Die Vermögensfrage Ein Eigenheim ist eine attraktive Anlage

Das Thema Eigenheim spaltet Privatleute seit jeher in zwei Lager. Für die einen Anleger ist das eigene Dach über dem Kopf die beste Geldanlage. Vor allem in turbulenten Zeiten wie im Moment bieten Garten, Kamin und Sauna gewisse Geborgenheit und Sicherheit. Die anderen Anleger rümpfen, egal wie ungemütlich die Kapitalmärkte sind, die Nase über Bausparverträge und Hypotheken. Sie lieben ihre Freiheit und nehmen dafür auf ihren Konten zur Not heftige Verwerfungen in Kauf. Kurzum: Das Eigenheim hat viele Gesichter, und in den meisten Fällen lassen sich die Vorzüge und Nachteile gar nicht in Euro und Cent messen. Trotzdem taucht immer wieder die Frage auf, wie sich selbst genutzte Immobilien rechnen, vor allem in Zeiten extremer Verwerfungen auf den Kapitalmärkten und niedrigster Kreditzinsen wie im Augenblick.

Die Antwort hängt vom Einzelfall ab, doch die Rechentechnik ist einfach, weil jedes Eigenheim unter finanziellen Aspekten eine Investition wie ein Auto, eine Maschine oder ein Wertpapier ist. Sie hat einen Startpreis, sie ist mit Einnahmen und Ausgaben verbunden, und die Sache ist endlich. Sie hört mit einem bestimmten Endwert auf. Daraus lässt sich die jährliche Verzinsung der Zahlungen berechnen, und wie das abläuft, wird in folgendem Fall deutlich.

Ein Ehepaar bringt es auf 75 Jahre, die Frau ist 35 Jahre jung, der Mann ist 40 Jahre alt. Das Paar hat zwei Kinder, die fünf und drei Jahre alt sind. Die Familie lebt in einer süddeutschen Stadt, und die Eltern interessieren sich für ein Haus, das einschließlich der Grunderwerbsteuer und der Notargebühren etwa 424.000 Euro kostet. Das mag für norddeutsche Gemüter viel Geld sein, aber im Süden gehen die Uhren anders. Hier kosten normale Einfamilienhäuser in mittleren Städten mindestens 350.000 Euro, und Eigenheime in Freiburg, Heidelberg, Stuttgart oder Tübingen sind unter 600.000 Euro kaum zu haben.

In Deutschland ist es guter Brauch, für Generationen zu bauen

Das Paar hat durch Arbeit, sowohl der Mann als auch die Frau sind berufstätig, und Zuwendungen der Eltern einVermögen von 124.000 Euro angesammelt. Folglich wäre ein Kredit von 300 000 Euro nötig, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Das Haus soll aus heutiger Sicht etwa 35 Jahre lang genutzt werden. Das mag auf den ersten Blick merkwürdig aussehen, weil es in Deutschland guter Brauch ist, für Generationen zu bauen. Von diesem Bild möchten die bisherigen Mieter freilich nichts wissen. Für sie ist das Eigenheim eher eine Investition auf Zeit, und wenn die Kinder aus dem Haus sind, ist es durchaus denkbar, dass auch die Eltern das Eigenheim gegen ein anderes Objekt tauschen, zum Beispiel eine Wohnung in der Großstadt.

Der monatliche Mietvorteil des Wunschobjekts beträgt 1500 Euro. Die Instandhaltung der Immobilie wird auf 3000 Euro pro Jahr veranschlagt. Sowohl die Mietvorteile als auch die Rücklagen sollen jedes Jahr um 1 Prozent steigen. Genauso wird unterstellt, dass der Grundstückswert um 1 Prozent pro Jahr steigen wird. Beim Gebäude soll der Wert aber in die andere Richtung gehen. Hier wird allen Unkenrufen zum Trotz unterstellt, dass das Gebäude normalem Verschleiß unterliegt und jährlich 1 Prozent an Wert verlieren wird. Folglich wird der Endwert bestehend aus dem gestiegenen Grundstückswert und dem gefallenen Gebäudewert bei 337.000 Euro liegen. Die Nebenkosten sind von Anfang an verloren.

Der zweite Teil des Eigenheims ist das Darlehen. Notwendig sind 300.000 Euro. Bei der Gestaltung gelten einfache Regeln. Der Kredit soll innerhalb von 15 Jahren getilgt werden. Der Zins soll während der Laufzeit fest sein. Die Hypothek wird auf direktem Weg an die Bank zurückgezahlt. Kombinationen wie Festdarlehen und Bausparverträge oder Investmentfonds kommen auf keinen Fall in Frage. Vor diesem Hintergrund gibt es nur die klassische Hypothek wie in Tabelle 2 dargestellt. Sie wird zum Kurs von 100 Prozent ausgezahlt. Der jährliche Nominalzins liegt im Augenblick bei ungefähr 4 Prozent, und das bedeutet für das Ehepaar, dass insgesamt 180 Raten von je 2219 Euro an die Bank zu zahlen sind.

Das sind die wichtigsten Werte, und die Zahlen reichen aus, um einen Finanzplan aufzustellen und die Rentabilität der Investition zu berechnen. Das Ehepaar setzt 424.000 Euro ein und nimmt 300.000 Euro auf. Danach folgen die Instandhaltung und die Kreditraten. Die Rücklagen bestehen aus 35 Raten, die bei 3000 Euro beginnen und jedes Jahr um 1 Prozent steigen. Die Bank verlangt für den Kredit insgesamt 15 konstante Jahresraten à 26.629 Euro. Der Lohn der Aufwendungen sind 35 ersparte Jahresmieten, beginnend bei 18.000 Euro und endend bei 25.246 Euro. Hinzu kommen die 336.660 Euro beim Verkauf des Eigenheims.

Der Kauf eines Eigenheims ähnelt einem Spar- und Rentenplan

Die Verknüpfung der einzelnen Zahlen führt zu einem Plan wie in der dritten Tabelle. Er beginnt mit dem Startkapital von 124.000 Euro. Dann folgen 15 Ausgaben, die bei knapp 12.000 Euro beginnen und im Laufe der Zeit auf 9000 Euro sinken. Danach wechselt für den Zahlungsstrom das Vorzeichen. Nun ist die Hypothek getilgt. Die Instandhaltung belastet die Kasse mit 3483Euro, und der Mietvorteil beträgt 20.897 Euro. Folglich wirft das Eigenheim jetzt Einnahmen ab. Sie beginnen mit 17.415 Euro und steigen bis auf 20.830 Euro. Der Schlusspunkt ist der Endwert des Hauses von 357.699 Euro.

Die Struktur dieses Zahlungsplans erinnert an einen Spar- und Rentenplan. Das Ehepaar legt einen Startbetrag und weitere 15 Jahresraten an. Danach werden dem Topf insgesamt 20 Beträge entnommen, und weil die Entnahmen bescheiden sind, bleibt am Ende der Veranstaltung ein namhafter Betrag übrig. Die Rendite dieses Eigenheims beträgt 3,6 Prozent pro Jahr. Das Resultat ist eine Verzinsung nach Steuern, weil Abgaben bei diesem Spar- und Rentenplan keine Rolle spielen. Das Eigenheim ist Privatvergnügen, das nicht besteuert wird.

Die Beurteilung des Ergebnis ist Ansichtssache und bietet Stoff für unendliche Diskussionen. Die vorsichtigen Anleger, die von steigenden Kosten und Mieten und bestimmten Wertsteigerungen ausgehen, werden über die 3,6 Prozent, die bei diesem Geschäft winken, hoch erfreut sein. Besonders zur Zeit, in welcher Angst und Sorge das Leben bestimmen, in der weniger nach Zinsen, sondern eher nach Sicherheit gefragt wird, gewinnt das Eigenheim an Bedeutung, weil die Alternativen dürftig sind. Für langfristige Sparpläne, die sichere Anlagen enthalten, gibt es im Moment höchstens 3 bis 3,5 Prozent pro Jahr. Davon bleiben nach Abzug derAbgeltungsteuer ungefähr 2,4 Prozent übrig, so dass sich das Eigenheim vor Banksparplänen, Investmentfonds und Versicherungen nicht verstecken muss.

Umgekehrt werden Anleger mit Hang zum Risiko über eine Verzinsung von 3,6 Prozent eher den Kopf schütteln und das Eigenheim in die Ecke stellen. Wer der Meinung ist, mit Hilfe von Aktien und Anleihen auf lange Sicht jährlich 5 Prozent nach Steuern zu verdienen, kann sich in 35 Jahren auf ein Guthaben von 700.000 Euro hoffen. Das ist im Vergleich zum Eigenheim ein Plus von 363.000 Euro.

Miete und Anlage haben den Vorteil, dass die Sparer nicht alle Eier in ein Nest legen. Sie verteilen ihr Geld auf mehrere Körbe. Außerdem müssen sie in 35 Jahren nicht darauf hoffen, einen Käufer für ihr Haus zu finden. Sie wechseln das Haus oder die Wohnung und nehmen ihr Geld mit. Die Flexibilität ist ein Aspekt, der vor dem Hintergrund, dass die Bevölkerung schrumpft und Eigenheime in manchen Lagen schwierige Handelsware geworden sind, gewisse Vorzüge hat. Umgekehrt sollten die Liebhaber des Eigenheims beim Anblick solcher Zahlen die resignieren. Ein jährlicher Zinssatz von 5 Prozent nach Steuern ist zur Zeit schon ein ehrgeiziges Ziel. Da sind viel Optimismus und Zuversicht notwendig. Hinzu kommt die Tatsache, dass die meisten Mieter undisziplinierte Sparer sind. Beim Anblick größerer Beträge auf dem Konto werden sie schwach und hauen das Geld auf den Kopf. Folglich bleiben die hohen Endguthaben der Mieter meistens Träume.

Wer sich für das Eigenheim als ersten Baustein der Altersvorsorge entscheidet, sollte Nägel mit Köpfen machen und die Sache nicht aufschieben. Warten lohnt sich nicht. Die Zinsen sind auf einem Stand angelangt, der im wahrsten Sinne des Wortes märchenhaft ist. Darlehen mit einer Zinsbindung von fünf Jahren sind für 3 Prozent zu bekommen, und Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren kosten 3,5 Prozent. Bei diesen Sätzen sollten Mieter, die ein Eigenheim bauen oder kaufen wollen und sich das auch leisten können, wirklich nicht länger warten.

Die anfängliche Tilgungsrate sollte mindestens 4 Prozent betragen

Zuschlagen bedeutet freilich nicht, die Finanzierung auf die leichte Schulter zu nehmen. Die Schulden sollten, wenn die Anleger schon Mitte oder Ende 30 sind, innerhalb von 15 Jahren getilgt werden, weil nach dem 50. Geburtstag noch Geld für die freie Altersvorsorge anzusparen ist. Der Hinweis bedeutet in Zahlen, dass die anfängliche Tilgung auf keinen Fall auf 1 Prozent eingestellt werden darf. Auch die Kombination niedriger Anfangstilgung und jährlicher Sondertilgungen enthält mehr Risiken als Vorteile. Die meisten Eigenheimer bringen die Disziplin für die Sondertilgungen nicht auf. Daher lautet das Motto kurz und bündig: Die Tilgung sollte 4 bis 5 Prozent pro Jahr betragen. Die hohe Belastung mag Schmerzen auslösen, doch der Mensch ist ein Gewohnheitstier. Wer solche Raten packt, sollte sie sich auch gönnen, und wer diese Raten nicht verkraftet, sollte auf das Eigenheim besser verzichten.

Die Verknüpfung von Krediten mit Bausparverträgen und Investmentfonds ist mit Vorsicht zu genießen, weil den Anlegern in vielen Fällen unrealistische Zinsdifferenzen aufgetischt werden. Die Renditen von Bausparverträgen streben wegen der Abschlussgebühr und Magerzinsen gegen null Prozent, und die Verzinsung der Investmentfonds und Kapitalversicherungen nähert sich unter Berücksichtigung der Ausgabeaufschläge, Steuern und Verwaltungskosten den Effektivzins der Darlehen, so dass sich die Verknüpfung von Anlagen und Krediten in aller Regel nicht lohnt. Damit ist das Eigenheim in technischer Hinsicht ein Kinderspiel. Es besteht aus einer Immobilie und einem Kredit. Überhaupt kein Kinderspiel ist das Eigenheim in finanzieller Hinsicht. Die Immobilienpreise sind zum Teil in astronomische Höhen gestiegen. Das Verhältnis von Mietvorteil zu Kaufpreis ist in vielen Fällen aus dem Ruder gelaufen. Das größte Risiko beim Eigenheim sind und bleiben freilich die Besitzer. Arbeitslosigkeit, Mobilität und Scheidung können für heftige Verwerfungen sorgen und das Eigenheim in eine Investitionsruine verwandeln.

Genauso heikel ist die Überschätzung der eigenen Finanzkraft. Betriebskosten von 450 Euro, Instandhaltungskosten von 250 Euro und Kreditraten von 2200 Euro treiben den monatlichen Gesamtaufwand im vorliegenden Fall auf fast 3000 Euro. Das setzt einen Nettoverdienst von 7500 Euro voraus, wenn die 40-Prozent-Grenze nicht überschritten werden soll. Wie viele Ehepaare verdienen zusammen 14.000 oder 15.000 Euro je Monat? Damit wird deutlich, worauf Verbraucherschützer auch in Krisenzeiten völlig zu Recht hinweisen. Das Eigenheim ist nur dann eine sichere Burg, wenn die Kirche im Dorf bleibt.