ist es möglich, dass die Bank den Kredit gar nicht verlängert, weil sich die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers verschlechtert haben.

Ratenwechsel und Sondertilgungen

Bei den Sonderrechten hat sich in den vergangenen Jahren viel getan. Die meisten Schuldner wissen, dass es sinnvoll ist, Ratenwechsel und Sondertilgungen zu vereinbaren, und die meisten Banken gehen auf diese Wünsche ein. Trotzdem haben sich hier Gewohnheiten eingeschlichen, die nicht hingenommen werden müssen. Die Norm sind jährliche Sondertilgungen von 5 Prozent des Darlehens und zwei Ratenwechsel während der Zinsbindung. Das mag in acht von zehn Fällen ausreichen, doch wer mehr Freiheiten wünscht, wird nicht umhinkönnen, diese Optionen im Kreditvertrag zu verankern. Sonst droht im Ernstfall Ärger.

In direktem Zusammenhang mit der Kreditaufnahme sollte geklärt werden, was mit den Schulden bei den üblichen Wechselfällen des Lebens passiert: Arbeitslosigkeit, Scheidung, Berufsunfähigkeit, Tod. Die einzelnen Aspekte, vor allem die ersten Punkte, spielen trotz der weiten Verbreitung im Kreditgeschäft eine untergeordnete Rolle. Die totale Absicherung gegen alle Widrigkeiten des Lebens, vor allem die Vorsorge gegen Arbeitslosigkeit und Scheidung, ist nicht möglich, doch gegen Berufsunfähigkeit und Tod schon. Sie kostet zwar Geld, doch der Preis ist die Leistung wert. Den größten Gewinn werfen Bildung und Wissen ab. Daher ist es eine Überlegung wert, mehr als fünf oder sechs Stunden in die solide Finanzierung des Eigenheims zu investieren. Hier kann so viel Geld gespart werden, dass sich der Aufwand in jeder Hinsicht lohnt.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.

Quelle: F.A.Z.
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